Kupno domu w USA z Niemiec

Twoja droga do Stanów Zjednoczonych

Obywatele Niemiec mogą odwiedzać USA w ramach programu Visa Waiver Program, który obejmuje wyjazdy w celu obejrzenia domów i nic więcej. Żeby dostać amerykański kredyt hipoteczny na standardowych warunkach, kredytodawca musi ustalić, że legalnie mieszkasz w tym kraju. Dlatego twój status to pierwsza rzecz do uregulowania: green card (zielona karta), wiza sponsorowana przez pracodawcę albo, dla właścicieli firm, kategoria E-1 lub E-2, otwarta dla Niemców na podstawie umowy z 1956 roku. E-2 to inwestycja w działającą firmę. Dom się do niej nie liczy.

Kupno domu wakacyjnego przy zachowaniu rezydencji w Niemczech jest możliwe, ale zwykle przez kredyt typu foreign national loan (kredyt dla kupujących mieszkających poza USA), z większym wkładem własnym (down payment) i wyższym oprocentowaniem. Dostępne opcje przedstawia poradnik o statusie wizowym i kredytach w USA.

Co amerykański kredytodawca widzi z twoich niemieckich finansów

Twoja historia w SCHUFA zostaje w Niemczech. Po przyjeździe nie masz amerykańskiego scoringu kredytowego i budujesz go od pierwszego amerykańskiego konta bankowego i karty. Poproś o bezpłatną kopię danych ze SCHUFA, zanim wyjedziesz: nic nie kosztuje i daje kredytodawcy coś do przeczytania, choć nie da się jej przeliczyć na scoring.

Niemieckie pensje i oszczędności trzeba przetłumaczyć w obu znaczeniach tego słowa. Zasady Fannie Mae wymagają dwóch lat federalnych zeznań podatkowych USA, zanim dochód od zagranicznego pracodawcy, wypłacany w obcej walucie, będzie mógł zostać uwzględniony, i wymagają, by aktywa za granicą zostały przed closingiem (finalizacją transakcji) wymienione na dolary i przechowywane w instytucji podlegającej amerykańskiemu nadzorowi. Spodziewaj się, że kredytodawca skupi się na twojej amerykańskiej umowie o pracę i na środkach, które już są na amerykańskim koncie.

Szybszy i luźniejszy proces, niż znasz

W Niemczech notariusz sporządza umowę, odczytuje ją na głos, zabezpiecza twoją pozycję wpisem ostrzeżenia o pierwszeństwie w księdze wieczystej (Vormerkung) i dopiero wtedy wzywa cię do zapłaty. Jeśli kupujesz od przedsiębiorcy, musisz otrzymać projekt umowy na dwa tygodnie wcześniej. System jest powolny i chroni cię, nawet gdy o to nie prosisz.

Amerykański zakup przerzuca ciężar na umowę, którą podpisujesz. Ochronę dają negocjowane warunki zawieszające (contingencies), takie jak finansowanie, wycena (appraisal) i inspekcja techniczna (inspection), a cała transakcja zwykle kończy się po 30 do 45 dniach od przyjęcia oferty. Nasze porównanie amerykańskiego harmonogramu z europejskim omawia po kolei każdy krok.

Twój niemiecki dom i twoje udziały

Jeśli sprzedaż domu finansuje wkład własny, sprawdź zasadę dziesięciu lat z paragrafu 23 ustawy o podatku dochodowym. Dom wykorzystywany wyłącznie na własne cele mieszkaniowe jest wyłączony, podobnie jak dom zamieszkany przez ciebie w roku sprzedaży i w dwóch poprzednich latach. Okres wynajmu przed sprzedażą może to zmienić.

Jeśli zatrzymujesz nieruchomość i ją wynajmujesz albo kupujesz w USA, pozostając rezydentem Niemiec, dochód z najmu nieruchomości za granicą liczy się w niemieckim zeznaniu jako dochód zagraniczny, a o tym, jak usuwa się podwójne opodatkowanie, decyduje umowa podatkowa. Dla udziałowców większym problemem jest opodatkowanie przy wyjeździe (exit tax): zakończenie niemieckiej rezydencji jest traktowane jak sprzedaż każdego pakietu wynoszącego co najmniej 1% w spółce kapitałowej, posiadanego w ciągu ostatnich pięciu lat.

Podatek spadkowy i od darowizn

Od osób, które nie są ani obywatelami, ani rezydentami USA, zeznanie w sprawie podatku spadkowego (estate tax) jest wymagane, gdy aktywa w USA, w tym dom, przekroczą 60 000 $. Niemcy są jednym z zaledwie czterech krajów UE, których umowa ze Stanami Zjednoczonymi obejmuje zarówno podatek spadkowy, jak i podatek od darowizn. To, jak posiadasz amerykański dom i na czyje nazwisko, warto ustalić ze specjalistą przed zakupem.

Pytania osób przeprowadzających się z Europy

Kontynuuj poszukiwania

• Kredyt hipoteczny w USA po przeprowadzce z Europy
• Jak sfinansować dom w USA europejskimi oszczędnościami lub kapitałem w nieruchomości
• Ile trwa zakup domu w USA w porównaniu z Europą
• Gdzie w Stanach Zjednoczonych? Kierunki dla Europejczyków
• Rozpocznij osobistą analizę hipoteczną dla USA