Kredyt hipoteczny w USA bez amerykańskiego scoringu kredytowego

Jak działa amerykański scoring kredytowy

Scoring kredytowy to prognoza tego, jak prawdopodobne jest, że spłacisz zobowiązania, wyliczona z informacji w twoich raportach kredytowych. Większość scoringów mieści się w skali od 300 do 850. Model FICO, na którym opierają się kredytodawcy hipoteczni, waży pięć rzeczy: historię płatności (35%), wysokość zadłużenia (30%), długość korzystania z kredytu (15%), mieszankę rodzajów kredytu (10%) i ostatnie wnioski (10%).

Nic z tej listy nie dotyczy dochodu ani oszczędności i nic nie sięga przez Atlantyk. Trzy amerykańskie biura kredytowe przechowują tylko to, co raportują im amerykańscy kredytodawcy. Nowo przybyły jest więc tym, co branża nazywa „credit invisible”, czyli niewidzialnym dla systemu kredytowego: nie ma akt, więc nie ma scoringu.

Trzy sposoby, w jakie kredytodawca może sobie z tym poradzić

1. Ścieżka automatyczna, bez minimalnego scoringu

Większość kredytów jest oceniana przez system Desktop Underwriter Fannie Mae. Nie wymaga on już minimalnego scoringu kredytowego: waży całość dokumentacji. Gdy żaden z kredytobiorców nie ma scoringu, system nadal może ocenić kredyt. Jeśli twój raport kredytowy pokazuje co najmniej jedno konto, nie ma ograniczeń co do celu kredytu ani sposobu zamieszkiwania domu. Jeśli nie pokazuje żadnego, kredyt musi dotyczyć zakupu domu jako głównego miejsca zamieszkania, w którym będą mieszkać wszyscy kredytobiorcy. Mając dwanaście miesięcy zweryfikowanych danych z rachunku bankowego, system może też przyjrzeć się twoim przepływom pieniężnym i płatnościom czynszu.

2. Ścieżka ręczna, z historią niestandardową (non-traditional credit)

Analityk kredytowy (underwriter) może zbudować profil kredytowy z innych zapisów płatności, takich jak czynsz, media i ubezpieczenia, a przewodnik Fannie Mae każe kredytodawcom używać referencji kredytowych z innych krajów, gdy osoba niebędąca obywatelem nie ma wystarczająco wielu amerykańskich. Ceną są ciaśniejsze limity: tylko dom z jednym lokalem jako główne miejsce zamieszkania, brak kredytów powyżej standardowego limitu dla danego obszaru, suma rat zadłużenia nie większa niż 36% dochodu i dwanaście miesięcy rezerw, chyba że uda się udokumentować historię opłat mieszkaniowych.

3. Kredyt poza standardowymi zasadami

Kredytodawcy, którzy trzymają kredyty we własnych księgach, mogą ustalać własną politykę kredytową. Niektórzy akceptują raport kredytowy z twojego kraju albo referencje z twojego banku. Takie kredyty zwykle kosztują więcej i wymagają większego wkładu własnego (down payment). To także ścieżka dla kupujących, którzy w ogóle nie mieszkają w Stanach Zjednoczonych: zobacz foreign national loans.

To, którą z nich kredytodawca oferuje, jest jego własnym wyborem, a wielu kredytodawców oferuje tylko pierwszą. Zapytaj przed złożeniem wniosku, bo odrzucony wniosek nikomu nie pomaga.

Budowanie amerykańskiego scoringu od pierwszego tygodnia

• Otwórz amerykańskie konto bankowe, gdy tylko masz adres, i każ wypłacać na nie pensję.
• Weź jedną kartę kredytową. Jeśli odmówiono ci zwykłej karty, sprawdzi się karta zabezpieczona (secured card): wpłacasz kwotę, na przykład 500 $, i ta kwota staje się twoim limitem.
• Używaj jej oszczędnie i spłacaj w całości. Consumer Financial Protection Bureau radzi nie przekraczać 30% limitu. Historia płatności to największa część scoringu.
• Rozważ credit-builder loan, mały kredyt zaprojektowany po to, by stworzyć zapis płatności, gdy oszczędzasz.
• Płać czynsz z amerykańskiego konta co miesiąc, żeby powstał czysty dwunastomiesięczny zapis.
• Unikaj lawiny wniosków. Nowe kredyty są częścią scoringu.

Po sześciu miesiącach z jednym otwartym, zaraportowanym kontem będziesz mieć scoring FICO. Będzie cienki, bo stoi za nim tylko jedno konto, ale przenosi cię z opisanych wyżej ścieżek do zwykłego kredytowania.

Co zabrać z Europy

Twój raport kredytowy z kraju nie dostanie scoringu, ale jest dowodem, a w ścieżce ręcznej to dowód, którego kredytodawca ma użyć. Poproś o niego przed wyjazdem: w każdym kraju działa rejestr lub biuro, które udostępnia osobom ich własne dane, często bezpłatnie. Nasze przewodniki po krajach wskazują właściwy podmiot dla Holandii, Niemiec, Francji, Irlandii, Włoch, Hiszpanii, Belgii, Polski, Szwecji, Portugalii i Wielkiej Brytanii. Dodaj dwanaście miesięcy wyciągów bankowych pokazujących płatności czynszu lub raty kredytu hipotecznego i przetłumacz wszystko na angielski.

Kupować teraz czy poczekać?

To prawdziwy wybór. Kupno w pierwszych miesiącach oznacza skorzystanie ze ścieżki bez scoringu, z węższym gronem kredytodawców i, w ścieżce ręcznej, limitem 36% dochodu na raty zadłużenia. Wynajem przez rok daje scoring, dwanaście miesięcy udokumentowanego amerykańskiego czynszu i amerykańskie zeznanie podatkowe, które razem usuwają większość przeszkód opisanych na tej stronie. Na szybko zmieniających się rynkach czekanie ma swój koszt. Analiza hipoteczna może pokazać, po której stronie tego kompromisu jesteś.

Pytania osób przeprowadzających się z Europy

Kontynuuj poszukiwania

• Kredyt hipoteczny w USA na wizie pracowniczej: H-1B, L-1 i O-1
• Ile wkładu własnego i gotówki potrzebujesz na dom w USA
• Foreign national loans: kredyty hipoteczne w USA dla kupujących mieszkających w Europie
• Zakup domu w USA z Wielkiej Brytanii lub UE
• ITIN i konto w USA: czego potrzebuje europejski kupujący
• Rozpocznij osobistą analizę hipoteczną dla USA