San Francisco Bay Area : acheter un bien, le guide complet

Ce que coûtent les logements

La California Association of Realtors a publié ces médianes pour les maisons individuelles existantes en août 2026. L'ensemble de la région de la Bay Area affichait une médiane de 1 272 000 $, en baisse de 0,2 % sur un an, avec des logements vendus en 22 jours. La médiane de l'ensemble de l'État était de 901 420 $.

Deux précautions. Une médiane de comté varie avec la composition des logements vendus dans le mois : prenez ces chiffres comme un repère plutôt que comme une tendance. Et le tableau ne couvre que les maisons. Une grande partie du marché de San Francisco est faite d'appartements, qui se vendent moins cher. Le seul chiffre pour les condos et les maisons en bande dans le même communiqué est la médiane de l'ensemble de l'État, 640 000 $, qui dit peu de chose sur San Francisco. Demandez à un agent les ventes récentes dans l'immeuble ou la rue qui vous intéresse. Le taux du prêt fixe à 30 ans s'établissait en moyenne à 6,67 % en août 2026, selon le même communiqué.

Property tax : la Proposition 13 recale la valeur sur votre prix d'achat

C'est le trait de la Californie qui surprend le plus les Européens. Selon la Proposition 13, le taux est de 1 % de la valeur évaluée, plus ce qu'il faut pour rembourser les emprunts approuvés par les électeurs locaux, et ce supplément varie d'une zone à l'autre à l'intérieur d'un comté. La valeur évaluée n'est pas la valeur de marché d'aujourd'hui. C'est la valeur de marché au dernier changement de propriétaire, plus une hausse annuelle de 2 % au maximum. Quand vous achetez, le service d'évaluation du comté (county assessor) réévalue le logement à sa valeur à la date de la vente. Deux maisons voisines peuvent donc supporter des montants très différents.

Le taux combiné de San Francisco pour l'exercice fiscal clos en juin 2026 était de 1,18268 %. Sur une maison achetée à la médiane du comté, soit 1 875 000 $, cela représente environ 22 175 $ par an d'après nos calculs. Les propriétaires qui habitent le logement comme résidence principale peuvent demander l'exonération des propriétaires occupants (homeowners' exemption), qui retire 7 000 $ de la valeur imposable. Au taux de San Francisco, cela vaut environ 83 $ par an.

La nouvelle valeur prend effet à la date de la vente, et non au 1er janvier suivant : le comté envoie donc un avis complémentaire pour le reste de l'exercice fiscal. Pour un achat entre le 1er janvier et le 31 mai, il y a deux évaluations complémentaires, la seconde couvrant l'ensemble de l'exercice fiscal suivant. Elles arrivent séparément de votre avis ordinaire : mettez de l'argent de côté. Les avis ordinaires se paient en deux échéances, au 1er novembre et au 1er février, et deviennent en retard après le 10 décembre et le 10 avril, avec une pénalité de 10 %.

Certains programmes récents supportent aussi une taxe spéciale Mello-Roos, qui finance des équipements et des services publics par l'intermédiaire d'un district d'équipements collectifs (community facilities district) et figure sur l'avis de property tax. La loi de l'État oblige le vendeur à s'efforcer de bonne foi d'obtenir une notice d'information du district et à vous la remettre : demandez-la, avec le montant et la date de fin.

Financement : prêts jumbo et rémunération en actions

Le plafond « conforming » 2026 pour un logement d'une seule unité est de 1 249 125 $ dans les comtés de San Francisco, San Mateo, Santa Clara, Alameda et Contra Costa. Dans le comté de Solano, il est de 832 750 $. Avec 20 % d'apport, ce plafond permet un prix d'achat allant jusqu'à environ 1 561 000 $, d'après nos calculs. Le prix médian des maisons d'août 2026 était supérieur à ce montant dans les comtés de San Francisco, San Mateo et Santa Clara. À la médiane de San Francisco, un acheteur qui verse 20 % d'apport emprunte 1 500 000 $, ce qui est un prêt jumbo. Dans le comté d'Alameda, la médiane de 1 285 000 $ donne un prêt de 1 028 000 $, sous le plafond.

Un prêt jumbo sort des règles standard : chaque prêteur fixe donc ses propres conditions d'apport (down payment), de réserves et de documents. Comparez-en plusieurs, et demandez à chacun comment il traite votre visa et vos revenus. L'origine des fonds de l'apport et l'absence de score de crédit américain sont traitées dans nos guides sur les liquidités nécessaires au closing et l'achat sans score de crédit américain.

La rémunération en actions est le point le plus propre à cette région. Le guide de Fannie Mae, qui fixe les règles des prêts standard et que les prêteurs jumbo ne sont pas tenus de suivre, admet que des restricted stock units comptent comme revenu seulement si les actions sont acquises (vested) et vous ont été distribuées sans restriction. Une attribution accordée comme prime de bienvenue n'est pas éligible. Une attribution liée à la durée exige au moins 12 mois chez l'employeur actuel, et une attribution ponctuelle doit montrer que l'acquisition se poursuit pendant au moins trois ans à compter de la date du prêt. Le revenu se calcule comme le cours moyen de l'action sur 200 jours multiplié par les actions distribuées sur 24 mois, divisé par 24, et le prêteur doit constater que l'employeur est coté en bourse. Pour un salarié tout juste arrivé, cela peut vouloir dire que le salaire compte et qu'un gros paquet d'actions ne compte pas, au moins la première année.

Comment fonctionne le closing en Californie

La Californie conclut les ventes par l'escrow, et non par un notaire ou un avocat. Un escrow holder, tiers neutre, reçoit les fonds et les documents et les conserve jusqu'à ce que toutes les conditions du contrat soient remplies, puis enregistre l'acte. L'escrow holder peut être une société d'escrow indépendante, une title company ou, surtout dans le sud de la Californie, un courtier. L'escrow officer n'est pas avocat et ne peut pas donner de conseil juridique. Votre négociation et vos conseils viennent de votre propre agent et, si vous en voulez un, de votre propre avocat.

Les frais d'escrow ne sont pas fixés par la loi. L'usage est de les partager entre acheteur et vendeur, mais cet usage diffère entre le nord et le sud de la Californie : demandez à votre agent lequel s'applique. D'autres frais de closing s'y ajoutent : frais de prêt, frais de title et d'enregistrement, taxes de transfert documentaires, property tax et assurance payées d'avance. Demandez à l'escrow officer quelles taxes de transfert s'appliquent à l'adresse. L'estimation des frais figure sur le décompte de closing avant la signature.

Le vendeur doit vous remettre des déclarations. Elles comprennent une déclaration des risques naturels (natural hazard disclosure) portant sur les zones à risque d'inondation spécial, les zones relevant de la responsabilité de l'État pour la lutte contre les incendies (state responsibility areas) et les zones de failles sismiques, la notice Mello-Roos, et, pour une maison de un à quatre logements construite avant le 1er janvier 1960 avec une ossature légère en bois, la brochure de l'État sur la sécurité sismique et un état des faiblesses connues. Ces faiblesses comprennent l'absence de boulons d'ancrage de fondation, des murs de soubassement (cripple walls) non contreventés, et une pièce habitable au-dessus d'un garage.

Séismes, incendies de forêt et assurance

La prévision 2014 de l'US Geological Survey estimait à 72 % la probabilité d'au moins un séisme de magnitude 6,7 ou plus quelque part dans la région de la baie avant 2043. Pour les failles de Hayward ou de Rodgers Creek, le chiffre était de 33 %, et de 22 % pour la faille de San Andreas.

Les dégâts de séisme ne sont, dans la plupart des cas, pas couverts par un contrat d'assurance habitation californien standard. La California Earthquake Authority vend un contrat distinct avec une franchise de 5 %, 10 %, 15 %, 20 % ou 25 % du capital garanti pour le bâtiment. Les logements dont le capital garanti dépasse 1 000 000 $, et ceux construits avant 1980 sur vide sanitaire sans renforcement parasismique vérifié, ne peuvent choisir que 15 %, 20 % ou 25 %. Une franchise de 15 % sur 1 000 000 $ de garantie représente 150 000 $ : le contrat protège donc contre une catastrophe, pas contre des réparations.

L'exposition aux incendies de forêt est la plus forte dans les collines boisées. Le California Department of Insurance décrit le FAIR Plan, l'assureur de dernier recours de l'État, comme offrant une couverture limitée pour l'incendie et la fumée : vous souscrivez donc un autre contrat pour les dégâts des eaux, la responsabilité civile et les autres risques. Le département indique aussi que les assureurs doivent accorder des réductions aux propriétaires qui réduisent le risque d'incendie. Obtenez des devis d'assurance pour l'adresse précise avant de vous engager, et demandez si la maison se trouve dans une zone relevant de la responsabilité de l'État pour la lutte contre les incendies (state responsibility area).

Appartements, copropriétés et indivision

À San Francisco en particulier, de nombreux logements sont des appartements. Un condo vous donne la propriété de votre lot et une quote-part des parties communes, gérées par une association de propriétaires. Demandez le budget, le fonds de réserve, les procès-verbaux de réunion récents, tout appel de fonds exceptionnel (special assessment) prévu, et ce que couvre l'assurance de l'immeuble, y compris si les dégâts de séisme sont inclus. Les prêteurs regardent l'immeuble autant que vous : une association mal gérée peut donc limiter vos options.

Certains appartements de San Francisco sont plutôt détenus en indivision (tenancy in common) : vous êtes copropriétaire de l'ensemble de l'immeuble avec les autres, et une convention de copropriété décide qui utilise quel lot. Ce n'est pas la même chose que posséder un condo. Demandez tôt à tout prêteur s'il finance une quote-part dans cet immeuble, et faites lire la convention par un avocat.

Si vous comptez louer

Les règles de San Francisco sur la location courte durée sont étroites. Seul le résident permanent d'un logement peut l'enregistrer. Vous devez y habiter au moins 275 nuits par an et y avoir vécu au moins 60 jours consécutifs avant de déposer votre demande, et vous pouvez louer le logement entier sans être présent 90 nuits par an au maximum. Il faut un enregistrement commercial auprès de la ville et une assurance de responsabilité civile d'au moins 500 000 $, et un seul logement, celui où vous habitez, peut être enregistré. Les logements à loyer inférieur au marché, les chambres meublées (single-room-occupancy) et les logements annexes (accessory dwelling units) font partie de ceux qui ne peuvent pas être loués à court terme. Un appartement vide pendant que vous êtes en Europe ne peut pas être enregistré.

Les locations plus longues relèvent du droit des baux, et San Francisco compte des logements à loyer encadré, qui ont leurs propres limites, y compris sur la location de courte durée par l'occupant. Si l'immeuble a des locataires, demandez à un avocat quels droits ils ont avant de faire une offre. Les autres villes de la Bay Area fixent leurs propres règles de location courte durée et de loyers, que nous n'avons pas vérifiées : confirmez-les pour la ville avant de faire une offre.

Fiscalité si vous vivez en Europe

Les États-Unis imposent les loyers d'un logement détenu par un non-résident à 30 % du montant brut, ou à un taux conventionnel plus bas. Vous pouvez à la place opter pour traiter ces revenus comme effectivement rattachés à une activité américaine, déduire les frais et être imposé sur le net à des taux progressifs. Pour un logement avec un prêt et des charges courantes, cette option compte généralement beaucoup, et elle doit être exercée dans les délais.

Lorsqu'une personne étrangère vend un bien immobilier américain, l'acheteur doit en principe retenir 15 % du montant réalisé, avec des exceptions dans certains cas. L'impôt fédéral sur les successions (estate tax) peut aussi atteindre un bien immobilier américain détenu par un non-résident qui n'est pas citoyen américain. L'exécuteur testamentaire doit déposer une déclaration si les actifs situés aux États-Unis dépassent 60 000 $ au décès, et une convention entre les États-Unis et votre pays peut changer le résultat. La Californie a aussi ses propres impôts sur les biens situés dans l'État. Interrogez un conseiller fiscal spécialisé en situations transfrontalières sur tout cela avant d'acheter, pas après.

Rentrer en Europe

San Francisco International liste des vols directs, à la date de septembre 2026, vers Amsterdam, Copenhague, Dublin, Francfort, Lisbonne, Londres Heathrow, Munich, Paris Charles de Gaulle, Paris Orly, Rome, Varsovie et Zurich, avec Barcelone, Madrid et Terceira signalés comme saisonniers. L'aéroport liste aussi Istanbul. Sur la page consultée en octobre 2026, l'aéroport de San Jose listait des lignes directes intérieures, mexicaines et vers Tokyo, et aucune vers l'Europe : la plupart des vols pour rentrer depuis la Silicon Valley passent donc par SFO ou par une correspondance ailleurs.

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