Comprare casa a San Francisco Bay Area: la guida completa

Quanto costano le case

La California Association of Realtors ha pubblicato queste mediane per le case unifamiliari indipendenti esistenti di agosto 2026. La regione della Bay Area nel suo insieme aveva una mediana di 1.272.000 $, in calo dello 0,2% su un anno prima, con case vendute in 22 giorni. La mediana dell'intero Stato era di 901.420 $.

Due avvertenze. La mediana di una contea si muove con il mix di case vendute in un mese, quindi usala come indicazione e non come tendenza. E la tabella per contea riguarda solo le case. Gran parte del mercato di San Francisco è fatta di appartamenti, che si vendono a meno. L'unica cifra per condomini e townhouse nello stesso comunicato è la mediana dell'intero Stato di 640.000 $, che dice poco su San Francisco. Chiedi a un agente le vendite recenti nell'edificio o nella via che stai valutando. Il tasso del mutuo fisso a 30 anni ha avuto una media del 6,67% ad agosto 2026, secondo lo stesso comunicato.

Property tax: la Proposition 13 si azzera al tuo prezzo d'acquisto

È la caratteristica della California che sorprende di più gli europei. In base alla Proposition 13 l'aliquota è dell'1% del valore imponibile, più quanto serve a rimborsare le obbligazioni approvate dagli elettori locali, e quell'aggiunta varia da zona a zona all'interno di una contea. Il valore imponibile non è il valore di mercato di oggi. È il valore di mercato all'ultimo cambio di proprietà, più un aumento annuo non superiore al 2%. Quando compri, il county assessor rivaluta la casa al valore che ha alla data della vendita. Due case vicine possono quindi avere cartelle molto diverse.

L'aliquota combinata di San Francisco per l'anno fiscale che termina a giugno 2026 era dell'1,18268%. Su una casa acquistata alla mediana della contea di 1.875.000 $ sono circa 22.175 $ all'anno, secondo i nostri calcoli. I proprietari che vivono nella casa come abitazione principale possono richiedere la homeowners' exemption (l'esenzione per chi ci abita), che toglie 7.000 $ dal valore imponibile. All'aliquota di San Francisco vale circa 83 $ all'anno.

Il nuovo valore ha effetto dalla data della vendita, non dal successivo 1 gennaio, quindi la contea invia una cartella suppletiva per il resto dell'anno fiscale. Per un acquisto tra il 1 gennaio e il 31 maggio ci sono due valutazioni suppletive, la seconda per l'intero anno fiscale successivo. Arrivano separatamente dalla cartella ordinaria, quindi metti da parte i soldi. Le cartelle ordinarie arrivano in due rate, in scadenza il 1 novembre e il 1 febbraio, e diventano morose dopo il 10 dicembre e il 10 aprile, con una penale del 10%.

Alcuni complessi più recenti hanno anche un'imposta speciale Mello-Roos, che finanzia strutture e servizi pubblici tramite un community facilities district e compare nella cartella della property tax. La legge statale impone al venditore di compiere ogni sforzo in buona fede per ottenere dal distretto un avviso informativo e consegnartelo, quindi chiedilo, insieme all'importo e alla data di fine.

Finanziarsi: mutui jumbo e retribuzione in azioni

Il limite dei mutui conforming per il 2026 per un'abitazione a una sola unità è di 1.249.125 $ nelle contee di San Francisco, San Mateo, Santa Clara, Alameda e Contra Costa. Nella contea di Solano è di 832.750 $. Con il 20% di anticipo, il limite sostiene un prezzo d'acquisto fino a circa 1.561.000 $, secondo i nostri calcoli. Il prezzo mediano delle case di agosto 2026 era superiore a questa cifra nelle contee di San Francisco, San Mateo e Santa Clara. Alla mediana di San Francisco, chi versa il 20% di anticipo prende in prestito 1.500.000 $, cioè un mutuo jumbo. Nella contea di Alameda la mediana di 1.285.000 $ dà un prestito di 1.028.000 $, entro il limite.

Un mutuo jumbo è fuori dalle regole standard, quindi ogni finanziatore fissa le proprie condizioni su anticipo, riserve e documentazione. Confronta più offerte e chiedi a ciascuno come tratta il tuo visto e il tuo reddito. I fondi per l'anticipo e la mancanza di un punteggio di credito americano sono trattati nelle nostre guide su la liquidità al closing e su come comprare senza un punteggio di credito americano.

La retribuzione in azioni è il punto più specifico di questa regione. La guida di Fannie Mae, che fissa le regole per i mutui standard e che i finanziatori jumbo non sono obbligati a seguire, ammette le restricted stock unit come reddito solo se le azioni sono maturate e ti sono state consegnate senza restrizioni. Un premio concesso come bonus di ingresso non è ammesso. Un premio legato al tempo richiede almeno 12 mesi presso l'attuale datore di lavoro, e un premio una tantum deve dimostrare che la maturazione continua per almeno tre anni dalla data del prestito. Il reddito si calcola come la media a 200 giorni del prezzo delle azioni moltiplicata per le azioni consegnate in 24 mesi, divisa per 24, e il finanziatore deve verificare che il datore di lavoro sia quotato in borsa. Per un dipendente appena arrivato, questo può significare che lo stipendio conta e un grosso pacchetto di azioni no, almeno nel primo anno.

Come funziona il closing in California

La California chiude tramite escrow, non tramite un notaio o un avvocato. Un escrow holder, una terza parte neutrale, riceve fondi e documenti e li tiene finché ogni condizione del contratto non è soddisfatta, poi registra l'atto. L'escrow holder può essere una società di escrow indipendente, una title company o, soprattutto nella California meridionale, un broker. L'escrow officer non è un avvocato e non può dare consulenza legale. Le trattative e la consulenza le fa il tuo agente e, se lo vuoi, il tuo avvocato.

I compensi dell'escrow non sono fissati dalla legge. È consuetudine dividerli tra acquirente e venditore, ma la consuetudine differisce tra la California settentrionale e quella meridionale, quindi chiedi al tuo agente quale vale. Accanto ci sono altre spese di closing: commissioni del prestito, spese di title e di registrazione, imposte di trasferimento documentali (documentary transfer tax), property tax e assicurazione pagate in anticipo. Chiedi all'escrow officer quali imposte di trasferimento si applicano all'indirizzo. La stima dei costi compare nel rendiconto di chiusura (closing statement) prima del closing.

Il venditore deve darti delle informative. Comprendono un'informativa sui rischi naturali che riguarda le aree a speciale rischio alluvione, le aree di responsabilità statale per la protezione dagli incendi e le zone di faglia sismica, l'avviso Mello-Roos e, per una casa da una a quattro unità costruita prima del 1 gennaio 1960 con struttura leggera in legno, l'opuscolo statale sulla sicurezza sismica e una dichiarazione di eventuali debolezze note. Tra queste debolezze ci sono i bulloni di ancoraggio della fondazione mancanti, le pareti basse di sostegno (cripple walls) prive di controventature e una stanza abitabile sopra un garage.

Terremoti, incendi e assicurazione

La previsione del 2014 dello US Geological Survey stimava al 72% la probabilità di almeno un terremoto di magnitudo 6,7 o superiore in qualche punto della regione della Bay entro il 2043. Per le faglie di Hayward o di Rodgers Creek la cifra era del 33%, e per la faglia di San Andreas del 22%.

I danni da terremoto nella maggior parte dei casi non sono coperti da una polizza californiana standard per proprietari di casa. La California Earthquake Authority vende una polizza separata con una franchigia del 5%, 10%, 15%, 20% o 25% della copertura dell'abitazione. Le case con copertura dell'abitazione superiore a 1.000.000 $, e le case costruite prima del 1980 su fondazioni sopraelevate senza un adeguamento sismico verificato, possono scegliere solo il 15%, il 20% o il 25%. Una franchigia del 15% su 1.000.000 $ di copertura è di 150.000 $, quindi la polizza protegge da una catastrofe, non dalle riparazioni.

L'esposizione agli incendi boschivi è maggiore nelle zone collinari boscose. Il California Department of Insurance descrive il FAIR Plan, l'assicuratore di ultima istanza dello Stato, come una copertura limitata per incendio e fumo, quindi per danni d'acqua, responsabilità civile e altri rischi si compra un'altra polizza. Il dipartimento afferma anche che gli assicuratori devono concedere sconti ai proprietari che riducono il rischio di incendio. Ottieni preventivi assicurativi per l'indirizzo esatto prima di impegnarti, e chiedi se la casa si trova in un'area di responsabilità statale.

Appartamenti, condomini e proprietà in comunione

A San Francisco in particolare molte case sono appartamenti. Un condominio ti dà la proprietà della tua unità e una quota delle parti comuni, gestite da un'associazione dei proprietari. Chiedi il bilancio preventivo, il fondo di riserva, i verbali delle ultime assemblee, eventuali quote straordinarie previste e cosa copre l'assicurazione dell'edificio, compreso se i danni da terremoto sono inclusi. I finanziatori guardano l'edificio oltre a te, quindi un'associazione gestita male può limitare le tue opzioni.

Alcuni appartamenti di San Francisco sono invece posseduti come proprietà in comunione (tenancy in common), in cui sei comproprietario dell'intero edificio con gli altri e un accordo di comproprietà decide chi usa quale unità. Non è la stessa cosa che possedere un condominio. Chiedi presto a ogni finanziatore se concede prestiti su una quota in quell'edificio, e fai leggere l'accordo a un avvocato.

Se pensi di affittare

Le regole di San Francisco sull'affitto breve sono strette. Solo il residente permanente di un'unità può registrarla. Devi viverci almeno 275 notti all'anno e averci vissuto per almeno 60 giorni consecutivi prima di fare domanda, e puoi affittare l'intera casa senza di te per al massimo 90 notti all'anno. Servono una registrazione commerciale presso la città e un'assicurazione di responsabilità civile di almeno 500.000 $, e può essere registrata una sola unità, quella in cui vivi. Le unità a canone inferiore al mercato, le unità a stanza singola (single-room-occupancy) e le unità abitative accessorie sono tra quelle che non possono essere affittate a breve termine. Un appartamento vuoto mentre sei in Europa non può essere registrato.

Gli affitti più lunghi seguono il diritto delle locazioni, e San Francisco ha unità a canone controllato, che hanno propri limiti, anche sull'affitto breve da parte dell'occupante. Se un edificio ha inquilini, chiedi a un avvocato quali diritti hanno prima di fare un'offerta. Le altre città della Bay Area fissano proprie regole su affitti brevi e canoni, che non abbiamo verificato, quindi confermale per la città prima di fare l'offerta.

Imposte se vivi in Europa

Gli Stati Uniti tassano l'affitto di una casa posseduta da un non residente al 30% dell'importo lordo, o a un'aliquota ridotta prevista da una convenzione. Puoi invece scegliere di trattare il reddito come effettivamente collegato all'attività negli USA, dedurre i costi ed essere tassato sul netto con aliquote progressive. Per una casa con un mutuo e costi correnti la scelta di solito conta moltissimo, e va fatta in tempo.

Quando un soggetto straniero vende un immobile americano, l'acquirente di norma deve trattenere il 15% dell'importo realizzato, con eccezioni in casi particolari. L'imposta federale di successione può raggiungere anche gli immobili americani posseduti da un non residente che non sia cittadino statunitense. L'esecutore deve presentare una dichiarazione se i beni situati negli USA superano 60.000 $ al momento del decesso, e una convenzione tra gli Stati Uniti e il tuo paese può cambiare il risultato. Anche la California ha proprie imposte sugli immobili nello Stato. Chiedi a un consulente fiscale con esperienza transfrontaliera di tutto questo prima di comprare, non dopo.

Tornare a casa

Il San Francisco International elenca voli diretti, a settembre 2026, per Amsterdam, Copenaghen, Dublino, Francoforte, Lisbona, Londra Heathrow, Monaco di Baviera, Parigi Charles de Gaulle, Parigi Orly, Roma, Varsavia e Zurigo, con Barcellona, Madrid e Terceira indicate come stagionali. L'aeroporto elenca anche Istanbul. Nella pagina che abbiamo letto a ottobre 2026, l'aeroporto di San Jose elencava rotte dirette nazionali, messicane e per Tokyo e nessuna in Europa, quindi la maggior parte dei voli verso casa dalla Silicon Valley passa per il SFO o per uno scalo altrove.

Continua a informarti

• San Francisco e Silicon Valley
• Avvia un'analisi personale del finanziamento per gli USA