Een huis in de VS financieren met Europees spaargeld of overwaarde

Drie bronnen, drie verschillende plannen

Het geld voor een aankoop in de VS komt meestal uit een van drie bronnen, of uit een combinatie daarvan. Spaargeld dat je al hebt. Overwaarde die je opneemt door te lenen op een huis in Europa dat je aanhoudt. Of de opbrengst van de verkoop van dat huis, vóór of na de verhuizing.

Elke bron gedraagt zich anders. Spaargeld is beschikbaar, maar staat bloot aan de wisselkoers tot je het omwisselt. Opgenomen overwaarde voegt een tweede lening, in een andere valuta, toe aan je huishouden. Een verkoopopbrengst komt binnen volgens een tijdpad dat je maar deels in de hand hebt. Het helpt om vroeg te bepalen op welke van de drie je werkelijk rekent, want dat verandert de volgorde van al het andere.

Euro's erin, dollars eruit

Je spaargeld staat waarschijnlijk in euro's, of in een andere Europese valuta als je in het Verenigd Koninkrijk woont of in een EU-land buiten de eurozone. De prijs van het huis, de aanbetaling, de closing costs (de bijkomende kosten bij de overdracht) en elke maandelijkse betaling daarna zijn in dollars. Tussen het moment waarop je begint met plannen en de closing, de overdracht, beweegt de wisselkoers, en een verschuiving van een paar procent op een aanbetaling gaat om serieus geld.

Er bestaat geen moment dat gegarandeerd het juiste is om om te wisselen, en wij geven geen valuta-advies. Wat je wel kunt doen, is er een bewuste beslissing van maken in plaats van iets wat in de week voor de closing gebeurt. Sommige mensen wisselen in stappen om, anderen leggen een deel van het bedrag vast zodra een aankoop rond is, weer anderen wachten. Een valutaspecialist kan uitleggen welke instrumenten er zijn. Het belangrijkste is dat je weet welke aanpak je kiest en waarom.

Bedenk ook dat het risico niet ophoudt bij de closing als je inkomen deels in Europa blijft. Een hypotheek in dollars die je uit inkomen in euro's betaalt, brengt dat valutarisico elke maand met zich mee, zolang die situatie duurt.

Lenen op een huis in Europa

Heb je een huis in Europa en wil je dat aanhouden, dan kun je met een deel van de overwaarde een aanbetaling in de VS geheel of gedeeltelijk financieren. Hoeveel je kunt opnemen, en tegen welke voorwaarden, bepaalt een geldverstrekker in dat Europese land volgens zijn eigen regels voor betaalbaarheid en de verhouding tussen lening en woningwaarde (loan-to-value). Aan sommige van die regels is moeilijker te voldoen zodra je er niet meer woont of verdient.

Dat maakt timing belangrijk. Overwaarde opnemen terwijl je nog in Europa woont en werkt, is vaak eenvoudiger dan het proberen nadat je bent verhuisd. Het verandert ook de totale schuld van je huishouden. Een Amerikaanse geldverstrekker ziet dat en neemt het mee als hij beoordeelt wat je kunt dragen.

Houd voor ogen wat je opbouwt: een lening in euro's met een Europees huis als onderpand, waarmee je een bezit in dollars financiert. Dat kan heel verstandig zijn, maar het is een ander risico dan één Amerikaanse hypotheek, en het hoort vanaf het begin in je plan.

Eerst verkopen of eerst kopen

Je Europese huis verkopen vóór de verhuizing geeft zekerheid over het geld, met als prijs dat je in de tussentijd misschien moet huren. Eerst kopen in de VS houdt je opties open, maar kan betekenen dat je een lening nodig hebt die je zonder de verkoopopbrengst kunt dragen, of een geldverstrekker die bereid is daarop te wachten.

Geen van beide volgordes past bij iedereen. Voor de hypotheek telt dat een Amerikaanse geldverstrekker vóór de closing wil zien dat het geld daadwerkelijk beschikbaar is, of duidelijk bewijs wil hebben van wanneer en hoe het binnenkomt. Voor een verkoop die is overeengekomen maar nog niet is afgerond, is meestal extra documentatie nodig, en soms een latere closingdatum.

Het papieren spoor dat een Amerikaanse geldverstrekker verwacht

Amerikaanse geldverstrekkers willen doorgaans zien waar je aanbetaling en het geld voor de closing vandaan komen, niet alleen dat ze er zijn. Voor geld dat in Europa begint, betekent dat een helder, leesbaar spoor opbouwen: afschriften van de Europese rekening waarop te zien is hoe het saldo is opgebouwd, de documenten achter elke grote storting, zoals een verkoopcontract of een opname van overwaarde, en het bewijs van de internationale overboeking naar je Amerikaanse rekening.

Banken aan beide kanten van de Atlantische Oceaan voeren ook hun eigen controles uit op grote internationale overboekingen. Neem daar dus de tijd voor en houd de documenten bij elkaar. Afschriften in een andere taal moeten mogelijk worden vertaald. Niets hiervan is ongebruikelijk, maar een geldverstrekker die een week voor de closing achter ontbrekende stukken aan moet, is een risico dat je vooraf kunt wegnemen.

Verhuis je kort voordat je koopt, vraag je geldverstrekker dan vroeg hoe hij buitenlands geld gedocumenteerd wil zien. Het antwoord bepaalt welke rekeningen je het beste gebruikt en wanneer je geld overmaakt.

Fiscale en juridische vragen voor een andere specialist

Geld verplaatsen, een huis verkopen en inwoner worden van een nieuw land kunnen elk fiscale gevolgen hebben, in het land dat je verlaat en in de Verenigde Staten. Wij geven geen belasting- of juridisch advies, en deze vragen hangen sterk af van je nationaliteit, waar je nu woont en je persoonlijke situatie. Een belastingadviseur met grensoverschrijdende ervaring die beide stelsels kent, is de aangewezen persoon om je plan te beoordelen voordat er grote bedragen worden overgemaakt.

Vragen over financieren vanuit Europa

Lees verder

• Een hypotheek in de VS na je verhuizing vanuit Europa
• Een huis kopen in de VS als Europeaan: closing costs, title insurance en verkopen
• Start een persoonlijke hypotheekscan voor de VS