Alemania y Estados Unidos de un vistazo
Cifras revisadas el
- Visitas
- En el Programa de Exención de Visados desde 1989: para viajar a ver casas hace falta una ESTA, no un visado.
- Visados por tratado
- Disponibles los estatus E-1 de comerciante y E-2 de inversor, al amparo del tratado en vigor desde el 14 de julio de 1956.
- Convenio para evitar la doble imposición
- Sí, en vigor.
- Convenio sobre sucesiones
- Sí, y cubre tanto las sucesiones como las donaciones.
- Convenio de seguridad social
- Sí, desde el 1 de diciembre de 1979.
- Moneda
- Euro, así que la entrada (down payment) lleva un riesgo de tipo de cambio frente al dólar.
- Ya viven allí
- Unas 519.000 personas nacidas en Alemania viven en Estados Unidos (Census Bureau, 2024).
Tu ruta hacia Estados Unidos
Los ciudadanos alemanes pueden visitar el país con el Programa de Exención de Visados (Visa Waiver Program), que cubre los viajes para ver casas y nada más. Para una hipoteca estadounidense en condiciones estándar, el prestamista tiene que comprobar que resides legalmente en el país. Eso convierte tu estatus en lo primero que hay que resolver: una green card, un visado patrocinado por un empleador o, para los empresarios, la categoría E-1 o E-2, abierta a los alemanes por el tratado de 1956. Un E-2 es una inversión en un negocio en funcionamiento. Una casa no cuenta.
Comprar una vivienda vacacional mientras sigues siendo residente en Alemania es posible, pero normalmente mediante un foreign national loan (préstamo para compradores que viven fuera de EE. UU.), con una entrada mayor y un tipo más alto. La guía sobre visado y préstamos en EE. UU. expone las opciones.
¿Quieres las cifras para tu situación?
El análisis hipotecario muestra qué préstamos encajan con tu estatus, cuánto efectivo necesitas y qué conviene organizar primero.
Lo que ve un prestamista estadounidense de tus finanzas en Alemania
Tu historial SCHUFA se queda en Alemania. Al llegar no tienes puntuación crediticia estadounidense, y la vas construyendo con tu primera cuenta bancaria y tu primera tarjeta en EE. UU. Pide la copia gratuita de tus datos de la SCHUFA antes de irte: no cuesta nada y le da al prestamista algo que leer, aunque no pueda puntuarse.
Los sueldos y los ahorros alemanes necesitan traducirse en los dos sentidos. Las normas de Fannie Mae piden dos años de declaraciones federales de impuestos de EE. UU. antes de poder contar los ingresos de un empleador extranjero pagados en moneda extranjera, y exigen que los activos en el extranjero se conviertan a dólares y se depositen en una entidad regulada en Estados Unidos antes del closing (el cierre de la compraventa). Cuenta con que el prestamista se fije en tu contrato de trabajo en EE. UU. y en los fondos que ya estén en una cuenta estadounidense.
Un proceso más rápido y más flexible de lo que conoces
En Alemania el notario redacta el contrato, te lo lee en voz alta, asegura tu posición con una anotación preventiva en el registro de la propiedad y solo entonces te dice que pagues. Si compras a una empresa, debes tener el borrador dos semanas antes. El sistema es lento y te protege sin que tengas que pedirlo.
Una compra en EE. UU. pone la carga en el contrato que firmas. La protección viene de las condiciones suspensivas (contingencies) que negocies, como la financiación, la tasación y la inspección, y toda la operación suele completarse de 30 a 45 días después de aceptada la oferta. Nuestra comparación del calendario de EE. UU. con el europeo recorre cada paso.
Tu vivienda en Alemania y tus acciones
Si la venta de tu vivienda financia la entrada, comprueba la regla de los diez años del artículo 23 de la Ley del Impuesto sobre la Renta. Queda excluida la vivienda usada solo como residencia propia, igual que la que habitaste en el año de la venta y en los dos anteriores. Un periodo de alquiler antes de la venta puede cambiarlo.
Si conservas el inmueble y lo alquilas, o compras en EE. UU. mientras sigues siendo residente en Alemania, los ingresos por alquiler de un inmueble en el extranjero cuentan como renta extranjera en tu declaración alemana, y es el convenio fiscal el que decide cómo se elimina la doble imposición. Para los accionistas, el problema mayor es la tributación por salida: dejar de ser residente en Alemania se trata como una venta de cualquier participación de al menos el 1 % en una sociedad de capital poseída en los últimos cinco años.
Impuesto sobre sucesiones y donaciones
Para quienes no son ciudadanos ni residentes de EE. UU., se exige una declaración del estate tax cuando los bienes en el país, una casa incluida, superan los 60.000 $. Alemania es uno de los solo cuatro países de la UE cuyo convenio con Estados Unidos cubre tanto las sucesiones como las donaciones. Cómo titulas una vivienda en EE. UU., y a nombre de quién, conviene definirlo con un especialista antes de comprar.
Lista de comprobación para compradores alemanes
- Confirma tu estatus migratorio en EE. UU. y cuándo empieza.
- Pide la copia gratuita de tus datos de la SCHUFA y reúne nóminas, liquidaciones de impuestos y extractos bancarios.
- Haz traducir al inglés los documentos clave.
- Comprueba la regla de los diez años antes de vender o alquilar tu vivienda en Alemania.
- Si tienes el 1 % o más de una sociedad de capital, pide asesoramiento sobre la tributación por salida antes de darte de baja.
- Abre una cuenta en EE. UU., transfiere la entrada cuanto antes y planifica el cambio de divisa.
- Mantén en tu contrato de EE. UU. las condiciones suspensivas de financiación y de inspección.
Preguntas de quienes se mudan desde Europa
Sigue investigando
- Conseguir una hipoteca en EE. UU. después de mudarte desde Europa
- Financiar una vivienda en EE. UU. con ahorros europeos o con el capital de tu casa
- Cuánto tarda comprar una casa en EE. UU., comparado con Europa
- ¿Dónde en Estados Unidos? Destinos para europeos
- Iniciar un análisis hipotecario personal para EE. UU.
Fuentes (11)
Las cifras y las normas de esta página se contrastaron con estas fuentes el 3 de octubre de 2026. Los tipos, los precios y las normas locales cambian, así que confirma todo aquello en lo que te apoyes antes de comprometerte.
- US Department of State, 9 FAM 402.9-10, países con tratado para comerciantes e inversores
- US Department of Homeland Security, países del Visa Waiver Program
- IRS, convenios de impuesto sobre la renta de Estados Unidos de la A a la Z
- IRS, convenios sobre sucesiones y donaciones
- IRS, estate tax para no residentes que no son ciudadanos de Estados Unidos
- US Social Security Administration, convenios internacionales
- US Census Bureau, American Community Survey 2024, tabla B05006
- SCHUFA, qué información hay disponible y cómo obtenerla
- Einkommensteuergesetz, artículo 23, ventas privadas
- Aussensteuergesetz, artículo 6, tributación por cambio de residencia
- Bundesnotarkammer, comprar un inmueble de segunda mano
Quién elaboró esta guía. Bas Terpstra elabora, revisa y aprueba cada guía, con herramientas de IA y fuentes públicas como punto de partida. Las normas y las cifras cambian, así que toma esto como información general y confirma los detalles para tu situación.
Esta página ofrece información general y no constituye asesoramiento financiero, jurídico, fiscal ni migratorio personalizado. Nada de lo que aparece aquí es una oferta, y no se promete ningún tipo de interés, importe de préstamo, aprobación ni resultado de visado. La disponibilidad de una hipoteca depende del estatus migratorio, de los ingresos, del historial crediticio, de la tasación y de los criterios del prestamista, y las normas sobre préstamos, impuestos y ámbito local cambian. Consulta con un prestamista estadounidense autorizado, un abogado de inmigración y un asesor fiscal con experiencia transfronteriza. Cualquier inmueble que garantice un préstamo puede correr peligro si no se pagan las cuotas.