Question 1

Dois-je acheter un co-op ou un condo ?

Accepted Answer

Ce sont deux choses juridiquement différentes. Dans un co-op, vous achetez des parts d'une société propriétaire de l'immeuble et recevez un bail de longue durée sur votre appartement. Le conseil d'administration (board), le règlement intérieur (by-laws) et le bail (proprietary lease) déterminent qui peut acheter, quelle part peut être financée et si vous pouvez sous-louer. Un condo est un bien immobilier dont vous êtes propriétaire par acte, avec une quote-part des parties communes. Pour un acheteur qui a des revenus étrangers, qui compte louer ou qui n'a pas l'intention d'y vivre à plein temps, les questions que soulève un co-op sont celles à régler en premier. Demandez à votre avocat de lire les documents de l'immeuble avant de faire une offre.

Question 2

Qu'est-ce que la mansion tax ?

Accepted Answer

C'est une taxe de l'État de New York payée par l'acheteur sur les logements vendus 1 million de dollars ou plus : 1 % du prix entier. Dans la ville de New York, une taxe supplémentaire commence à 2 millions de dollars et monte par paliers, si bien que le taux cumulé est de 1,25 % à partir de 2 millions, de 1,5 % à partir de 3 millions, de 2,25 % à partir de 5 millions et de 3,9 % à partir de 25 millions de dollars. L'exemple donné par l'État : pour un condo à 7 millions de dollars, l'acheteur paie 157 500 $.

Question 3

Qu'est-ce que la nouvelle taxe sur les pied-à-terre ?

Accepted Answer

Elle s'appelle officiellement Non-Primary Residence Surcharge, adoptée dans le budget de l'État de New York signé en mai 2026. Pour l'instant, elle concerne les maisons de une à trois familles que la ville évalue à plus de 5 millions de dollars ainsi que les appartements en condo et en co-op qu'elle évalue à 1 million de dollars ou plus, lorsque le logement n'est pas la résidence principale du propriétaire, d'un locataire ou d'un proche parent. Les taux publiés par la ville commencent à 0,8 % pour les maisons et à 4 % pour les appartements, appliqués à l'évaluation propre du Department of Finance, qui, pour les appartements, est calculée comme si l'immeuble était un immeuble locatif et ne correspond pas au prix de vente. Les premières factures arrivent à échéance en janvier 2027. Consultez la page de la ville pour le détail à jour.

Question 4

Puis-je louer l'appartement sur Airbnb quand je suis en Europe ?

Accepted Answer

Non. Selon la loi d'enregistrement de la ville, vous ne pouvez accueillir des voyageurs à court terme que si vous séjournez vous-même dans le même appartement, avec au plus deux hôtes payants, et la ville précise clairement qu'on ne peut pas louer un logement entier pour moins de 30 jours, même si l'on en est propriétaire. Les plateformes de réservation ne peuvent pas traiter les séjours dans des logements non enregistrés. Les locations de 30 jours ou plus échappent à cette loi, sous réserve du règlement de votre immeuble.

Question 5

Pourquoi les frais de closing sont-ils bien plus élevés qu'ailleurs ?

Accepted Answer

Surtout à cause de deux taxes. La mortgage recording tax sur un prêt pour une maison ou un condo dans la ville s'élève au total à 2,05 $ pour 100 $ empruntés, ou à 2,175 $ pour 100 $ sur les prêts de 500 000 $ ou plus. Et la mansion tax s'applique à partir d'un million de dollars. La title insurance (assurance titre) et les honoraires d'avocat s'y ajoutent. Le vendeur paie séparément les taxes de transfert de l'État et de la ville. Demandez à votre avocat une estimation complète des frais de closing avant de signer le contrat.

Prix des maisons en 2025	Prix médian d'une maison individuelle : 950 000 $ à Brooklyn, 830 000 $ dans le Queens, 710 000 $ à Staten Island, 660 000 $ dans le Bronx, 7,4 millions de $ à Manhattan (NYC Department of Finance).
Banlieue en 2025	Prix de vente résidentiel médian : Westchester 925 000 $, Nassau 840 000 $, Suffolk 695 000 $ (État de New York).
Plafond de prêt 2026	1 209 750 $ pour un logement d'une seule unité à Manhattan et à Brooklyn.
Taxes de l'acheteur à la signature	Mansion tax de 1 % à partir d'un million de dollars, qui monte par paliers jusqu'à 3,9 % à 25 millions de dollars. Mortgage recording tax (taxe d'enregistrement du prêt) de 2,05 à 2,175 $ pour 100 $ empruntés sur les maisons et les condos.
Résidences secondaires	À partir de janvier 2027, la ville facture chaque année une Non-Primary Residence Surcharge (surtaxe sur les résidences non principales) sur les logements de grande valeur qui ne sont la résidence principale de personne.
Location de courte durée	Louer un appartement entier pour moins de 30 jours n'est pas autorisé, même si vous en êtes propriétaire.
Vols vers l'Europe	Plus de vingt compagnies aériennes européennes desservent JFK.

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