Comprar en San Francisco Bay Area: la guía completa

Cuánto cuestan las viviendas

La California Association of Realtors publicó estas medianas de casas unifamiliares independientes existentes en agosto de 2026. La región del Bay Area en su conjunto tuvo una mediana de 1.272.000 $, un 0,2 % menos que un año antes, con viviendas que se vendían en 22 días. La mediana de todo el estado fue de 901.420 $.

Dos advertencias. La mediana de un condado se mueve con la mezcla de viviendas vendidas en un mes, así que úsalas como orientación y no como tendencia. Y la tabla por condados solo recoge casas. Buena parte del mercado de San Francisco son pisos, que se venden por menos. La única cifra de apartamentos en comunidad (condos) y casas adosadas del mismo informe es la mediana de todo el estado, de 640.000 $, que dice poco sobre San Francisco. Pide a un agente las ventas recientes en el edificio o la calle que estés considerando. La hipoteca fija a 30 años tuvo un tipo medio del 6,67 % en agosto de 2026, según el mismo informe.

Property tax: la Proposition 13 se restablece a tu precio de compra

Esta es la característica de California que más sorprende a los europeos. Con la Proposition 13 el tipo impositivo es el 1 % del valor tasado, más lo necesario para amortizar los bonos que aprobaron los votantes locales, y ese añadido varía de una zona a otra dentro de un condado. El valor tasado no es el valor de mercado de hoy. Es el valor de mercado en el último cambio de propietario, más un aumento anual de no más del 2 %. Cuando compras, el tasador del condado vuelve a tasar la vivienda a su valor en la fecha de la venta. Dos casas vecinas pueden tener por eso facturas muy distintas.

El tipo combinado de San Francisco para el año fiscal que termina en junio de 2026 fue del 1,18268 %. En una casa comprada a la mediana del condado, de 1.875.000 $, son unos 22.175 $ al año, según nuestro cálculo. Los propietarios que viven en la casa como residencia principal pueden solicitar la homeowners' exemption, que resta 7.000 $ del valor imponible. Con el tipo de San Francisco eso vale unos 83 $ al año.

El nuevo valor se aplica desde la fecha de la venta, no desde el siguiente 1 de enero, así que el condado envía una factura complementaria por el resto del año fiscal. En una compra entre el 1 de enero y el 31 de mayo hay dos tasaciones complementarias, y la segunda cubre todo el año fiscal siguiente. Llegan por separado de tu recibo ordinario, así que reserva dinero. Los recibos ordinarios llegan en dos plazos, con vencimiento el 1 de noviembre y el 1 de febrero, y pasan a ser morosos después del 10 de diciembre y del 10 de abril, con una penalización del 10 %.

Algunas urbanizaciones más recientes llevan además un impuesto especial Mello-Roos, que paga instalaciones y servicios públicos a través de un community facilities district y aparece en el recibo del property tax. La ley estatal obliga al vendedor a hacer un esfuerzo de buena fe para obtener una notificación del distrito y dártela, así que pídela, con el importe y la fecha de fin.

Financiación: préstamos jumbo y remuneración en acciones

El límite conforming de los préstamos para 2026 en una vivienda de una sola unidad es de 1.249.125 $ en los condados de San Francisco, San Mateo, Santa Clara, Alameda y Contra Costa. En el condado de Solano es de 832.750 $. Con un 20 % de entrada, el límite permite un precio de compra de hasta unos 1.561.000 $, según nuestro cálculo. El precio mediano de las casas en agosto de 2026 estuvo por encima de esa cifra en los condados de San Francisco, San Mateo y Santa Clara. A la mediana de San Francisco, un comprador con un 20 % de entrada pide 1.500.000 $, que es un préstamo jumbo. En el condado de Alameda la mediana de 1.285.000 $ da un préstamo de 1.028.000 $, dentro del límite.

Un préstamo jumbo queda fuera de las reglas estándar, así que cada prestamista fija sus propias condiciones de entrada, reservas y documentación. Compara varios y pregunta a cada uno cómo trata tu visado y tus ingresos. Los fondos para la entrada y la falta de puntuación crediticia estadounidense se tratan en nuestras guías sobre el efectivo en el closing y comprar sin puntuación crediticia estadounidense.

La remuneración en acciones es el punto más propio de esta región. La guía de Fannie Mae, que fija las reglas de los préstamos estándar y que los prestamistas jumbo no tienen que seguir, permite que las restricted stock units cuenten como ingresos solo si las acciones se han consolidado y se te han entregado sin restricciones. Una concesión entregada como bono de bienvenida no es admisible. Una concesión sujeta a plazo exige al menos 12 meses con la empresa actual, y una concesión puntual debe demostrar que la consolidación continúa durante al menos tres años desde la fecha del préstamo. Los ingresos se calculan como el precio medio de la acción en 200 días multiplicado por las acciones entregadas en 24 meses, dividido entre 24, y el prestamista debe comprobar que la empresa cotiza en bolsa. Para un empleado recién llegado, eso puede significar que cuenta el sueldo y no un gran paquete de acciones, al menos durante el primer año.

Cómo funciona el closing en California

California cierra mediante escrow, no mediante un notario ni un abogado. Un escrow holder (agente de escrow), que es un tercero neutral, recibe los fondos y los documentos y los retiene hasta que se cumplen todas las condiciones del contrato, y entonces inscribe la escritura. El escrow holder puede ser una empresa de escrow independiente, una title company o, sobre todo en el sur de California, un corredor. El escrow officer no es abogado y no puede dar asesoramiento jurídico. La negociación y el asesoramiento te los da tu propio agente y, si quieres uno, tu propio abogado.

Las tarifas del escrow no las fija la ley. Es costumbre repartirlas entre comprador y vendedor, pero la costumbre difiere entre el norte y el sur de California, así que pregunta a tu agente cuál se aplica. Junto a ellas hay otros gastos de cierre: comisiones del préstamo, gastos de título e inscripción, impuestos documentales de transmisión, y el property tax y el seguro prepagados. Pregunta al escrow officer qué impuestos de transmisión se aplican a la dirección. La estimación de gastos aparece en el estado de cierre antes de que cierres.

El vendedor tiene que darte declaraciones. Entre ellas, una natural hazard disclosure (declaración de riesgos naturales) sobre zonas especiales de riesgo de inundación, áreas bajo responsabilidad estatal de protección contra incendios y zonas de falla sísmica, la notificación Mello-Roos y, en una casa de una a cuatro unidades construida antes del 1 de enero de 1960 con estructura de madera ligera, el folleto estatal de seguridad frente a terremotos y una declaración de cualquier debilidad conocida. Esas debilidades incluyen la falta de pernos de anclaje de la cimentación, muros bajos de apoyo (cripple walls) sin arriostrar y una habitación habitable sobre un garaje.

Terremotos, incendios y seguros

La previsión de 2014 del US Geological Survey fijó en un 72 % la probabilidad de al menos un terremoto de magnitud 6,7 o superior en algún punto de la región de la bahía antes de 2043. Para las fallas de Hayward o Rodgers Creek la cifra fue del 33 %, y para la falla de San Andreas, del 22 %.

Una póliza estándar de seguro de hogar de California no cubre los daños por terremoto en la mayoría de los casos. La California Earthquake Authority vende una póliza aparte con una franquicia del 5 %, 10 %, 15 %, 20 % o 25 % de la cobertura de la vivienda. Las viviendas con una cobertura superior a 1.000.000 $, y las construidas antes de 1980 sobre cimentación elevada sin un refuerzo estructural verificado, solo pueden elegir el 15 %, el 20 % o el 25 %. Una franquicia del 15 % sobre 1.000.000 $ de cobertura son 150.000 $, así que la póliza protege frente a una catástrofe, no frente a reparaciones.

La exposición a los incendios forestales es mayor en las zonas de colinas arboladas. El California Department of Insurance describe el FAIR Plan, la aseguradora de último recurso del estado, como una cobertura limitada de incendio y humo, de modo que contratas otra póliza para daños por agua, responsabilidad civil y otros riesgos. El departamento también indica que las aseguradoras deben ofrecer descuentos a los propietarios que reducen el riesgo de incendio forestal. Obtén presupuestos de seguro para la dirección exacta antes de comprometerte, y pregunta si la casa está en un área bajo responsabilidad estatal.

Pisos, condos y tenancies in common

Sobre todo en San Francisco, muchas viviendas son pisos. Un condo te da la titularidad de tu unidad y una parte de las zonas comunes, gestionadas por una asociación de propietarios. Pide el presupuesto, el fondo de reserva, las actas recientes de las reuniones, cualquier derrama prevista y qué cubre el seguro del edificio, incluido si se incluyen los daños por terremoto. Los prestamistas miran el edificio además de a ti, así que una asociación mal gestionada puede limitar tus opciones.

Algunos pisos de San Francisco se poseen en cambio como tenancy in common (copropiedad indivisa), en la que eres copropietario de todo el edificio con los demás y un acuerdo de copropiedad decide quién usa cada unidad. Eso no es lo mismo que ser propietario de un condo. Pregunta pronto a cualquier prestamista si presta sobre una participación en ese edificio, y haz que un abogado lea el acuerdo.

Si piensas alquilarla

Las normas de alquiler de corta duración de San Francisco son estrechas. Solo el residente permanente de una vivienda puede registrarla. Debes vivir en ella al menos 275 noches al año y haber vivido en ella al menos 60 días consecutivos antes de solicitarlo, y puedes alquilar la vivienda entera sin estar presente como máximo 90 noches al año. Necesitas un registro de actividad de la ciudad y un seguro de responsabilidad civil de al menos 500.000 $, y solo puede registrarse una vivienda, aquella en la que vives. Las viviendas de precio inferior al de mercado, las de ocupación en habitación individual y las unidades de vivienda accesoria están entre las que no pueden alquilarse por periodos cortos. Un piso que queda vacío mientras estás en Europa no puede registrarse.

Los alquileres más largos siguen la ley de arrendamientos, y San Francisco tiene viviendas con renta controlada, que tienen sus propios límites, incluidos los del alquiler de corta duración por parte del ocupante. Si un edificio tiene inquilinos, pregunta a un abogado qué derechos tienen antes de hacer una oferta. Otras ciudades del Bay Area fijan sus propias normas de alquiler de corta duración y de rentas, que no hemos comprobado, así que confírmalas para la ciudad antes de ofertar.

Impuestos si vives en Europa

Estados Unidos grava el alquiler de una vivienda que posee un no residente al 30 % del importe bruto, o a un tipo reducido según el convenio. En su lugar puedes optar por tratar los ingresos como vinculados efectivamente a una actividad en EE. UU., deducir los gastos y tributar sobre el neto a tipos graduales. En una vivienda con hipoteca y gastos de mantenimiento, esa opción suele importar mucho, y hay que ejercerla a tiempo.

Cuando una persona extranjera vende un inmueble estadounidense, el comprador tiene por lo general que retener el 15 % del importe obtenido, con excepciones en casos concretos. El estate tax federal también puede alcanzar a los inmuebles estadounidenses de un no residente que no sea ciudadano de EE. UU. El albacea debe presentar una declaración si los bienes situados en EE. UU. superan los 60.000 $ en el momento del fallecimiento, y un convenio entre Estados Unidos y tu país puede cambiar el resultado. California tiene además sus propios impuestos sobre las propiedades del estado. Consulta con un asesor fiscal con experiencia transfronteriza todo esto antes de comprar, no después.

Volver a casa

San Francisco International lista vuelos directos, a septiembre de 2026, a Amsterdam, Copenhague, Dublín, Fráncfort, Lisboa, Londres Heathrow, Múnich, París Charles de Gaulle, París Orly, Roma, Varsovia y Zúrich, y marca como de temporada Barcelona, Madrid y Terceira. El aeropuerto también lista Estambul. En la página que leímos en octubre de 2026, el aeropuerto de San Jose listaba rutas directas nacionales, a México y a Tokio, y ninguna a Europa, así que la mayoría de los vuelos a casa desde Silicon Valley implican SFO o una conexión en otro lugar.

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