Zakup domu w lokalizacji San Francisco Bay Area: pełny poradnik

Ile kosztują domy

California Association of Realtors podała te mediany dla istniejących wolnostojących domów jednorodzinnych w sierpniu 2026 roku. Region Bay Area jako całość miał medianę 1 272 000 $, o 0,2% mniej niż rok wcześniej, a domy sprzedawały się w 22 dni. Mediana dla całego stanu wyniosła 901 420 $.

Dwa zastrzeżenia. Mediana hrabstwa zmienia się wraz ze strukturą domów sprzedanych w danym miesiącu, więc traktuj te dane jako wskazówkę, a nie trend. Poza tym tabela hrabstw obejmuje tylko domy. Duża część rynku San Francisco to mieszkania, które sprzedają się taniej. Jedyna liczba dla condominium i domów szeregowych w tym samym raporcie to mediana dla całego stanu, 640 000 $, która niewiele mówi o San Francisco. Poproś pośrednika o ostatnie transakcje w budynku lub na ulicy, którą rozważasz. Według tego samego raportu 30-letni kredyt o stałym oprocentowaniu miał w sierpniu 2026 roku średnie oprocentowanie 6,67%.

Property tax: Proposition 13 ustala wartość na nowo według twojej ceny zakupu

To cecha Kalifornii, która najbardziej zaskakuje Europejczyków. Zgodnie z Proposition 13 stawka podatku wynosi 1% wartości podatkowej (assessed value), plus tyle, ile potrzeba na spłatę obligacji zatwierdzonych przez lokalnych wyborców, a ten dodatek różni się w zależności od okolicy w obrębie hrabstwa. Wartość podatkowa nie jest dzisiejszą wartością rynkową. To wartość rynkowa z chwili ostatniej zmiany właściciela, plus roczny wzrost nie większy niż 2%. Gdy kupujesz, hrabstwowy urząd wyceny (county assessor) wycenia dom na nowo według jego wartości w dniu sprzedaży. Dwa sąsiednie domy mogą więc mieć bardzo różne rachunki.

Łączna stawka San Francisco w roku podatkowym kończącym się w czerwcu 2026 wynosiła 1,18268%. Dla domu kupionego po medianie hrabstwa, 1 875 000 $, to według naszych obliczeń około 22 175 $ rocznie. Właściciele, którzy mieszkają w domu jako w głównym miejscu zamieszkania, mogą skorzystać z ulgi dla właścicieli (homeowners' exemption), która obniża wartość opodatkowaną o 7 000 $. Przy stawce San Francisco daje to około 83 $ rocznie.

Nowa wartość obowiązuje od dnia sprzedaży, a nie od najbliższego 1 stycznia, więc hrabstwo wysyła dodatkowy rachunek (supplemental bill) za resztę roku podatkowego. Przy zakupie między 1 stycznia a 31 maja są dwie dodatkowe wyceny, a druga obejmuje cały następny rok podatkowy. Przychodzą osobno od zwykłego rachunku, więc odłóż pieniądze. Zwykłe rachunki przychodzą w dwóch ratach, płatnych do 1 listopada i 1 lutego, i stają się zaległe po 10 grudnia i 10 kwietnia, z karą 10%.

Niektóre nowsze osiedla mają też specjalny podatek Mello-Roos, który finansuje obiekty i usługi publiczne przez community facilities district i widnieje na rachunku property tax. Prawo stanowe wymaga, by sprzedający dołożył starań w dobrej wierze, aby uzyskać od okręgu zawiadomienie o ujawnieniu i przekazać ci je, więc poproś o nie, razem z kwotą i datą wygaśnięcia.

Finansowanie: kredyty jumbo i wynagrodzenie w akcjach

Limit conforming na 2026 rok dla nieruchomości z jedną jednostką mieszkalną wynosi 1 249 125 $ w hrabstwach San Francisco, San Mateo, Santa Clara, Alameda i Contra Costa. W hrabstwie Solano wynosi 832 750 $. Przy 20% wkładu własnego limit pozwala na zakup za cenę do około 1 561 000 $, według naszych obliczeń. Mediana ceny domu w sierpniu 2026 roku była wyższa w hrabstwach San Francisco, San Mateo i Santa Clara. Przy medianie w San Francisco kupujący z 20% wkładu pożycza 1 500 000 $, czyli kredyt jumbo. W hrabstwie Alameda mediana 1 285 000 $ daje kredyt 1 028 000 $, w granicach limitu.

Kredyt jumbo działa poza standardowymi zasadami, więc każdy kredytodawca ustala własne warunki dotyczące wkładu własnego, rezerw i dokumentacji. Porównaj kilku i zapytaj każdego, jak traktuje twoją wizę i dochody. Środki na wkład własny i brak amerykańskiego scoringu kredytowego opisują nasze poradniki o gotówce przy closing i zakupie bez amerykańskiego scoringu kredytowego.

Wynagrodzenie w akcjach to kwestia najbardziej specyficzna dla tego regionu. Poradnik Fannie Mae, który ustala zasady dla standardowych kredytów i którego kredytodawcy jumbo nie muszą stosować, pozwala liczyć restricted stock units jako dochód tylko wtedy, gdy akcje zostały nabyte (vested) i przekazane ci bez ograniczeń. Nagroda przyznana jako premia powitalna (sign-on bonus) się nie kwalifikuje. Nagroda zależna od czasu wymaga co najmniej 12 miesięcy u obecnego pracodawcy, a jednorazowa nagroda musi wykazać, że nabywanie praw trwa jeszcze co najmniej trzy lata od daty kredytu. Dochód oblicza się jako 200-dniową średnią cenę akcji razy akcje przekazane w ciągu 24 miesięcy, podzieloną przez 24, a kredytodawca musi zobaczyć, że pracodawca jest spółką publiczną. Dla nowo przybyłego pracownika może to oznaczać, że pensja się liczy, a duży pakiet akcji nie, przynajmniej w pierwszym roku.

Jak działa closing w Kalifornii

Kalifornia zamyka transakcje przez escrow, a nie przez notariusza czy prawnika. Escrow holder, neutralna strona trzecia, przyjmuje środki i dokumenty i przechowuje je, aż zostaną spełnione wszystkie warunki umowy, a potem rejestruje akt. Escrow holderem może być niezależna firma escrow, title company lub, zwłaszcza w południowej Kalifornii, broker. Pracownik escrow (escrow officer) nie jest prawnikiem i nie może udzielać porad prawnych. Negocjacje i doradztwo zapewnia twój własny pośrednik i, jeśli chcesz, twój własny prawnik.

Opłat za escrow nie ustala prawo. Zwyczajowo dzieli się je między kupującego i sprzedającego, ale zwyczaj różni się między północną a południową Kalifornią, więc zapytaj pośrednika, który obowiązuje. Obok nich są inne koszty closing: opłaty kredytowe, opłaty za tytuł własności i rejestrację, podatki od dokumentów przeniesienia własności (documentary transfer taxes), z góry opłacony property tax i ubezpieczenie. Zapytaj pracownika escrow, które podatki od przeniesienia własności dotyczą tego adresu. Szacunek kosztów pojawia się w zestawieniu closing przed closing.

Sprzedający musi przekazać ci ujawnienia. Należą do nich ujawnienie zagrożeń naturalnych, obejmujące specjalne strefy zagrożenia powodzią, obszary odpowiedzialności państwa za ochronę przeciwpożarową i strefy uskoków sejsmicznych, zawiadomienie Mello-Roos oraz, dla domu od jednej do czterech jednostek zbudowanego przed 1 stycznia 1960 roku z lekką konstrukcją drewnianą, stanowa broszura o bezpieczeństwie w trzęsieniach ziemi i oświadczenie o znanych słabościach. Te słabości obejmują brak kotew fundamentowych, nieusztywnione ścianki podcienia (cripple walls) i pomieszczenie mieszkalne nad garażem.

Trzęsienia ziemi, pożary i ubezpieczenie

Prognoza US Geological Survey z 2014 roku oceniła szansę na co najmniej jedno trzęsienie ziemi o magnitudzie 6,7 lub większej gdzieś w regionie zatoki przed 2043 rokiem na 72%. Dla uskoków Hayward lub Rodgers Creek wartość wynosiła 33%, a dla uskoku San Andreas 22%.

Szkody od trzęsień ziemi w większości przypadków nie są objęte standardową kalifornijską polisą ubezpieczenia domu. California Earthquake Authority sprzedaje osobną polisę z udziałem własnym 5%, 10%, 15%, 20% lub 25% sumy ubezpieczenia budynku. Domy z sumą ubezpieczenia budynku powyżej 1 000 000 $ oraz domy zbudowane przed 1980 rokiem na podniesionym fundamencie bez potwierdzonego wzmocnienia (retrofit) mogą wybrać tylko 15%, 20% lub 25%. Udział własny 15% przy sumie 1 000 000 $ to 150 000 $, więc polisa chroni przed katastrofą, a nie przed kosztami napraw.

Narażenie na pożary jest największe w zalesionych rejonach wzgórz. California Department of Insurance opisuje FAIR Plan, stanowego ubezpieczyciela ostatniej szansy, jako dającego ograniczoną ochronę od ognia i dymu, więc na szkody wodne, odpowiedzialność cywilną i inne ryzyka kupuje się inną polisę. Departament mówi też, że ubezpieczyciele muszą dawać zniżki właścicielom, którzy zmniejszają ryzyko pożaru. Uzyskaj oferty ubezpieczenia dla konkretnego adresu, zanim się zobowiążesz, i zapytaj, czy dom leży na obszarze odpowiedzialności państwa za ochronę przeciwpożarową (state responsibility area).

Mieszkania, condominia i współwłasność w częściach ułamkowych

Zwłaszcza w San Francisco wiele domów to mieszkania. Condominium daje ci tytuł własności do twojego lokalu i udział w częściach wspólnych, zarządzanych przez stowarzyszenie właścicieli. Poproś o budżet, fundusz rezerwowy, ostatnie protokoły zebrań, wszelkie planowane opłaty specjalne i o to, co obejmuje ubezpieczenie budynku, w tym czy uwzględnia szkody od trzęsień ziemi. Kredytodawcy patrzą na budynek tak samo jak na ciebie, więc źle prowadzone stowarzyszenie może ograniczyć twoje możliwości.

Niektóre mieszkania w San Francisco są natomiast własnością w formie współwłasności w częściach ułamkowych (tenancy in common), w której jesteś współwłaścicielem całego budynku razem z pozostałymi, a umowa o współwłasności decyduje, kto korzysta z którego lokalu. To nie to samo co własność condominium. Zapytaj każdego kredytodawcę wcześnie, czy udziela kredytu na udział w takim budynku, i poproś prawnika o przeczytanie umowy.

Jeśli planujesz wynajem

Zasady wynajmu krótkoterminowego w San Francisco są wąskie. Tylko stały mieszkaniec lokalu może go zarejestrować. Musisz w nim mieszkać co najmniej 275 nocy w roku i mieszkać tam od co najmniej 60 kolejnych dni przed złożeniem wniosku, a cały dom możesz wynajmować bez swojej obecności najwyżej przez 90 nocy w roku. Potrzebujesz miejskiej rejestracji działalności i ubezpieczenia odpowiedzialności cywilnej na co najmniej 500 000 $, a zarejestrować można tylko jeden lokal, ten, w którym mieszkasz. Lokale z czynszem poniżej rynkowego, lokale z jednym pokojem do wynajęcia (single-room-occupancy) i dodatkowe jednostki mieszkalne (accessory dwelling units) należą do tych, których nie można wynajmować krótkoterminowo. Mieszkania, które stoi puste, gdy jesteś w Europie, nie można zarejestrować.

Dłuższy wynajem podlega prawu najmu, a San Francisco ma lokale z regulowanym czynszem, które mają własne ograniczenia, w tym dotyczące krótkoterminowego wynajmu przez zajmującego. Jeśli w budynku są lokatorzy, zapytaj prawnika, jakie mają prawa, zanim złożysz ofertę. Inne miasta w Bay Area ustalają własne zasady najmu krótkoterminowego i czynszów, których nie sprawdzaliśmy, więc potwierdź je dla danego miasta, zanim złożysz ofertę.

Podatki, jeśli mieszkasz w Europie

Stany Zjednoczone opodatkowują czynsz z domu należącego do nierezydenta stawką 30% kwoty brutto lub niższą stawką wynikającą z umowy. Możesz zamiast tego wybrać traktowanie dochodu jako związanego z działalnością w USA (effectively connected), odliczyć koszty i płacić podatek od kwoty netto według stawek progresywnych. Przy domu obciążonym kredytem i kosztami utrzymania ten wybór zwykle ma duże znaczenie i trzeba go dokonać w terminie.

Gdy obca osoba sprzedaje amerykańską nieruchomość, kupujący zwykle musi potrącić 15% kwoty uzyskanej, z wyjątkami w szczególnych przypadkach. Federalny podatek spadkowy może też objąć amerykańskie nieruchomości należące do nierezydenta, który nie jest obywatelem USA. Wykonawca testamentu musi złożyć deklarację, jeśli aktywa położone w USA przekraczają w chwili śmierci 60 000 $, a umowa między Stanami Zjednoczonymi a twoim krajem może zmienić wynik. Kalifornia ma też własne podatki od nieruchomości w stanie. Zapytaj doradcę podatkowego z doświadczeniem transgranicznym o to wszystko, zanim kupisz, a nie po.

Podróż do domu

San Francisco International wymienia loty bezpośrednie, według stanu na wrzesień 2026 roku, do Amsterdamu, Kopenhagi, Dublina, Frankfurtu, Lizbony, Londynu Heathrow, Monachium, Paryża Charles de Gaulle, Paryża Orly, Rzymu, Warszawy i Zurychu, z Barceloną, Madrytem i Terceirą oznaczonymi jako sezonowe. Lotnisko wymienia też Stambuł. Na stronie, którą czytaliśmy w październiku 2026 roku, lotnisko San Jose wymieniało loty bezpośrednie krajowe, do Meksyku i Tokio, a żadnych w Europie, więc większość lotów do domu z Doliny Krzemowej oznacza SFO lub przesiadkę gdzie indziej.

Kontynuuj poszukiwania

• San Francisco i Dolina Krzemowa
• Rozpocznij osobistą analizę hipoteczną dla USA