Acheter aux États-Unis depuis l'Allemagne : prêt et impôts

Q: Mon dossier SCHUFA m'aide-t-il à obtenir un prêt immobilier américain ?

Il ne crée pas de score de crédit américain, car les scores américains ne reflètent que ce que déclarent les prêteurs américains. La SCHUFA fournit gratuitement, sur demande, une copie de vos données, qui peut figurer dans votre dossier comme preuve de la façon dont vous avez géré le crédit. Qu'un prêteur en tienne compte relève de son choix : posez donc la question dès le départ.

Q: Vais-je payer un impôt allemand si je vends mon logement pour financer le déménagement ?

Selon l'article 23 de la loi allemande sur l'impôt sur le revenu (Einkommensteuergesetz), la vente d'un bien immobilier est imposable si dix ans au plus séparent l'achat de la vente. Un logement que vous avez occupé uniquement pour votre propre habitation, ou que vous avez occupé vous-même l'année de la vente et les deux années précédentes, est exclu. Si vous avez loué le logement avant de le vendre, faites d'abord vérifier votre situation par un Steuerberater (conseiller fiscal allemand).

Q: Qui remplace le Notar dans un achat américain ?

Personne en particulier. Un settlement agent, c'est-à-dire une title company, une société d'escrow ou un avocat selon l'État, gère l'argent et fait enregistrer l'acte de propriété. Une recherche de titre et une assurance titre (title insurance) couvrent les vérifications qu'assurent en Allemagne le notaire et le Grundbuch (registre foncier). Vous pouvez engager votre propre avocat, et dans certains États c'est l'usage.

Q: Je détiens des parts d'une GmbH. Un départ aux États-Unis déclenche-t-il un impôt ?

C'est possible. Selon l'article 6 de la loi allemande sur la fiscalité extérieure (Aussensteuergesetz), l'abandon de la résidence allemande est assimilé à une vente des titres d'une société de capitaux dans laquelle vous déteniez au moins 1 % au cours des cinq dernières années. C'est l'une des surprises les plus coûteuses pour les entrepreneurs qui émigrent : faites-vous donc conseiller avant de vous désinscrire, pas après.

L'Allemagne et les États-Unis en bref

Chiffres vérifiés le 3 octobre 2026

Visite: Dans le Visa Waiver Program depuis 1989 : un voyage de visite demande une ESTA, pas un visa.
Visas de traité: Statuts E-1 (commerçant) et E-2 (investisseur) accessibles, en vertu du traité en vigueur depuis le 14 juillet 1956.
Convention fiscale: Oui, en vigueur.
Convention sur les successions: Oui, elle couvre à la fois l'estate tax et les donations.
Convention de sécurité sociale: Oui, depuis le 1er décembre 1979.
Devise: Euro : l'apport (down payment) est donc exposé au risque de change face au dollar.
Déjà sur place: Environ 519 000 personnes nées en Allemagne vivent aux États-Unis (Census Bureau, 2024).

Votre voie d'accès aux États-Unis

Les citoyens allemands peuvent se rendre aux États-Unis dans le cadre du Visa Waiver Program (exemption de visa), qui couvre les voyages de visite et rien de plus. Pour un prêt immobilier américain aux conditions standard, le prêteur doit établir que vous résidez légalement dans le pays. Votre statut est donc le premier point à régler : une green card, un visa parrainé par un employeur ou, pour les chefs d'entreprise, la catégorie E-1 ou E-2, ouverte aux Allemands en vertu du traité de 1956. Le E-2 est un investissement dans une entreprise en activité. Une maison n'en fait pas partie.

Acheter une maison de vacances en restant résident en Allemagne est possible, mais en général au moyen d'un foreign national loan (prêt pour acheteurs vivant hors des États-Unis), avec un apport (down payment) plus élevé et un taux plus haut. Le guide sur le statut de visa et les prêts américains expose les options.

Envie de chiffres adaptés à votre situation ?

L'étude de financement montre quels prêts correspondent à votre statut, de combien de liquidités vous avez besoin et ce qu'il faut organiser en premier.

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Ce qu'un prêteur américain voit de vos finances allemandes

Votre historique SCHUFA reste en Allemagne. À votre arrivée, vous n'avez pas de score de crédit américain, et vous le construisez à partir de votre premier compte bancaire et de votre première carte aux États-Unis. Demandez votre copie gratuite de vos données SCHUFA avant de partir : elle ne coûte rien et donne au prêteur quelque chose à lire, même si elle ne peut pas être notée.

Salaires et épargne allemands doivent être traduits dans les deux sens du terme. Les règles de Fannie Mae exigent deux années de déclarations fiscales fédérales américaines avant que le revenu d'un employeur étranger versé en devise étrangère puisse être pris en compte, et imposent que les avoirs à l'étranger soient convertis en dollars et placés dans un établissement soumis à la réglementation américaine avant le closing (la signature définitive). Attendez-vous à ce que le prêteur se concentre sur votre contrat de travail américain et sur les fonds déjà détenus sur un compte américain.

Un processus plus rapide et plus souple que ce que vous connaissez

En Allemagne, le notaire rédige le contrat, le lit à haute voix, sécurise votre position par une inscription prioritaire au registre foncier et ne vous dit de payer qu'ensuite. Si vous achetez auprès d'un professionnel, vous devez recevoir le projet deux semaines à l'avance. Le système est lent, et il vous protège sans que vous ayez à le demander.

Un achat américain fait reposer la charge sur le contrat que vous signez. La protection vient des conditions suspensives que vous négociez, comme le financement, l'expertise de valeur (appraisal) et l'inspection du bien, et la transaction entière se conclut généralement 30 à 45 jours après l'acceptation de l'offre. Notre comparaison du calendrier américain avec celui de l'Europe passe chaque étape en revue.

Votre logement allemand et vos titres

Si la vente de votre logement finance l'apport, vérifiez la règle des dix ans de l'article 23 de l'Einkommensteuergesetz. Un logement occupé uniquement pour votre propre habitation est exclu, de même que celui où vous avez vécu l'année de la vente et les deux années précédentes. Une période de location avant la vente peut changer la donne.

Si vous gardez le bien et le louez, ou si vous achetez aux États-Unis tout en restant résident en Allemagne, les revenus locatifs d'un bien situé à l'étranger comptent comme revenus étrangers dans votre déclaration allemande, et la convention fiscale détermine comment la double imposition est éliminée. Pour les actionnaires, la question la plus lourde est l'imposition de sortie : la fin de la résidence allemande est assimilée à une vente de toute participation d'au moins 1 % dans une société de capitaux détenue au cours des cinq dernières années.

Impôt successoral et donations

Pour les personnes qui ne sont ni citoyennes ni résidentes des États-Unis, une déclaration d'impôt successoral américain (estate tax) est due dès que les actifs américains, maison comprise, dépassent 60 000 $. L'Allemagne est l'un des quatre seuls pays de l'UE dont la convention avec les États-Unis couvre à la fois l'estate tax et les donations. La façon de détenir un bien américain, et au nom de qui, mérite d'être réglée avec un spécialiste avant l'achat.

Liste de contrôle pour les acheteurs allemands

Confirmez votre statut d'immigration américain et sa date de début.
Demandez votre copie gratuite de vos données SCHUFA et réunissez bulletins de salaire, avis d'imposition et relevés bancaires.
Faites traduire les principaux documents en anglais.
Vérifiez la règle des dix ans avant de vendre ou de louer votre logement allemand.
Si vous détenez 1 % ou plus d'une société de capitaux, faites-vous conseiller sur l'imposition de sortie avant de vous désinscrire.
Ouvrez un compte américain, transférez l'apport tôt et prévoyez la conversion de devises.
Conservez dans votre contrat américain les conditions suspensives de financement et d'inspection.

Les questions de ceux qui s'installent depuis l'Europe

Mon dossier SCHUFA m'aide-t-il à obtenir un prêt immobilier américain ?

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Sources (11)

Les chiffres et les règles de cette page ont été vérifiés le 3 octobre 2026 auprès de ces sources. Les taux, les prix et les règles locales évoluent : vérifiez tout ce sur quoi vous vous appuyez avant de vous engager.

Conçu, relu et approuvé par Bas Terpstra, certifié AFM et PGN
Basterpstra B.V., Drachten, Pays-Bas (AFM 12050993)

Qui a réalisé ce guide. Bas Terpstra conçoit, relit et approuve chaque guide, avec des outils d'IA et des sources publiques comme point de départ. Les règles et les chiffres évoluent : ces informations sont générales, vérifiez les détails pour votre situation.

Cette page présente des informations générales et ne constitue pas un conseil financier, juridique, fiscal ou en matière d'immigration adapté à votre situation. Rien ici n'est une offre, et aucun taux, montant de prêt, accord de financement ni issue de demande de visa n'est promis. L'obtention d'un prêt immobilier dépend du statut d'immigration, des revenus, de l'historique de crédit, de l'expertise de valeur et des critères du prêteur, et les règles en matière de prêt, de fiscalité et au niveau local évoluent. Consultez un prêteur américain agréé, un avocat en droit de l'immigration et un conseiller fiscal spécialisé en situations transfrontalières. Tout bien donné en garantie d'un prêt peut être menacé si les échéances ne sont pas payées.