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Tre fonti, tre piani diversi
Il denaro per un acquisto USA arriva di solito da una di tre fonti, o da una loro combinazione. I risparmi che già hai. L'equity (il valore netto della casa) liberata prendendo un prestito su una casa europea che tieni. Oppure il ricavato della vendita di quella casa, prima o dopo il trasferimento.
Ognuna si comporta in modo diverso. I risparmi sono disponibili ma esposti al tasso di cambio finché non li converti. L'equity presa a prestito aggiunge alla tua famiglia un secondo prestito, in un'altra valuta. Il ricavato di una vendita arriva con tempi che controlli solo in parte. Conviene decidere presto su quale delle tre stai davvero contando, perché cambia la sequenza di tutto il resto.
Euro in entrata, dollari in uscita
I tuoi risparmi sono molto probabilmente in euro, o in un'altra valuta europea se vivi nel Regno Unito o in un Paese dell'UE fuori dall'eurozona. Il prezzo della casa, l'anticipo, i closing costs (spese di chiusura) e ogni rata successiva sono in dollari. Tra il momento in cui inizi a pianificare e quello in cui arrivi al closing, il tasso di cambio si muoverà, e una variazione di qualche punto percentuale su un anticipo è denaro vero.
Non esiste un momento giusto in modo affidabile per convertire, e non forniamo consulenza sui cambi. Quello che puoi fare è trasformarla in una decisione ponderata invece di qualcosa che accade nella settimana prima del closing. Alcuni convertono a tappe, altri bloccano una parte dell'importo una volta concordato l'acquisto, altri aspettano. Uno specialista di cambio valuta può spiegarti gli strumenti disponibili; l'importante è sapere quale approccio stai seguendo e perché.
Ricorda inoltre che l'esposizione non finisce al closing se il tuo reddito resta in parte in Europa. Un mutuo in dollari pagato con un reddito in euro porta con sé quel rischio di cambio ogni mese, finché dura l'accordo.
Prendere un prestito su una casa in Europa
Se possiedi una casa in Europa e pensi di tenerla, liberarne una parte dell'equity può finanziare una parte o tutto l'anticipo per una casa USA. Quanto puoi ottenere, e a quali condizioni, lo decide un finanziatore del Paese europeo in questione secondo le proprie regole su sostenibilità della rata e rapporto tra prestito e valore (loan-to-value), e alcune di queste regole diventano più difficili da rispettare quando non vivi più né guadagni lì.
Questo porta a una questione di tempi. Un'operazione di equity release organizzata mentre vivi e lavori ancora in Europa è spesso più semplice di una tentata dopo il trasferimento. Cambia inoltre l'indebitamento complessivo della tua famiglia, che un finanziatore USA vedrà e terrà in conto quando valuta quanto puoi permetterti.
Tieni presente che cosa stai costruendo: un prestito in euro garantito da una casa europea, che finanzia un bene in dollari. Può essere perfettamente sensato, ma è un rischio diverso da quello di un solo mutuo USA e va inserito nel piano fin dall'inizio.
Vendere prima o comprare prima
Vendere la casa europea prima del trasferimento ti dà certezza sulla liquidità, al prezzo di dover forse stare in affitto nel frattempo. Comprare prima negli USA lascia aperte più opzioni, ma può richiedere un prestito che riesci a sostenere senza il ricavato della vendita, oppure un finanziatore disposto ad aspettarlo.
Nessuno dei due ordini va bene per tutti. Per il mutuo conta che un finanziatore USA vorrà vedere, prima del closing, i fondi effettivamente disponibili o una prova chiara di quando e come arriveranno. Una vendita concordata ma non ancora conclusa richiede di solito documentazione aggiuntiva e a volte una data di closing successiva.
La documentazione che si aspetta un finanziatore USA
I finanziatori USA vogliono in genere vedere da dove provengono l'anticipo e i fondi per il closing, non solo che esistono. Per il denaro che parte dall'Europa, significa costruire una traccia chiara e leggibile: gli estratti conto del conto europeo che mostrano il saldo che si forma, i documenti dietro ogni versamento importante, come un contratto di vendita o un'operazione di equity release, e la registrazione del bonifico internazionale sul tuo conto USA.
Anche le banche su entrambe le sponde dell'Atlantico fanno i propri controlli sui grandi bonifici internazionali, quindi lascia del tempo e tieni i documenti insieme. Gli estratti conto in un'altra lingua possono richiedere una traduzione. Niente di tutto ciò è insolito, ma un finanziatore costretto a inseguire pezzi mancanti una settimana prima del closing è un rischio che puoi eliminare in anticipo.
Se ti trasferisci poco prima di comprare, chiedi presto al tuo finanziatore come vuole che i fondi esteri siano documentati. La risposta determina quali conti usare e quando spostare il denaro.
Questioni fiscali e legali da portare altrove
Spostare denaro, vendere una casa e diventare residente in un nuovo Paese possono avere ciascuno conseguenze fiscali, nel Paese che lasci e negli Stati Uniti. Non forniamo consulenza fiscale o legale, e queste questioni dipendono molto dalla tua cittadinanza, da dove vivi ora e dalla tua situazione personale. Un consulente fiscale con esperienza transfrontaliera che conosca entrambi i sistemi è la persona giusta per rivedere il tuo piano prima che si muovano somme importanti.
Finanziare un acquisto USA dall'Europa
- Decidi su quale fonte stai davvero contando: risparmi, equity liberata, una vendita o una combinazione.
- Scegli con cognizione di causa come convertire gli euro in dollari.
- Organizza l'eventuale equity release mentre vivi e guadagni ancora in Europa, se è questo il piano.
- Ricorda che un finanziatore USA conteggerà l'indebitamento europeo nella verifica di sostenibilità.
- Chiedi presto al tuo finanziatore USA come vuole che siano documentati i fondi esteri.
- Tieni insieme estratti conto, documenti di vendita o di prestito e registrazioni dei bonifici, con le traduzioni quando servono.
- Lascia tempo per i controlli sui grandi bonifici internazionali.
- Fai rivedere il piano da un consulente fiscale con esperienza transfrontaliera prima che si muovano somme importanti.
Domande sul finanziamento dall'Europa
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Questa guida contiene informazioni generali e non costituisce consulenza finanziaria, legale, fiscale, valutaria o in materia di immigrazione personalizzata. Nulla di quanto scritto è un'offerta e non si promette alcun tasso, importo di prestito o approvazione. L'indebitamento in Europa e negli Stati Uniti è soggetto alla valutazione di ciascun finanziatore e i tassi di cambio possono muoversi a tuo sfavore. Rivolgiti a un finanziatore statunitense autorizzato, a un consulente fiscale con esperienza transfrontaliera e, se serve, a un avvocato dell'immigrazione. Qualsiasi immobile a garanzia di un prestito può essere a rischio se i pagamenti non vengono effettuati.