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Trois sources, trois plans différents
L'argent d'un achat américain provient en général de l'une de ces trois sources, ou d'un mélange. L'épargne que vous détenez déjà. La valeur nette (home equity) libérée en empruntant sur un logement européen que vous conservez. Ou le produit de la vente de ce logement, avant ou après le déménagement.
Chacune se comporte différemment. L'épargne est disponible mais exposée au taux de change tant que vous ne l'avez pas convertie. La valeur nette empruntée ajoute à votre foyer un second prêt, dans une autre devise. Le produit d'une vente arrive selon un calendrier que vous ne maîtrisez qu'en partie. Mieux vaut décider tôt sur laquelle des trois vous comptez vraiment, car cela change l'ordre de toutes les autres étapes.
Des euros en entrée, des dollars en sortie
Votre épargne est très probablement en euros, ou dans une autre devise européenne si vous vivez au Royaume-Uni ou dans un pays de l'UE hors zone euro. Le prix du logement, l'apport, les frais de closing et chaque mensualité qui suivra sont en dollars. Entre le moment où vous commencez à planifier et celui du closing, le taux de change va bouger, et une variation de quelques pour cent sur un apport représente de l'argent bien réel.
Il n'existe pas de moment fiable pour convertir, et nous ne donnons pas de conseil de change. Ce que vous pouvez faire, c'est en faire une décision délibérée plutôt que quelque chose qui se produit la semaine précédant le closing. Certains convertissent par étapes, d'autres fixent une partie du montant une fois l'achat convenu, d'autres encore attendent. Un spécialiste du change peut vous expliquer les outils disponibles ; l'important est de savoir quelle approche vous suivez et pourquoi.
N'oubliez pas non plus que l'exposition ne s'arrête pas au closing si vos revenus restent en partie en Europe. Un prêt en dollars remboursé avec des revenus en euros porte ce risque de change chaque mois, aussi longtemps que cette situation dure.
Emprunter sur un bien en Europe
Si vous possédez un logement en Europe et comptez le garder, débloquer une partie de sa valeur nette peut financer tout ou partie d'un apport américain. Le montant que vous pouvez obtenir, et à quelles conditions, est décidé par un prêteur du pays européen concerné selon ses propres règles de capacité de remboursement et de quotité de financement (loan-to-value), et certaines de ces règles deviennent plus difficiles à satisfaire dès lors que vous n'y vivez ni n'y gagnez plus votre vie.
Cela renvoie au calendrier. Un déblocage de valeur nette organisé alors que vous vivez et travaillez encore en Europe est souvent plus simple que celui qu'on tente après le départ. Il modifie aussi l'endettement total de votre foyer, qu'un prêteur américain verra et prendra en compte pour évaluer ce que vous pouvez vous permettre.
Gardez en tête ce que vous construisez : un prêt libellé en euros, garanti par un bien européen, qui finance un actif libellé en dollars. Cela peut être tout à fait judicieux, mais c'est un risque différent d'un simple prêt immobilier américain, et il doit figurer dans le plan dès le départ.
Vendre d'abord, ou acheter d'abord
Vendre votre logement européen avant le départ vous donne une certitude sur les fonds, au prix d'une éventuelle location dans l'intervalle. Acheter d'abord aux États-Unis laisse vos options ouvertes, mais peut supposer que vous ayez un prêt remboursable sans le produit de la vente, ou un prêteur prêt à attendre celui-ci.
Aucun ordre ne convient à tout le monde. Pour le prêt, ce qui compte, c'est qu'un prêteur américain voudra voir, avant le closing, des fonds effectivement disponibles ou une preuve claire de la date et des modalités de leur arrivée. Une vente convenue mais non finalisée exige généralement des justificatifs supplémentaires, et parfois une date de closing plus tardive.
Les justificatifs qu'attend un prêteur américain
Les prêteurs américains veulent généralement voir d'où viennent votre apport et vos fonds de closing, et pas seulement qu'ils existent. Pour de l'argent qui part d'Europe, cela signifie constituer un dossier clair et lisible : les relevés du compte européen montrant la constitution du solde, les documents qui justifient tout dépôt important, comme un contrat de vente ou un déblocage de valeur nette, et la trace du virement international vers votre compte américain.
Les banques des deux côtés de l'Atlantique effectuent aussi leurs propres contrôles sur les gros virements internationaux : prévoyez du temps et gardez les documents réunis. Des relevés rédigés dans une autre langue peuvent nécessiter une traduction. Rien de tout cela n'est inhabituel, mais un prêteur contraint de réclamer des pièces manquantes une semaine avant le closing est un risque que vous pouvez écarter à l'avance.
Si vous déménagez peu avant d'acheter, demandez tôt à votre prêteur comment il souhaite que les fonds étrangers soient justifiés. La réponse détermine les comptes que vous devriez utiliser et le moment où vous devriez déplacer l'argent.
Les questions fiscales et juridiques à confier à d'autres
Déplacer de l'argent, vendre un logement et devenir résident d'un nouveau pays peuvent chacun avoir des conséquences fiscales, dans le pays que vous quittez comme aux États-Unis. Nous ne donnons pas de conseil fiscal ou juridique, et ces questions dépendent fortement de votre nationalité, de l'endroit où vous vivez aujourd'hui et de votre situation personnelle. Un conseiller fiscal spécialisé en situations transfrontalières, qui connaît les deux systèmes, est la bonne personne pour examiner votre plan avant que de grosses sommes ne bougent.
Financer un achat américain depuis l'Europe
- Décidez sur quelle source vous comptez vraiment : épargne, valeur nette débloquée, vente, ou un mélange.
- Choisissez délibérément une approche pour convertir vos euros en dollars.
- Organisez tout déblocage de valeur nette pendant que vous vivez et travaillez encore en Europe, si c'est le plan.
- Rappelez-vous qu'un prêteur américain comptera les emprunts européens dans son évaluation de votre capacité de remboursement.
- Demandez tôt à votre prêteur américain comment il souhaite que les fonds étrangers soient justifiés.
- Gardez ensemble les relevés, les documents de vente ou de prêt et les traces de virement, avec les traductions si nécessaire.
- Prévoyez du temps pour les contrôles sur les gros virements internationaux.
- Faites examiner le plan par un conseiller fiscal spécialisé en situations transfrontalières avant que de grosses sommes ne bougent.
Questions sur le financement depuis l'Europe
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Ce guide donne des informations générales et ne constitue pas un conseil personnalisé en matière financière, juridique, fiscale, de change ou d'immigration. Rien ici n'est une offre, et aucun taux, montant de prêt ou accord n'est promis. Les emprunts en Europe et aux États-Unis dépendent de l'évaluation propre à chaque prêteur, et les taux de change peuvent évoluer en votre défaveur. Consultez un prêteur américain agréé, un conseiller fiscal spécialisé en situations transfrontalières et, le cas échéant, un avocat en droit de l'immigration. Tout bien donné en garantie d'un prêt peut être mis en péril si les remboursements ne sont pas effectués.