Kaufen in San Francisco Bay Area: der vollständige Ratgeber

Was Häuser kosten

Die California Association of Realtors meldete diese Mediane für bestehende freistehende Einfamilienhäuser im August 2026. Die Bay Area insgesamt hatte einen Median von 1.272.000 $, ein Minus von 0,2 % gegenüber dem Vorjahr, bei einer Verkaufsdauer von 22 Tagen. Der Median im gesamten Bundesstaat lag bei 901.420 $.

Zwei Vorbehalte. Der Median eines Countys schwankt mit der Mischung der in einem Monat verkauften Häuser, verstehen Sie die Zahlen deshalb als Orientierung und nicht als Trend. Und die Tabelle der Counties umfasst nur Häuser. Ein großer Teil des Marktes in San Francisco besteht aus Wohnungen, die günstiger verkauft werden. Die einzige Zahl für Eigentumswohnungen (Condos) und Townhouses in derselben Veröffentlichung ist der Median im gesamten Bundesstaat von 640.000 $, der über San Francisco wenig aussagt. Fragen Sie einen Makler nach aktuellen Verkäufen in dem Gebäude oder der Straße, die Sie in Betracht ziehen. Der Zinssatz einer 30-jährigen Hypothek mit fester Verzinsung lag im August 2026 laut derselben Veröffentlichung im Durchschnitt bei 6,67 %.

Property Tax: Proposition 13 setzt sie auf Ihren Kaufpreis neu fest

Das ist das Merkmal Kaliforniens, das Europäer am meisten überrascht. Nach Proposition 13 beträgt der Steuersatz 1 % des veranlagten Werts, zuzüglich dessen, was zur Rückzahlung von Anleihen nötig ist, die die lokalen Wähler beschlossen haben, und dieser Zuschlag unterscheidet sich innerhalb eines Countys von Gegend zu Gegend. Der veranlagte Wert ist nicht der heutige Marktwert. Es ist der Marktwert beim letzten Eigentümerwechsel, zuzüglich einer jährlichen Steigerung von höchstens 2 %. Wenn Sie kaufen, bewertet der County Assessor das Haus auf seinen Wert am Tag des Verkaufs neu. Zwei benachbarte Häuser können deshalb sehr unterschiedliche Rechnungen tragen.

Der kombinierte Satz von San Francisco für das Steuerjahr bis Juni 2026 betrug 1,18268 %. Bei einem Haus, das zum Median des Countys von 1.875.000 $ gekauft wird, sind das nach unserer Rechnung etwa 22.175 $ im Jahr. Eigentümer, die im Haus als Hauptwohnsitz leben, können den Freibetrag für Selbstnutzer (homeowners' exemption) beanspruchen, der 7.000 $ vom steuerpflichtigen Wert abzieht. Beim Satz von San Francisco ist das etwa 83 $ im Jahr wert.

Der neue Wert gilt ab dem Tag des Verkaufs und nicht erst ab dem nächsten 1. Januar, deshalb schickt das County eine ergänzende Rechnung (supplemental bill) für den Rest des Steuerjahres. Bei einem Kauf zwischen dem 1. Januar und dem 31. Mai gibt es zwei ergänzende Veranlagungen, wobei die zweite das gesamte nächste Steuerjahr abdeckt. Sie kommen getrennt von Ihrer regulären Rechnung, legen Sie also Geld zurück. Die regulären Rechnungen kommen in zwei Raten, die am 1. November und am 1. Februar fällig sind und nach dem 10. Dezember und dem 10. April überfällig werden, mit einem Säumniszuschlag von 10 %.

Manche neueren Wohnanlagen tragen außerdem eine Sondersteuer Mello-Roos, die öffentliche Einrichtungen und Dienste über einen Community Facilities District finanziert und auf der Property-Tax-Rechnung erscheint. Das Landesrecht verpflichtet den Verkäufer, sich nach Treu und Glauben um eine Offenlegungsmitteilung des Districts zu bemühen und sie Ihnen zu übergeben. Verlangen Sie sie deshalb, mit dem Betrag und dem Enddatum.

Finanzierung: Jumbo-Darlehen und Bezahlung mit Aktien

Die Conforming Loan Limit (Grenze für Standarddarlehen) für 2026 beträgt für ein Haus mit einer Wohneinheit in den Counties San Francisco, San Mateo, Santa Clara, Alameda und Contra Costa 1.249.125 $. In Solano County liegt sie bei 832.750 $. Bei 20 % Anzahlung (down payment) trägt die Grenze nach unserer Rechnung einen Kaufpreis von bis zu etwa 1.561.000 $. Der mittlere Hauspreis lag im August 2026 in den Counties San Francisco, San Mateo und Santa Clara darüber. Beim Median von San Francisco leiht sich ein Käufer mit 20 % Anzahlung 1.500.000 $, das ist ein Jumbo-Darlehen. In Alameda County ergibt der Median von 1.285.000 $ ein Darlehen von 1.028.000 $, innerhalb der Grenze.

Ein Jumbo-Darlehen liegt außerhalb der Standardregeln, deshalb legt jeder Kreditgeber seine eigenen Bedingungen für Anzahlung, Reserven und Unterlagen fest. Vergleichen Sie mehrere und fragen Sie jeden, wie er Ihr Visum und Ihr Einkommen behandelt. Die Mittel für die Anzahlung und Ihren fehlenden US-Kreditscore behandeln unsere Ratgeber zu den Barmitteln beim Closing und zum Kauf ohne US-Kreditscore.

Die Bezahlung mit Aktien ist der Punkt, der für diese Region am typischsten ist. Der Leitfaden von Fannie Mae, der die Regeln für Standarddarlehen festlegt und dem Jumbo-Kreditgeber nicht folgen müssen, lässt Restricted Stock Units (Aktienzuteilungen mit Sperrfrist) nur dann als Einkommen zählen, wenn die Aktien unverfallbar geworden und Ihnen ohne Beschränkungen ausgehändigt worden sind. Eine Zuteilung als Einstellungsbonus (sign-on bonus) ist nicht zulässig. Eine zeitbasierte Zuteilung verlangt mindestens 12 Monate beim aktuellen Arbeitgeber, und bei einer einmaligen Zuteilung muss nachgewiesen werden, dass die Unverfallbarkeit ab dem Datum des Darlehens noch mindestens drei Jahre andauert. Das Einkommen wird berechnet als der Durchschnittskurs der Aktie über 200 Tage multipliziert mit den innerhalb von 24 Monaten ausgehändigten Aktien, geteilt durch 24, und der Kreditgeber muss feststellen, dass der Arbeitgeber börsennotiert ist. Für einen neu eingetroffenen Mitarbeiter kann das bedeuten, dass das Gehalt zählt und ein großes Aktienpaket nicht, zumindest im ersten Jahr.

Wie das Closing in Kalifornien abläuft

Kalifornien schließt über Escrow ab, nicht über einen Notar oder einen Anwalt. Ein Escrow-Agent (escrow holder), ein neutraler Dritter, nimmt das Geld und die Unterlagen entgegen und verwahrt sie, bis alle Bedingungen des Vertrags erfüllt sind, und lässt dann die Urkunde eintragen. Der Escrow-Agent kann eine unabhängige Escrow-Firma sein, eine Title Company oder, besonders in Südkalifornien, ein Makler. Der Escrow Officer (Sachbearbeiter der Escrow-Firma) ist kein Anwalt und darf keine Rechtsberatung geben. Ihre Verhandlungsführung und Ihre Beratung kommen von Ihrem eigenen Makler und, wenn Sie einen wünschen, von Ihrem eigenen Anwalt.

Escrow-Gebühren sind nicht gesetzlich festgelegt. Üblich ist es, sie zwischen Käufer und Verkäufer zu teilen, doch die Gepflogenheit unterscheidet sich zwischen Nord- und Südkalifornien, fragen Sie also Ihren Makler, was gilt. Daneben fallen weitere Closing Costs (Nebenkosten beim Abschluss) an: Darlehensgebühren, Kosten für Title und Eintragung, Übertragungssteuern auf Urkunden (documentary transfer taxes), vorausbezahlte Property Tax und Versicherung. Fragen Sie den Escrow Officer, welche Übertragungssteuern für die Adresse gelten. Die Kostenschätzung erscheint vor dem Closing auf der Abrechnung.

Der Verkäufer muss Ihnen Offenlegungen aushändigen. Dazu gehören eine Offenlegung von Naturgefahren (natural hazard disclosure) zu Hochwassergebieten, zu Gebieten mit staatlicher Brandschutzzuständigkeit und zu Erdbebenverwerfungszonen, die Mello-Roos-Mitteilung und, bei einem Haus mit ein bis vier Wohneinheiten in leichter Holzbauweise, das vor dem 1. Januar 1960 gebaut wurde, die Erdbebensicherheitsbroschüre des Bundesstaats und eine Erklärung zu bekannten Schwachstellen. Zu diesen Schwachstellen zählen fehlende Ankerbolzen im Fundament, nicht ausgesteifte Kriechkellerwände (cripple walls) und ein Wohnraum über einer Garage.

Erdbeben, Waldbrand und Versicherung

Die Prognose des US Geological Survey von 2014 nannte für mindestens ein Erdbeben der Stärke 6,7 oder mehr irgendwo in der Bay-Region vor 2043 eine Wahrscheinlichkeit von 72 %. Für die Verwerfungen Hayward oder Rodgers Creek lag der Wert bei 33 % und für die San-Andreas-Verwerfung bei 22 %.

Erdbebenschäden sind in einer üblichen kalifornischen Wohngebäudeversicherung in den meisten Fällen nicht gedeckt. Die California Earthquake Authority verkauft eine gesonderte Police mit einer Selbstbeteiligung von 5 %, 10 %, 15 %, 20 % oder 25 % der Gebäudedeckung. Bei Häusern mit einer Gebäudedeckung über 1.000.000 $ und bei Häusern, die vor 1980 auf einem aufgeständerten Fundament gebaut wurden und keine nachgewiesene Nachrüstung haben, können nur 15 %, 20 % oder 25 % gewählt werden. Eine Selbstbeteiligung von 15 % bei 1.000.000 $ Deckung sind 150.000 $, die Police ist also ein Schutz gegen eine Katastrophe und nicht gegen Reparaturen.

Die Waldbrandgefahr ist in bewaldeten Hanglagen am größten. Das California Department of Insurance beschreibt den FAIR Plan, den Versicherer der letzten Instanz des Bundesstaats, als begrenzten Schutz gegen Feuer und Rauch, sodass Sie für Wasserschäden, Haftpflicht und andere Risiken eine weitere Police abschließen. Das Department weist außerdem darauf hin, dass Versicherer Eigentümern Rabatte geben müssen, die das Waldbrandrisiko senken. Holen Sie Versicherungsangebote für die genaue Adresse ein, bevor Sie sich festlegen, und fragen Sie, ob das Haus in einem Gebiet mit staatlicher Brandschutzzuständigkeit liegt.

Wohnungen, Condominiums und Miteigentum (tenancy in common)

Besonders in San Francisco sind viele Immobilien Wohnungen. Eine Eigentumswohnung (Condominium) gibt Ihnen das Eigentum an Ihrer Einheit und einen Anteil an den gemeinschaftlichen Flächen, die eine Eigentümergemeinschaft verwaltet. Verlangen Sie das Budget, die Rücklage, die jüngsten Protokolle der Versammlungen, jede geplante Sonderumlage und die Angabe, was die Versicherung des Gebäudes deckt, auch ob Erdbebenschäden eingeschlossen sind. Kreditgeber prüfen das Gebäude ebenso wie Sie, sodass eine schlecht geführte Eigentümergemeinschaft Ihre Möglichkeiten einschränken kann.

Manche Wohnungen in San Francisco gehören stattdessen als Miteigentum (tenancy in common), bei dem Sie das ganze Gebäude gemeinsam mit den anderen besitzen und eine Miteigentumsvereinbarung bestimmt, wer welche Einheit nutzt. Das ist nicht dasselbe wie der Besitz einer Eigentumswohnung. Fragen Sie jeden Kreditgeber früh, ob er einen Anteil an einem solchen Gebäude beleiht, und lassen Sie die Vereinbarung von einem Anwalt lesen.

Wenn Sie vermieten möchten

Die Regeln San Franciscos für die Kurzzeitvermietung sind eng. Nur der ständige Bewohner einer Wohnung kann sie registrieren. Sie müssen mindestens 275 Nächte im Jahr dort wohnen und vor dem Antrag mindestens 60 aufeinanderfolgende Tage dort gewohnt haben, und Sie dürfen die ganze Wohnung höchstens 90 Nächte im Jahr ohne Anwesenheit vermieten. Sie brauchen eine Gewerberegistrierung der Stadt und eine Haftpflichtversicherung von mindestens 500.000 $, und nur eine Einheit, nämlich die, in der Sie wohnen, kann registriert werden. Wohnungen mit gedeckelter Miete (below-market-rate units), Einzelzimmerwohnungen (single-room-occupancy units) und Nebenwohneinheiten (accessory dwelling units) gehören zu denen, die nicht kurzzeitig vermietet werden dürfen. Eine Wohnung, die leer steht, während Sie in Europa sind, kann nicht registriert werden.

Längere Vermietungen folgen dem Mietrecht, und San Francisco hat mietgebundene Wohnungen, die eigene Beschränkungen tragen, auch für die Kurzzeitvermietung durch den Bewohner. Wenn ein Gebäude Mieter hat, fragen Sie einen Anwalt, welche Rechte sie haben, bevor Sie ein Angebot abgeben. Andere Städte der Bay Area legen eigene Regeln für Kurzzeitvermietung und Mieten fest, die wir nicht geprüft haben, bestätigen Sie sie also für die Stadt, bevor Sie ein Angebot abgeben.

Steuern, wenn Sie in Europa leben

Die Vereinigten Staaten besteuern die Miete aus einem Haus im Eigentum eines Nichtansässigen mit 30 % des Bruttobetrags oder mit einem niedrigeren Abkommenssatz. Sie können stattdessen wählen, die Einkünfte als wirtschaftlich zugeordnet (effectively connected) zu behandeln, Kosten abzuziehen und den Nettobetrag mit gestaffelten Sätzen versteuern zu lassen. Bei einem Haus mit Hypothek und laufenden Kosten fällt diese Wahl meist stark ins Gewicht, und sie muss rechtzeitig getroffen werden.

Wenn eine ausländische Person US-Grundeigentum verkauft, muss der Käufer in der Regel 15 % des Veräußerungserlöses einbehalten, mit Ausnahmen in bestimmten Fällen. Die Erbschaftsteuer des Bundes kann auch US-Immobilien erreichen, die einem Nichtansässigen gehören, der kein US-Staatsbürger ist. Der Nachlassverwalter muss eine Erklärung abgeben, wenn das in den USA belegene Vermögen beim Tod 60.000 $ übersteigt, und ein Abkommen zwischen den Vereinigten Staaten und Ihrem Land kann das Ergebnis verändern. Kalifornien erhebt außerdem eigene Steuern auf Eigentum im Bundesstaat. Fragen Sie einen Steuerberater mit grenzüberschreitender Erfahrung zu allem, bevor Sie kaufen, nicht danach.

Anreise

Der San Francisco International führt Nonstop-Flüge, Stand September 2026, nach Amsterdam, Kopenhagen, Dublin, Frankfurt, Lissabon, London Heathrow, München, Paris Charles de Gaulle, Paris Orly, Rom, Warschau und Zürich auf, mit Barcelona, Madrid und Terceira als saisonal gekennzeichnet. Der Flughafen führt außerdem Istanbul auf. Auf der Seite, die wir im Oktober 2026 gelesen haben, führte der Flughafen von San Jose Nonstop-Strecken im Inland, nach Mexiko und nach Tokio auf und keine in Europa, sodass die meisten Flüge nach Hause vom Silicon Valley aus SFO oder eine Verbindung an einem anderen Ort bedeuten.

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