Kopen in San Francisco Bay Area: de volledige gids

Wat woningen kosten

De California Association of Realtors meldde deze medianen voor bestaande vrijstaande eengezinswoningen in augustus 2026. De Bay Area als geheel had een mediaan van $ 1.272.000, 0,2% lager dan een jaar eerder, en woningen werden in 22 dagen verkocht. De mediaan voor de hele staat was $ 901.420.

Twee kanttekeningen. Een mediaan per county beweegt mee met de mix van woningen die in een maand worden verkocht, dus gebruik deze cijfers als richtlijn en niet als trend. En de tabel per county betreft alleen huizen. Een groot deel van de markt in San Francisco bestaat uit appartementen, die voor minder worden verkocht. Het enige cijfer voor appartementen (condo's) en rijtjeshuizen (townhouses) in hetzelfde rapport is de mediaan voor de hele staat van $ 640.000, en dat zegt weinig over San Francisco. Vraag een makelaar naar recente verkopen in het gebouw of de straat waar je naar kijkt. De vaste hypotheekrente voor 30 jaar was in augustus 2026 gemiddeld 6,67%, volgens hetzelfde rapport.

Property tax: Proposition 13 stelt de waarde opnieuw vast op je koopprijs

Dit is het kenmerk van Californië dat Europeanen het meest verrast. Onder Proposition 13 is het belastingtarief 1% van de getaxeerde waarde, plus wat nodig is om obligaties af te lossen die lokale kiezers hebben goedgekeurd, en die toeslag verschilt van gebied tot gebied binnen een county. De getaxeerde waarde is niet de huidige marktwaarde. Het is de marktwaarde op het moment van de laatste eigendomsoverdracht, plus een jaarlijkse stijging van hooguit 2%. Wanneer je koopt, taxeert de assessor van de county de woning opnieuw op de waarde op de datum van de verkoop. Twee naburige huizen kunnen daardoor heel verschillende aanslagen hebben.

Het gecombineerde tarief van San Francisco voor het belastingjaar dat in juni 2026 eindigde, was 1,18268%. Bij een huis dat is gekocht voor de mediane prijs van de county van $ 1.875.000 is dat volgens onze berekening ongeveer $ 22.175 per jaar. Eigenaren die in de woning wonen als hun hoofdverblijf, kunnen de homeowners' exemption aanvragen, een vrijstelling voor eigenaren die er zelf wonen, waarmee $ 7.000 van de belastbare waarde afgaat. Tegen het tarief van San Francisco is dat ongeveer $ 83 per jaar waard.

De nieuwe waarde gaat in op de datum van de verkoop, niet op de eerstvolgende 1 januari, dus de county stuurt een aanvullende aanslag voor de rest van het belastingjaar. Bij een aankoop tussen 1 januari en 31 mei zijn er twee aanvullende taxaties, waarvan de tweede het hele volgende belastingjaar beslaat. Ze komen los van je gewone aanslag binnen, dus reserveer geld. Gewone aanslagen komen in twee termijnen, die op 1 november en 1 februari moeten worden betaald en na 10 december en 10 april achterstallig worden, met een boete van 10%.

Sommige nieuwere woongebieden hebben ook een Mello-Roos-heffing, die openbare voorzieningen en diensten betaalt via een community facilities district en op de aanslag voor de property tax staat. De wet verplicht de verkoper om zich naar beste kunnen in te spannen om een mededeling van het district te krijgen en die aan jou te geven, dus vraag ernaar, met het bedrag en de einddatum.

Financiering: jumbo loans en beloning in aandelen

De conforming loan limit, de grens voor standaardleningen, is voor 2026 gelijk aan $ 1.249.125 voor een woning met één wooneenheid in de counties San Francisco, San Mateo, Santa Clara, Alameda en Contra Costa. In Solano County is dat $ 832.750. Met 20% aanbetaling ondersteunt de grens volgens onze berekening een koopprijs tot ongeveer $ 1.561.000. De mediane huizenprijs van augustus 2026 lag in de counties San Francisco, San Mateo en Santa Clara daarboven. Op de mediane prijs van San Francisco leent een koper met 20% aanbetaling $ 1.500.000, en dat is een jumbo loan. In Alameda County geeft de mediaan van $ 1.285.000 een lening van $ 1.028.000, binnen de grens.

Een jumbo loan valt buiten de standaardregels, dus elke geldverstrekker stelt zijn eigen voorwaarden voor aanbetaling, reserves en documentatie. Vergelijk er meerdere en vraag elk van hen hoe ze met je visum en je inkomen omgaan. Het geld voor de aanbetaling en het ontbreken van een Amerikaanse kredietscore komen aan bod in onze gidsen over het geld dat je bij de closing nodig hebt en kopen zonder Amerikaanse kredietscore.

Beloning in aandelen is het punt dat het meest eigen is aan deze regio. De gids van Fannie Mae, die de regels voor standaardleningen bepaalt en die geldverstrekkers voor jumbo loans niet hoeven te volgen, laat restricted stock units alleen als inkomen meetellen als de aandelen zijn vrijgekomen (vested) en zonder beperkingen aan jou zijn uitgekeerd. Een toekenning als sign-on bonus komt niet in aanmerking. Een toekenning op basis van tijd vraagt minstens 12 maanden bij de huidige werkgever, en bij een eenmalige toekenning moet blijken dat het vrijkomen nog minstens drie jaar doorloopt vanaf de datum van de lening. Het inkomen wordt berekend als de gemiddelde aandelenkoers over 200 dagen maal de aandelen die in 24 maanden zijn uitgekeerd, gedeeld door 24, en de geldverstrekker moet zien dat de werkgever beursgenoteerd is. Voor een nieuw aangekomen werknemer kan dat betekenen dat het salaris meetelt en een groot aandelenpakket niet, in elk geval in het eerste jaar.

Hoe de closing in Californië werkt

In Californië verloopt de closing via escrow, niet via een notaris of een advocaat. Een escrow holder, een neutrale derde partij, ontvangt het geld en de documenten en houdt ze vast tot aan elke voorwaarde in het contract is voldaan, en laat dan de akte inschrijven. De escrow holder kan een onafhankelijk escrow-bedrijf zijn, een title company of, vooral in Zuid-Californië, een makelaar. De escrow officer is geen advocaat en kan geen juridisch advies geven. Je onderhandelingen en je advies komen van je eigen makelaar en, als je dat wilt, je eigen advocaat.

De escrow-kosten zijn niet bij wet vastgesteld. Het is gebruikelijk om ze tussen koper en verkoper te verdelen, maar die gewoonte verschilt tussen Noord- en Zuid-Californië, dus vraag je makelaar wat van toepassing is. Daarnaast zijn er andere closing costs, de bijkomende kosten bij de overdracht: kosten voor de lening, kosten voor de title en de inschrijving, documentaire overdrachtsbelastingen (documentary transfer taxes), vooruitbetaalde property tax en verzekering. Vraag de escrow officer welke overdrachtsbelastingen voor het adres gelden. De raming van de kosten staat op de afrekening (closing statement) voordat je de closing doet.

De verkoper moet je informatie verstrekken. Daaronder valt een natural hazard disclosure over gebieden met een bijzonder overstromingsgevaar, state responsibility areas voor brandbestrijding en zones met aardbevingsbreuklijnen, de Mello-Roos-mededeling en, voor een huis met één tot vier wooneenheden dat vóór 1 januari 1960 is gebouwd met een lichte houtskeletbouw, het aardbevingsveiligheidsboekje van de staat en een verklaring over bekende zwakke plekken. Die zwakke plekken zijn onder meer ontbrekende ankerbouten in de fundering, niet verstevigde cripple walls (lage steunmuurtjes onder de begane grond) en een bewoonbare kamer boven een garage.

Aardbeving, natuurbrand en verzekering

De prognose van de US Geological Survey uit 2014 gaf een kans van 72% op minstens één aardbeving met een kracht van 6,7 of meer ergens in de Bay-regio vóór 2043. Voor de Hayward- of Rodgers Creek-breuklijn was dat cijfer 33%, en voor de San Andreas-breuklijn 22%.

Aardbevingsschade wordt in de meeste gevallen niet gedekt door een standaard woonhuisverzekering in Californië. De California Earthquake Authority verkoopt een aparte polis met een eigen risico van 5%, 10%, 15%, 20% of 25% van de dekking voor de woning. Woningen met een dekking van meer dan $ 1.000.000 en woningen die vóór 1980 zijn gebouwd op een verhoogde fundering zonder gecontroleerde versterking, kunnen alleen kiezen voor 15%, 20% of 25%. Een eigen risico van 15% op $ 1.000.000 dekking is $ 150.000, dus de polis beschermt je tegen een ramp en niet tegen reparaties.

Het risico van natuurbrand is het grootst in beboste heuvelgebieden. Het California Department of Insurance beschrijft het FAIR Plan, de verzekeraar van laatste redding van de staat, als een polis met beperkte dekking voor brand en rook, zodat je een andere polis afsluit voor waterschade, aansprakelijkheid en andere risico's. Het departement zegt ook dat verzekeraars kortingen moeten geven aan eigenaren die het brandrisico verkleinen. Vraag offertes voor de verzekering van het exacte adres aan voordat je je verbindt, en vraag of het huis in een state responsibility area ligt.

Appartementen, condo's en tenancies in common

Vooral in San Francisco zijn veel woningen appartementen. Bij een appartement (condo) heb je de eigendomstitel van je eigen unit en een aandeel in de gemeenschappelijke delen, die worden beheerd door een vereniging van eigenaren. Vraag naar de begroting, het reservefonds, recente notulen van vergaderingen, een eventuele geplande bijzondere heffing (special assessment) en wat de verzekering van het gebouw dekt, inclusief of aardbevingsschade is inbegrepen. Geldverstrekkers kijken naar het gebouw en naar jou, dus een slecht beheerde vereniging kan je mogelijkheden beperken.

Sommige appartementen in San Francisco zijn in plaats daarvan in eigendom als tenancy in common, waarbij je het hele gebouw samen met de anderen bezit en een mede-eigendomsovereenkomst bepaalt wie welke unit gebruikt. Dat is niet hetzelfde als eigenaar zijn van een appartement (condo). Vraag elke geldverstrekker vroeg of die leent op een aandeel in zo'n gebouw, en laat een advocaat de overeenkomst lezen.

Als je van plan bent te verhuren

De regels van San Francisco voor kortetermijnverhuur zijn smal. Alleen de vaste bewoner van een woning kan haar registreren. Je moet er minstens 275 nachten per jaar wonen en er minstens 60 aaneengesloten dagen hebben gewoond voordat je aanvraagt, en je mag de hele woning hooguit 90 nachten per jaar verhuren zonder zelf aanwezig te zijn. Je hebt een bedrijfsregistratie bij de stad nodig en een aansprakelijkheidsverzekering van minstens $ 500.000, en slechts één woning, die waarin je zelf woont, kan worden geregistreerd. Woningen met een huurprijs onder de markt (below-market-rate units), eenpersoonskamers (single-room-occupancy units) en bijgebouwen als woning (accessory dwelling units) behoren tot de woningen die niet voor korte tijd mogen worden verhuurd. Een appartement dat leegstaat terwijl je in Europa bent, kan niet worden geregistreerd.

Langere verhuur valt onder het huurrecht, en San Francisco kent woningen met huurbeheersing, die hun eigen beperkingen hebben, waaronder voor kortetermijnverhuur door de bewoner. Als er huurders in een gebouw wonen, vraag dan een advocaat welke rechten ze hebben voordat je een bod doet. Andere steden in de Bay Area stellen hun eigen regels voor kortetermijnverhuur en huur, die we niet hebben gecontroleerd, dus bevestig ze voor de stad voordat je een bod doet.

Belasting als je in Europa woont

De Verenigde Staten belasten huur uit een woning die een niet-inwoner bezit tegen 30% van het brutobedrag, of tegen een lager verdragstarief. Je kunt er in plaats daarvan voor kiezen het inkomen te behandelen als effectief verbonden met de VS, kosten af te trekken en over het netto bedrag te worden belast tegen progressieve tarieven. Bij een woning met een hypotheek en lopende kosten maakt die keuze meestal veel uit, en ze moet op tijd worden gemaakt.

Wanneer een buitenlander Amerikaans onroerend goed verkoopt, moet de koper in het algemeen 15% van het gerealiseerde bedrag inhouden, met uitzonderingen in bepaalde gevallen. De federale estate tax, de Amerikaanse erfbelasting, kan ook Amerikaans onroerend goed treffen dat in bezit is van een niet-inwoner die geen Amerikaans staatsburger is. De executeur moet een aangifte indienen als het in de VS gelegen vermogen bij overlijden meer dan $ 60.000 bedraagt, en een verdrag tussen de Verenigde Staten en jouw land kan de uitkomst veranderen. Californië heeft ook eigen belastingen op onroerend goed in de staat. Vraag een belastingadviseur met grensoverschrijdende ervaring naar al dit, voordat je koopt en niet erna.

Naar huis vliegen

San Francisco International noemt rechtstreekse vluchten, stand september 2026, naar Amsterdam, Kopenhagen, Dublin, Frankfurt, Lissabon, Londen Heathrow, München, Parijs Charles de Gaulle, Parijs Orly, Rome, Warschau en Zürich, waarbij Barcelona, Madrid en Terceira als seizoensgebonden zijn aangemerkt. Het vliegveld noemt ook Istanbul. Op de pagina die we in oktober 2026 lazen, noemde het vliegveld van San Jose rechtstreekse binnenlandse, Mexicaanse en Tokio-routes en geen enkele in Europa, dus de meeste vluchten naar huis vanuit Silicon Valley betekenen SFO of een overstap elders.

Lees verder

• San Francisco en Silicon Valley
• Start een persoonlijke hypotheekscan voor de VS