Ein Haus kaufen in
New York
New York ist der Kauf, bei dem Europäer am häufigsten danebenliegen, weil er aussieht wie der Erwerb einer Wohnung in irgendeiner Großstadt. Das ist er nicht. Die meisten Wohnungen sind Anteile an einer Gesellschaft, die Steuern beim Abschluss summieren sich auf mehrere Prozent, und seit 2026 erhebt die Stadt einen jährlichen Zuschlag auf wertvolle Wohnungen, in denen niemand wohnt.
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Alles zum Kauf in New York City
Auf dieser Seite finden Sie die kurzen Antworten. Der vollständige Ratgeber enthält die Details, die Zahlen und die Quellen.
Kauf und Darlehen
Wie ein Kauf hier abläuft und welche Darlehen passen.
- Wie der Kauf abläuft
Preise, Steuern und Versicherung
Was Immobilien kosten und was Sie zusätzlich zahlen.
- Was Wohnungen und Häuser kosten
- Steuern beim Abschluss
- Eigentum als Nichtansässiger: drei Kosten, die Ansässige nicht haben
- Erbschaftsteuer und Hochwasser
Beginnen Sie mit der Art der Immobilie
Anderswo in den USA ist eine Wohnung eine Eigentumswohnung (Condominium). In New York City ist ein großer Teil des Wohnungsbestands genossenschaftlich organisiert (Co-op). Der Attorney General von New York erklärt den Unterschied einfach: In einem Co-op erwirbt der Käufer Anteile an einer Gesellschaft, und mit diesen Anteilen ist ein langfristiger Proprietary Lease (Mietvertrag der Genossenschaft) für eine bestimmte Wohnung verbunden. In einem Condominium besitzt der Eigentümer die Einheit selbst als Grundeigentum, mit einem ungeteilten Anteil an den Gemeinschaftsteilen.
Die Folgen ziehen sich durch alles Übrige auf dieser Seite:
- Zustimmung und Regeln. Ein Co-op wird von einem Vorstand (board) nach seiner Satzung (by-laws) und dem Proprietary Lease geführt, und diese Dokumente regeln Dinge wie die Untervermietung. Jedes Gebäude ist anders, und Sie kennen die Regeln erst, wenn Ihr Anwalt sie gelesen hat.
- Finanzierung. Ein Darlehen auf ein Co-op wird durch Anteile besichert, nicht durch Grundeigentum. Nach den Regeln von Fannie Mae ist ein solches Darlehen nur für einen Hauptwohnsitz oder einen Zweitwohnsitz erhältlich, nicht für eine Kapitalanlage.
- Steuern beim Abschluss. Die Mortgage Recording Tax wird auf Hypotheken auf Grundeigentum erhoben. Die Mansion Tax und die Grunderwerbsteuer der Stadt gelten für Co-op-Wohnungen ebenso wie für Häuser und Condos.
- Monatliche Kosten. Co-op-Eigentümer zahlen Maintenance entsprechend ihren Anteilen. Ein Condo-Eigentümer zahlt Common Charges plus eine gesonderte Property-Tax-Rechnung.
New York City auf einen Blick
Zahlen zuletzt geprüft:
Das ist keine Kreditentscheidung: Ein US-Spezialist bestätigt, was für Ihre eigene Situation gilt.
| Hauspreise 2025 | Mittlerer Preis eines Einfamilienhauses: 950.000 $ in Brooklyn, 830.000 $ in Queens, 710.000 $ auf Staten Island, 660.000 $ in der Bronx, 7,4 Millionen $ in Manhattan (NYC Department of Finance). |
|---|---|
| Umland 2025 | Mittlerer Verkaufspreis für Wohnimmobilien: Westchester 925.000 $, Nassau 840.000 $, Suffolk 695.000 $ (Bundesstaat New York). |
| Darlehensgrenze 2026 | 1.209.750 $ für ein Haus mit einer Wohneinheit in Manhattan und Brooklyn. |
| Steuern des Käufers beim Abschluss | Mansion Tax von 1 % ab 1 Million $, in Stufen steigend auf 3,9 % bei 25 Millionen $. Mortgage Recording Tax von 2,05 $ bis 2,175 $ je 100 $ Darlehen bei Häusern und Condos. |
| Zweitwohnungen | Ab Januar 2027 stellt die Stadt einen jährlichen Non-Primary Residence Surcharge auf hochwertige Wohnungen in Rechnung, die niemandes Hauptwohnsitz sind. |
| Kurzzeitvermietung | Eine ganze Wohnung für weniger als 30 Tage zu vermieten ist nicht erlaubt, auch wenn sie Ihnen gehört. |
| Flüge nach Hause | Mehr als zwanzig europäische Fluggesellschaften fliegen JFK an. |
Bevor Sie in New York ein Angebot abgeben
- Entscheiden Sie zwischen Co-op und Condo im Hinblick auf Ihre geplante Nutzung.
- Beauftragen Sie einen Immobilienanwalt aus New York, bevor Sie ein Angebot abgeben.
- Lassen Sie den Anwalt die Satzung, den Proprietary Lease oder den Offering Plan lesen.
- Verlangen Sie eine schriftliche Schätzung der Closing Costs, einschließlich Mansion Tax und Mortgage Recording Tax.
- Prüfen Sie, ob der Non-Primary Residence Surcharge gelten würde.
- Gehen Sie von keinem Steuernachlass und keinen Einnahmen aus Kurzzeitvermietung aus, wenn es nicht Ihr Hauptwohnsitz wird.
- Klären Sie, ob das Darlehen ein Standard- oder ein Jumbo-Darlehen ist und ob der Kreditgeber Co-ops finanziert.
- Lassen Sie sich zur Erbschaftsteuer von New York und des Bundes beraten, bevor Sie entscheiden, wie Sie die Immobilie halten.
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Fragen von Menschen, die aus Europa umziehen
Rechtlich sind das verschiedene Dinge. In einem Co-op erwerben Sie Anteile an einer Gesellschaft, der das Gebäude gehört, und erhalten dafür einen langfristigen Mietvertrag über Ihre Wohnung. Der Vorstand (board), die Satzung (by-laws) und der Proprietary Lease bestimmen, wer kaufen darf, wie viel finanziert werden kann und ob Sie untervermieten dürfen. Ein Condo ist Grundeigentum, das Sie per Eigentumsurkunde (deed) besitzen, mit einem Anteil an den Gemeinschaftsflächen. Für einen Käufer mit ausländischem Einkommen, Vermietungsplänen oder ohne die Absicht, dauerhaft dort zu leben, sind die Fragen, die ein Co-op aufwirft, zuerst zu klären. Lassen Sie die Unterlagen des Gebäudes von Ihrem Anwalt lesen, bevor Sie ein Angebot abgeben.
Eine Steuer des Bundesstaats New York, die der Käufer bei Häusern zahlt, die für 1 Million $ oder mehr verkauft werden: 1 % des gesamten Preises. In New York City kommt eine zusätzliche Steuer hinzu, die bei 2 Millionen $ beginnt und stufenweise steigt, sodass der kombinierte Satz ab 2 Millionen $ 1,25 %, ab 3 Millionen $ 1,5 %, ab 5 Millionen $ 2,25 % und bei 25 Millionen $ oder mehr 3,9 % beträgt. Das Beispiel des Bundesstaats selbst: Bei einem Condo für 7 Millionen $ zahlt der Käufer 157.500 $.
Offiziell heißt sie Non-Primary Residence Surcharge und wurde im Haushalt des Bundesstaats New York beschlossen, der im Mai 2026 unterzeichnet wurde. Vorerst erfasst sie Ein- bis Dreifamilienhäuser, die die Stadt mit mehr als 5 Millionen $ bewertet, sowie Condo- und Co-op-Einheiten, die sie mit 1 Million $ oder mehr bewertet, wenn die Wohnung nicht der Hauptwohnsitz des Eigentümers, eines Mieters oder eines nahen Familienangehörigen ist. Die veröffentlichten Sätze der Stadt beginnen bei 0,8 % für Häuser und 4 % für Wohnungen, angewandt auf die eigene Bewertung des Department of Finance, die bei Wohnungen so berechnet wird, als wäre das Gebäude ein Mietshaus, und nicht der Verkaufspreis ist. Die ersten Rechnungen sind im Januar 2027 fällig. Prüfen Sie die Seite der Stadt auf den aktuellen Stand.
Nein. Nach dem Registrierungsgesetz der Stadt dürfen Sie Kurzzeitgäste nur beherbergen, während Sie selbst in derselben Wohnung wohnen, mit höchstens zwei zahlenden Gästen, und die Stadt sagt klar, dass Sie ein ganzes Zuhause nicht für weniger als 30 Tage vermieten dürfen, auch wenn es Ihnen gehört. Buchungsplattformen dürfen Aufenthalte für nicht registrierte Wohnungen nicht abwickeln. Vermietungen von 30 Tagen oder mehr fallen nicht unter dieses Gesetz, vorbehaltlich der Regeln Ihres Gebäudes.
Hauptsächlich wegen zweier Steuern. Die Mortgage Recording Tax (Steuer auf die Eintragung der Hypothek) auf ein Darlehen für ein Haus oder ein Condo in der Stadt beträgt insgesamt 2,05 $ je 100 $ Darlehen oder 2,175 $ je 100 $ bei Darlehen ab 500.000 $. Und die Mansion Tax greift ab 1 Million $. Hinzu kommen Title Insurance und Anwaltskosten. Die Grunderwerbsteuern des Bundesstaats und der Stadt zahlt der Verkäufer gesondert. Lassen Sie sich von Ihrem Anwalt eine vollständige Schätzung der Closing Costs geben, bevor Sie den Vertrag unterschreiben.
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Meinen Hypothekenscan startenQuellen (22)
Zahlen und Regeln auf dieser Seite wurden am 3. Oktober 2026 anhand dieser Quellen geprüft. Zinssätze, Preise und lokale Regeln ändern sich. Prüfen Sie daher alles, worauf Sie sich verlassen, bevor Sie sich verpflichten.
- NYC Department of Finance, 2025 citywide annualized sales (Verkäufe im Jahr 2025, gesamte Stadt)
- New York State Department of Taxation and Finance, mittlerer Verkaufspreis von Wohnimmobilien nach County
- New York Attorney General, Genossenschaften (Cooperatives)
- New York Attorney General, Eigentumswohnungen (Condominiums)
- New York Attorney General, Umgang mit dem Vorstand eines Co-op (co-op board)
- Fannie Mae Selling Guide B4-2.3-04, Darlehen auf Co-op-Anteile
- New York State Bar Association, 5 Schritte zum Hauskauf im Bundesstaat New York
- New York State, Grunderwerbsteuer (real estate transfer tax)
- New York State, TSB-M-19(1)R, Änderungen bei Transfer Tax und Mansion Tax
- New York State, Mortgage Recording Tax
- New York State, Formular MT-15, Sätze der Mortgage Recording Tax
- NYC Department of Finance, Real Property Transfer Tax
- NYC Department of Finance, Property-Tax-Sätze
- NYC Department of Finance, Ermittlung Ihres Marktwerts
- NYC Department of Finance, Steuernachlass für Co-ops und Condos (co-op and condo tax abatement)
- NYC Department of Finance, Non-Primary Residence Surcharge
- Gouverneur von New York, Unterzeichnung des Haushalts für das Haushaltsjahr 2027 (28. Mai 2026)
- NYC Office of Special Enforcement, FAQ für angehende Kurzzeitvermieter
- New York State, Erbschaftsteuer (estate tax)
- Hochwasserkarten von NYC
- FHFA, Conforming Loan Limits für 2026
- JFK Airport, Fluggesellschaften