Ein US-Haus mit europäischen Ersparnissen oder Immobilienkapital finanzieren

Drei Quellen, drei verschiedene Pläne

Das Geld für einen US-Kauf stammt meist aus einer von drei Quellen oder aus einer Mischung davon. Aus Ersparnissen, die Sie bereits haben. Aus Kapital, das Sie freisetzen, indem Sie ein europäisches Haus beleihen, das Sie behalten. Oder aus dem Erlös des Verkaufs dieses Hauses vor oder nach dem Umzug.

Jede Quelle verhält sich anders. Ersparnisse sind verfügbar, aber dem Wechselkurs ausgesetzt, bis Sie sie umtauschen. Geliehenes Kapital bringt ein zweites Darlehen in einer anderen Währung in Ihren Haushalt. Verkaufserlöse treffen nach einem Zeitplan ein, den Sie nur teilweise steuern. Es hilft, früh zu entscheiden, auf welche der drei Sie sich wirklich stützen, denn das ändert die Reihenfolge aller anderen Schritte.

Euro hinein, Dollar heraus

Ihre Ersparnisse liegen höchstwahrscheinlich in Euro oder, wenn Sie im Vereinigten Königreich oder in einem EU-Land außerhalb der Eurozone leben, in einer anderen europäischen Währung. Der Hauspreis, die Anzahlung, die Closing Costs (Nebenkosten beim Abschluss) und jede monatliche Zahlung danach lauten auf Dollar. Zwischen dem Beginn Ihrer Planung und dem Closing (dem Abschluss) wird sich der Wechselkurs bewegen, und eine Bewegung von wenigen Prozent auf eine Anzahlung ist echtes Geld.

Es gibt keinen verlässlich richtigen Zeitpunkt zum Umtauschen, und wir geben keine Währungsberatung. Was Sie tun können: Machen Sie daraus eine bewusste Entscheidung, statt dass es in der Woche vor dem Closing einfach passiert. Manche tauschen in Etappen, manche sichern einen Teil des Betrags, sobald ein Kauf vereinbart ist, manche warten ab. Ein Währungsspezialist kann die verfügbaren Instrumente erklären; wichtig ist, dass Sie wissen, welchen Ansatz Sie verfolgen und warum.

Bedenken Sie außerdem, dass das Risiko nicht mit dem Closing endet, wenn Ihr Einkommen teilweise in Europa bleibt. Eine Hypothek in Dollar, die aus Euro-Einkommen bezahlt wird, trägt dieses Währungsrisiko jeden Monat, solange die Konstellation besteht.

Eine Immobilie in Europa beleihen

Wenn Sie in Europa ein Haus besitzen und es behalten wollen, kann die Freisetzung eines Teils seines Kapitals einen Teil der US-Anzahlung oder die gesamte Summe finanzieren. Wie viel Sie aufnehmen können und zu welchen Bedingungen, entscheidet ein Kreditgeber in diesem europäischen Land nach seinen eigenen Regeln zu Tragfähigkeit und Beleihungsauslauf, und einige dieser Regeln sind schwerer zu erfüllen, sobald Sie dort nicht mehr leben oder verdienen.

Daraus ergibt sich die Frage des Zeitpunkts. Eine Beleihung, die Sie arrangieren, solange Sie noch in Europa leben und arbeiten, ist oft einfacher als eine nach dem Umzug. Sie verändert außerdem die Gesamtverschuldung Ihres Haushalts, die ein US-Kreditgeber sieht und bei der Beurteilung Ihrer Tragfähigkeit berücksichtigt.

Bedenken Sie, was Sie damit aufbauen: ein auf Euro lautendes Darlehen, besichert durch ein europäisches Haus, das einen auf Dollar lautenden Vermögenswert finanziert. Das kann durchaus sinnvoll sein, ist aber ein anderes Risiko als eine einzelne US-Hypothek und gehört von Anfang an in den Plan.

Erst verkaufen oder erst kaufen

Wenn Sie Ihr europäisches Haus vor dem Umzug verkaufen, haben Sie Gewissheit über das Bargeld, müssen dafür aber möglicherweise zwischenzeitlich mieten. Wenn Sie zuerst in den USA kaufen, bleiben Ihnen alle Optionen offen, aber möglicherweise brauchen Sie dann ein Darlehen, das Sie ohne den Verkaufserlös bedienen können, oder einen Kreditgeber, der bereit ist, darauf zu warten.

Keine Reihenfolge passt für alle. Für die Hypothek zählt, dass ein US-Kreditgeber vor dem Closing sehen will, dass die Mittel tatsächlich verfügbar sind oder dass klar belegt ist, wann und wie sie eintreffen. Ein Verkauf, der vereinbart, aber noch nicht abgeschlossen ist, braucht in der Regel zusätzliche Unterlagen und manchmal einen späteren Closing-Termin.

Die Nachweiskette, die ein US-Kreditgeber erwartet

US-Kreditgeber wollen in der Regel sehen, woher Ihre Anzahlung und die Mittel für das Closing stammen, nicht nur, dass sie vorhanden sind. Bei Geld, das in Europa beginnt, heißt das, eine klare, lesbare Kette aufzubauen: Kontoauszüge des europäischen Kontos, die den Aufbau des Guthabens zeigen, die Unterlagen hinter jeder größeren Einzahlung wie einen Kaufvertrag oder eine Beleihung und den Beleg der internationalen Überweisung auf Ihr US-Konto.

Banken auf beiden Seiten des Atlantiks führen bei größeren internationalen Überweisungen außerdem eigene Prüfungen durch. Planen Sie also Zeit ein und halten Sie die Unterlagen beisammen. Auszüge in einer anderen Sprache müssen möglicherweise übersetzt werden. Nichts davon ist ungewöhnlich, aber ein Kreditgeber, der eine Woche vor dem Closing fehlenden Unterlagen hinterherlaufen muss, ist ein Risiko, das Sie im Voraus ausräumen können.

Wenn Sie kurz vor dem Kauf umziehen, fragen Sie Ihren Kreditgeber früh, wie er ausländische Mittel dokumentiert haben möchte. Die Antwort bestimmt, welche Konten Sie nutzen sollten und wann Sie Geld bewegen sollten.

Steuer- und Rechtsfragen, die Sie anderswo klären sollten

Geld zu überweisen, ein Haus zu verkaufen und in einem neuen Land ansässig zu werden kann jeweils steuerliche Folgen haben, in dem Land, das Sie verlassen, und in den Vereinigten Staaten. Wir geben keine Steuer- oder Rechtsberatung, und diese Fragen hängen stark von Ihrer Staatsangehörigkeit, Ihrem jetzigen Wohnsitz und Ihrer persönlichen Situation ab. Ein Steuerberater mit grenzüberschreitender Erfahrung, der beide Systeme kennt, ist die richtige Person, um Ihren Plan zu prüfen, bevor große Summen fließen.

Fragen zur Finanzierung aus Europa

Weiterführende Informationen

• Eine US-Hypothek nach dem Umzug aus Europa erhalten
• Als Europäer ein US-Haus kaufen: Closing Costs, Title Insurance und Verkauf
• Persönlichen US-Hypothekenscan starten