Germania e Stati Uniti in sintesi
Dati verificati il
- Visite
- Nel Visa Waiver Program dal 1989: per i viaggi di visita alle case basta un'ESTA, non serve il visto.
- Visti da trattato
- Disponibili lo status E-1 per i commercianti (trader) e lo status E-2 per gli investitori, in base al trattato in vigore dal 14 luglio 1956.
- Convenzione contro le doppie imposizioni
- Sì, in vigore.
- Convenzione sulle successioni
- Sì, sia per l'imposta di successione sia per quella sulle donazioni.
- Convenzione di sicurezza sociale
- Sì, dal 1° dicembre 1979.
- Valuta
- Euro: l'anticipo è quindi esposto al rischio di cambio rispetto al dollaro.
- Già negli USA
- Circa 519.000 persone nate in Germania vivono negli Stati Uniti (Census Bureau, 2024).
La tua strada verso gli Stati Uniti
I cittadini tedeschi possono visitare gli Stati Uniti con il Visa Waiver Program, che copre i viaggi di visita alle case e nulla di più. Per un mutuo statunitense alle condizioni standard il finanziatore deve accertare che tu viva legalmente nel paese. Per questo il tuo status è la prima cosa da definire: una green card, un visto sponsorizzato dal datore di lavoro oppure, per i titolari di imprese, la categoria E-1 o E-2, aperta ai tedeschi in base al trattato del 1956. Un E-2 è un investimento in un'attività operativa. Una casa non conta.
Comprare una casa vacanze restando residente in Germania è possibile, ma di solito tramite un foreign national loan (mutuo per acquirenti residenti fuori dagli USA) con un anticipo (down payment) più alto e un tasso più elevato. La guida su status di visto e prestiti negli USA espone le opzioni.
Vuoi le cifre per la tua situazione?
L'analisi del finanziamento mostra quali prestiti sono adatti al tuo status, di quanta liquidità hai bisogno e cosa organizzare per primo.
Che cosa vede un finanziatore statunitense delle tue finanze tedesche
La tua storia SCHUFA resta in Germania. All'arrivo non hai un punteggio di credito statunitense, e lo costruisci a partire dal tuo primo conto bancario e dalla tua prima carta negli USA. Richiedi la copia gratuita dei tuoi dati SCHUFA prima di partire: non costa nulla e dà a un finanziatore qualcosa da leggere, anche se non può essere trasformata in un punteggio.
Stipendi e risparmi tedeschi vanno tradotti in entrambi i sensi. Le regole di Fannie Mae chiedono due anni di dichiarazioni dei redditi federali statunitensi prima che il reddito di un datore di lavoro estero pagato in valuta estera possa essere conteggiato, e richiedono che i beni all'estero siano convertiti in dollari e depositati presso un istituto sottoposto a vigilanza statunitense prima del closing (la chiusura dell'acquisto). Aspettati che il finanziatore si concentri sul tuo contratto di lavoro statunitense e sui fondi già presenti su un conto statunitense.
Un processo più rapido e più libero di quello che conosci
In Germania il notaio redige il contratto, lo legge ad alta voce, tutela la tua posizione con una prenotazione nel registro fondiario e solo allora ti dice di pagare. Se compri da un'impresa devi avere la bozza due settimane prima. Il sistema è lento e ti protegge senza che tu debba chiederlo.
Un acquisto statunitense mette il peso sul contratto che firmi. La protezione viene dalle condizioni sospensive che negozi, come finanziamento, perizia (appraisal) e ispezione, e l'intera operazione di solito si conclude da 30 a 45 giorni dopo l'accettazione dell'offerta. Il nostro confronto tra le tempistiche americane e quelle europee percorre ogni passaggio.
La tua casa tedesca e le tue azioni
Se la vendita della tua casa finanzia l'anticipo, controlla la regola dei dieci anni nel § 23 dell'Einkommensteuergesetz. È esclusa una casa usata solo come tua abitazione, così come una in cui hai vissuto nell'anno della vendita e nei due anni precedenti. Un periodo di affitto prima della vendita può cambiare le cose.
Se mantieni l'immobile e lo affitti, o compri negli USA restando residente in Germania, il reddito da locazione di un immobile all'estero conta come reddito estero nella tua dichiarazione tedesca, e la convenzione fiscale decide come si elimina la doppia imposizione. Per gli azionisti il tema più grande è la tassazione in uscita: la cessazione della residenza tedesca è trattata come una vendita di qualsiasi partecipazione di almeno l'1% in una società di capitali detenuta negli ultimi cinque anni.
Imposta di successione e donazione
Per chi non è né cittadino né residente statunitense, una dichiarazione dell'imposta di successione statunitense (estate tax) è dovuta quando i beni americani, casa compresa, superano 60.000 $. La Germania è uno dei soli quattro paesi dell'UE la cui convenzione con gli Stati Uniti copre sia l'imposta di successione sia quella sulle donazioni. Come detenere una casa statunitense, e a nome di chi, conviene definirlo con uno specialista prima dell'acquisto.
Checklist per chi compra dalla Germania
- Conferma il tuo status di immigrazione negli USA e quando decorre.
- Richiedi la copia gratuita dei tuoi dati SCHUFA e raccogli buste paga, avvisi di accertamento ed estratti conto.
- Fai tradurre in inglese i documenti principali.
- Verifica la regola dei dieci anni prima di vendere o affittare la tua casa tedesca.
- Se detieni l'1% o più di una società di capitali, fatti consigliare sulla tassazione in uscita prima di cancellare la residenza.
- Apri un conto statunitense, trasferisci l'anticipo per tempo e pianifica la conversione di valuta.
- Mantieni nel contratto statunitense le condizioni sospensive su finanziamento e ispezione.
Le domande di chi si trasferisce dall'Europa
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Fonti (11)
Le cifre e le regole di questa pagina sono state verificate il 3 ottobre 2026 sulla base di queste fonti. Tassi, prezzi e norme locali cambiano: controlla tutto ciò su cui fai affidamento prima di impegnarti.
- US Department of State, 9 FAM 402.9-10, paesi con trattato per commercianti e investitori
- US Department of Homeland Security, paesi del Visa Waiver Program
- IRS, convenzioni fiscali degli Stati Uniti dalla A alla Z
- IRS, convenzioni sulle imposte di successione e donazione
- IRS, estate tax per i non residenti che non sono cittadini degli Stati Uniti
- US Social Security Administration, accordi internazionali
- US Census Bureau, American Community Survey 2024, tabella B05006
- SCHUFA, quali informazioni sono disponibili e come ottenerle
- Einkommensteuergesetz § 23, vendite tra privati
- Aussensteuergesetz § 6, tassazione in uscita
- Bundesnotarkammer, comprare un immobile esistente
Chi ha realizzato questa guida. Bas Terpstra realizza, verifica e approva ogni guida, con strumenti di IA e fonti pubbliche come punto di partenza. Norme e cifre cambiano, quindi considera queste informazioni come generali e verifica i dettagli per la tua situazione.
Questa pagina offre informazioni di carattere generale e non costituisce consulenza personale finanziaria, legale, fiscale o in materia di immigrazione. Nulla di quanto qui riportato è un'offerta, e non viene promesso alcun tasso, importo del prestito, approvazione o esito di un visto. La disponibilità di un mutuo dipende dallo status di immigrazione, dal reddito, dal punteggio di credito, dalla perizia e dai criteri del finanziatore, e le regole su prestiti, imposte e norme locali cambiano. Rivolgiti a un finanziatore statunitense abilitato, a un avvocato dell'immigrazione e a un consulente fiscale con esperienza transfrontaliera. Un immobile che garantisce un prestito può essere a rischio se le rate non vengono pagate.