Huis in de VS kopen vanuit Duitsland: hypotheek en belasting

Q: Helpt mijn SCHUFA-registratie bij een Amerikaanse hypotheek?

Ze levert geen Amerikaanse kredietscore op, want Amerikaanse scores laten alleen zien wat Amerikaanse geldverstrekkers melden. SCHUFA geeft je op verzoek gratis een kopie van je gegevens, en die kan in je dossier dienen als bewijs van hoe je met krediet bent omgegaan. Of een geldverstrekker ernaar kijkt, bepaalt die zelf. Vraag het dus meteen aan het begin.

Q: Betaal ik Duitse belasting als ik mijn huis verkoop om de verhuizing te betalen?

Volgens § 23 van het Einkommensteuergesetz, de Duitse wet op de inkomstenbelasting, is de verkoop van onroerend goed belast als er niet meer dan tien jaar tussen aankoop en verkoop ligt. Een woning die je alleen zelf hebt bewoond, of die je zelf hebt bewoond in het jaar van verkoop en de twee jaren daarvoor, valt daarbuiten. Heb je het huis vóór de verkoop verhuurd, laat je situatie dan eerst beoordelen door een Steuerberater.

Q: Wie vervangt de Notar bij een Amerikaanse aankoop?

Niet één persoon. Een settlement agent regelt het geld en laat de akte inschrijven. Afhankelijk van de staat is dat een title company, een escrow-bedrijf of een advocaat. Een onderzoek naar de eigendomstitel en title insurance, een verzekering van de eigendomstitel, dekken de controles die in Duitsland de notaris en het Grundbuch leveren. Je kunt een eigen advocaat inschakelen, en in sommige staten is dat gebruikelijk.

Q: Ik ben mede-eigenaar van een GmbH. Leidt een verhuizing naar de VS tot belasting?

Dat kan. Volgens § 6 van het Aussensteuergesetz wordt het opgeven van je Duitse woonplaats behandeld als een verkoop van aandelen in een vennootschap waarin je in de afgelopen vijf jaar minstens 1% had. Het is een van de duurste verrassingen voor ondernemers die emigreren. Laat je dus adviseren voordat je je uitschrijft, niet erna.

Duitsland en de Verenigde Staten in het kort

Cijfers laatst gecontroleerd: 3 oktober 2026

Bezoek: Sinds 1989 in het Visa Waiver Program: voor een bezichtigingsreis heb je een ESTA nodig, geen visum.
Verdragsvisa: De E-1-status voor handelaren en de E-2-status voor investeerders zijn beschikbaar, op grond van het verdrag dat sinds 14 juli 1956 van kracht is.
Belastingverdrag: Ja, van kracht.
Verdrag over erfbelasting: Ja, voor zowel erf- als schenkbelasting.
Socialezekerheidsverdrag: Ja, sinds 1 december 1979.
Valuta: Euro. Op de aanbetaling loop je dus wisselkoersrisico tegenover de dollar.
Wonen er al: Ongeveer 519.000 mensen die in Duitsland zijn geboren, wonen in de Verenigde Staten (Census Bureau, 2024).

Jouw route naar de Verenigde Staten

Duitse staatsburgers kunnen de Verenigde Staten bezoeken onder het Visa Waiver Program. Dat dekt een bezichtigingsreis en verder niets. Voor een Amerikaanse hypotheek tegen standaardvoorwaarden moet de geldverstrekker vaststellen dat je rechtmatig in het land woont. Je status is daarom het eerste wat je regelt: een green card, een visum via je werkgever, of voor ondernemers de categorie E-1 of E-2, die op grond van het verdrag uit 1956 voor Duitsers openstaat. Een E-2 is een investering in een actieve onderneming. Een huis telt niet mee.

Een vakantiewoning kopen terwijl je in Duitsland blijft wonen kan, maar meestal via een foreign national loan, een lening voor kopers die buiten de VS wonen, met een hogere aanbetaling (down payment) en een hogere rente. De gids over visumstatus en Amerikaanse leningen zet de mogelijkheden op een rij.

Wil je de cijfers voor jouw situatie?

De hypotheekscan laat zien welke leningen bij je status passen, hoeveel eigen geld je nodig hebt en wat je als eerste moet regelen.

Start mijn hypotheekscan

Wat een Amerikaanse geldverstrekker ziet van je Duitse financiën

Je SCHUFA-geschiedenis blijft in Duitsland. Bij aankomst heb je geen Amerikaanse kredietscore. Die bouw je op vanaf je eerste Amerikaanse bankrekening en creditcard. Vraag je gratis SCHUFA-gegevenskopie aan voordat je vertrekt: het kost niets en geeft een geldverstrekker iets om te lezen, ook al levert het geen score op.

Duitse salarissen en spaartegoeden moeten in twee opzichten worden vertaald. De regels van Fannie Mae vragen om twee jaar Amerikaanse federale belastingaangiften voordat inkomen van een buitenlandse werkgever in vreemde valuta kan meetellen. Vermogen in het buitenland moet vóór de closing, de overdracht, zijn omgewisseld in dollars en bij een instelling onder Amerikaans toezicht staan. Reken erop dat de geldverstrekker vooral kijkt naar je Amerikaanse arbeidscontract en naar geld dat al op een Amerikaanse rekening staat.

Een sneller en losser proces dan je gewend bent

In Duitsland stelt de notaris het contract op, leest het voor, stelt je positie veilig met een voormerking in het Grundbuch en zegt pas daarna dat je kunt betalen. Koop je van een bedrijf, dan moet je het concept eerst twee weken in handen hebben. Het systeem is traag en beschermt je zonder dat je erom hoeft te vragen.

Bij een Amerikaanse aankoop komt alles aan op het contract dat je tekent. Je bescherming bestaat uit de ontbindende voorwaarden waarover je onderhandelt, zoals financiering, taxatie en bouwkundige keuring, en de hele transactie is meestal 30 tot 45 dagen na het aanvaarden van het bod rond. Onze vergelijking van de Amerikaanse planning met de Europese loopt elke stap door.

Je Duitse huis en je aandelen

Betaal je de aanbetaling uit de verkoop van je huis, controleer dan de tienjaarsregel in § 23 van het Einkommensteuergesetz. Een woning die je alleen zelf hebt bewoond valt daarbuiten, net als een woning waarin je woonde in het jaar van verkoop en de twee jaren daarvoor. Een periode van verhuur vóór de verkoop kan dat veranderen.

Houd je het huis aan en verhuur je het, of koop je in de VS terwijl je in Duitsland blijft wonen, dan tellen huurinkomsten uit onroerend goed in het buitenland in je Duitse aangifte als buitenlands inkomen. Het belastingverdrag bepaalt hoe dubbele belasting wordt voorkomen. Voor aandeelhouders is de exitheffing het grotere punt: het beëindigen van je Duitse woonplaats wordt behandeld als een verkoop van elk belang van minstens 1% in een vennootschap dat je in de afgelopen vijf jaar had.

Erf- en schenkbelasting

Wie geen Amerikaans staatsburger en geen inwoner van de VS is, moet aangifte doen voor de estate tax, de Amerikaanse erfbelasting, zodra de Amerikaanse bezittingen, waaronder een huis, meer waard zijn dan $ 60.000. Duitsland is een van de slechts vier EU-landen waarvan het verdrag met de Verenigde Staten zowel erf- als schenkbelasting dekt. Hoe je een huis in de VS in eigendom houdt, en op wiens naam, regel je het beste vóór de aankoop met een specialist.

Checklist voor Duitse kopers

Laat je Amerikaanse verblijfsstatus bevestigen en ga na wanneer die ingaat.
Vraag je gratis SCHUFA-gegevenskopie aan en verzamel loonstroken, belastingaanslagen en bankafschriften.
Laat de belangrijkste documenten in het Engels vertalen.
Controleer de tienjaarsregel voordat je je Duitse huis verkoopt of verhuurt.
Heb je 1% of meer van een vennootschap, laat je dan over de exitheffing adviseren voordat je je uitschrijft.
Open een Amerikaanse rekening, maak de aanbetaling vroeg over en plan de omwisseling van valuta.
Houd de ontbindende voorwaarden voor financiering en bouwkundige keuring in je Amerikaanse contract.

Vragen van mensen die vanuit Europa verhuizen

Helpt mijn SCHUFA-registratie bij een Amerikaanse hypotheek?

Betaal ik Duitse belasting als ik mijn huis verkoop om de verhuizing te betalen?

Wie vervangt de Notar bij een Amerikaanse aankoop?

Ik ben mede-eigenaar van een GmbH. Leidt een verhuizing naar de VS tot belasting?

Lees verder

Bronnen (11)

De cijfers en regels op deze pagina zijn op 3 oktober 2026 gecontroleerd aan de hand van deze bronnen. Rentes, prijzen en lokale regels veranderen, dus controleer alles waar je op vertrouwt voordat je je vastlegt.

Gemaakt, beoordeeld en goedgekeurd door Bas Terpstra, AFM- en PGN-gecertificeerd
Basterpstra B.V., Drachten, Nederland (AFM 12050993)

Wie deze gids maakte. Bas Terpstra maakt, beoordeelt en keurt elke gids goed, met AI-tools en openbare bronnen als startpunt. Regels en bedragen veranderen, dus gebruik dit als algemene informatie en controleer de details voor je eigen situatie.

Deze pagina bevat algemene informatie en is geen persoonlijk financieel, juridisch, fiscaal of immigratieadvies. Niets op deze pagina is een aanbod, en er wordt geen rente, leenbedrag, goedkeuring of visumuitkomst toegezegd. Of je een hypotheek kunt krijgen hangt af van je verblijfsstatus, inkomen, kredietgeschiedenis, de taxatie en de criteria van de geldverstrekker. Regels voor leningen, belastingen en lokale voorschriften veranderen. Raadpleeg een Amerikaanse geldverstrekker met vergunning, een immigratieadvocaat en een belastingadviseur met grensoverschrijdende ervaring. Een woning die als onderpand dient, kan verloren gaan als de betalingen niet worden gedaan.