US-Immobilie aus Deutschland: Hypothek, Visum, Steuern

Q: Hilft mir meine SCHUFA-Auskunft bei einer US-Hypothek?

Sie erzeugt keinen US-Kreditscore, weil US-Scores nur widerspiegeln, was US-Kreditgeber melden. Die SCHUFA stellt auf Anfrage eine kostenlose Kopie Ihrer Daten aus, und sie kann in Ihren Unterlagen als Nachweis dafür dienen, wie Sie mit Krediten umgegangen sind. Ob ein Kreditgeber sie berücksichtigt, entscheidet allein er, fragen Sie also gleich zu Beginn nach.

Q: Zahle ich deutsche Steuer, wenn ich mein Haus verkaufe, um den Umzug zu finanzieren?

Nach § 23 des Einkommensteuergesetzes ist der Verkauf einer Immobilie steuerpflichtig, wenn zwischen Anschaffung und Veräußerung nicht mehr als zehn Jahre liegen. Ausgenommen ist ein Haus, das Sie ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken genutzt haben, oder das Sie im Jahr des Verkaufs und in den beiden Jahren davor selbst genutzt haben. Haben Sie das Haus vor dem Verkauf vermietet, klären Sie die Lage zuerst mit einem Steuerberater.

Q: Wer ersetzt den Notar bei einem Kauf in den USA?

Keine einzelne Person. Ein Settlement Agent, also je nach Bundesstaat eine Title Company, ein Escrow-Unternehmen oder ein Anwalt, wickelt das Geld ab und lässt die Urkunde eintragen. Eine Prüfung der Eigentumsverhältnisse (title search) und Title Insurance (Eigentumsversicherung) decken die Prüfungen ab, die in Deutschland Notar und Grundbuch leisten. Sie können einen eigenen Anwalt beauftragen, und in manchen Bundesstaaten ist das üblich.

Q: Mir gehört ein Teil einer GmbH. Löst der Umzug in die USA Steuer aus?

Das kann sein. Nach § 6 des Außensteuergesetzes wird die Aufgabe des deutschen Wohnsitzes wie ein Verkauf von Anteilen an einer Kapitalgesellschaft behandelt, an der Sie innerhalb der letzten fünf Jahre zu mindestens 1 % beteiligt waren. Das ist eine der teuersten Überraschungen für Unternehmer, die auswandern, lassen Sie sich also beraten, bevor Sie sich abmelden, nicht danach.

Deutschland und die Vereinigten Staaten im Überblick

Zahlen zuletzt geprüft: 3. Oktober 2026

Besuch: Seit 1989 im Visa Waiver Program: Für Besichtigungsreisen genügt eine ESTA, ein Visum ist nicht nötig.
Vertragsvisa: Der E-1-Status für Handelsunternehmer und der E-2-Status für Investoren sind möglich, auf Grundlage des seit dem 14. Juli 1956 geltenden Abkommens.
Doppelbesteuerungsabkommen: Ja, in Kraft.
Erbschaftsteuerabkommen: Ja, es deckt sowohl die Erbschaft- als auch die Schenkungsteuer ab.
Sozialversicherungsabkommen: Ja, seit dem 1. Dezember 1979.
Währung: Euro, daher trägt Ihre Anzahlung ein Wechselkursrisiko gegenüber dem Dollar.
Bereits dort: Etwa 519.000 in Deutschland geborene Menschen leben in den Vereinigten Staaten (Census Bureau, 2024).

Ihr Weg in die Vereinigten Staaten

Als deutscher Staatsbürger können Sie im Rahmen des Visa Waiver Program einreisen, das deckt Besichtigungsreisen ab und nicht mehr. Für eine US-Hypothek zu Standardbedingungen muss der Kreditgeber feststellen, dass Sie rechtmäßig im Land leben. Ihr Status ist deshalb das Erste, was Sie klären sollten: eine Green Card, ein vom Arbeitgeber gesponsertes Visum oder, für Unternehmer, die Kategorie E-1 oder E-2, die Deutschen nach dem Abkommen von 1956 offensteht. Ein E-2 ist eine Investition in ein operatives Unternehmen. Ein Haus zählt nicht.

Ein Ferienhaus zu kaufen, während Sie in Deutschland ansässig bleiben, ist möglich, aber meist nur über ein Foreign National Loan (Darlehen für Käufer außerhalb der USA) mit höherer Anzahlung (down payment) und höherem Zinssatz. Der Ratgeber zu Visumstatus und US-Darlehen zeigt die Möglichkeiten.

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Was ein US-Kreditgeber von Ihren deutschen Finanzen sieht

Ihre SCHUFA-Historie bleibt in Deutschland. Bei der Ankunft haben Sie keinen US-Kreditscore, und Sie bauen ihn mit Ihrem ersten US-Bankkonto und Ihrer ersten Karte auf. Fordern Sie Ihre kostenlose SCHUFA-Datenkopie an, bevor Sie ausreisen: Sie kostet nichts und gibt einem Kreditgeber etwas zu lesen, auch wenn sie sich nicht in einen Score umrechnen lässt.

Deutsche Gehälter und Ersparnisse müssen in doppeltem Sinn übersetzt werden. Die Regeln von Fannie Mae verlangen zwei Jahre US-Bundessteuererklärungen, bevor Einkommen eines ausländischen Arbeitgebers in Fremdwährung angerechnet werden kann, und sie verlangen, dass Vermögen im Ausland vor dem Closing (dem Abschluss) in Dollar umgetauscht ist und bei einem in den USA regulierten Institut liegt. Rechnen Sie damit, dass sich der Kreditgeber auf Ihren US-Arbeitsvertrag und auf Mittel konzentriert, die bereits auf einem US-Konto liegen.

Ein schnelleres und lockereres Verfahren, als Sie es kennen

In Deutschland entwirft der Notar den Vertrag, verliest ihn, sichert Ihre Position mit einer Vormerkung im Grundbuch und fordert Sie erst dann zur Zahlung auf. Kaufen Sie von einem Unternehmer, müssen Sie den Entwurf zuvor zwei Wochen lang haben. Das System ist langsam, und es schützt Sie, ohne dass Sie darum bitten müssen.

Bei einem Kauf in den USA liegt die Last auf dem Vertrag, den Sie unterschreiben. Schutz entsteht durch die Rücktrittsbedingungen, die Sie aushandeln, etwa zu Finanzierung, Wertgutachten und Hausinspektion, und der gesamte Vorgang ist meist 30 bis 45 Tage nach Annahme des Angebots abgeschlossen. Unser Vergleich des US-Zeitplans mit Europa geht jeden Schritt durch.

Ihr deutsches Haus und Ihre Beteiligungen

Finanziert der Verkauf Ihres Hauses die Anzahlung, prüfen Sie die Zehnjahresfrist in § 23 des Einkommensteuergesetzes. Ein Haus, das Sie ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken genutzt haben, ist ausgenommen, ebenso eines, in dem Sie im Jahr des Verkaufs und in den beiden Jahren davor gewohnt haben. Ein Zeitraum der Vermietung vor dem Verkauf kann das ändern.

Behalten Sie die Immobilie und vermieten sie, oder kaufen Sie in den USA und bleiben in Deutschland ansässig, zählen Mieteinnahmen aus Immobilien im Ausland in Ihrer deutschen Steuererklärung als ausländische Einkünfte, und das Doppelbesteuerungsabkommen entscheidet, wie die Doppelbesteuerung beseitigt wird. Für Anteilseigner ist die Wegzugsbesteuerung das größere Thema: Die Beendigung der deutschen Ansässigkeit wird wie ein Verkauf jeder Beteiligung von mindestens 1 % an einer Kapitalgesellschaft behandelt, die in den letzten fünf Jahren gehalten wurde.

Erbschaft- und Schenkungsteuer

Für Personen, die weder US-Staatsbürger noch in den USA ansässig sind, ist eine Erklärung zur US-Erbschaftsteuer (Estate Tax) fällig, sobald das US-Vermögen, ein Haus eingeschlossen, 60.000 $ übersteigt. Deutschland gehört zu nur vier EU-Ländern, deren Abkommen mit den Vereinigten Staaten sowohl die Erbschaft- als auch die Schenkungsteuer abdeckt. Wie Sie ein US-Haus halten und auf wessen Namen, sollten Sie vor dem Kauf mit einem Spezialisten klären.

Checkliste für deutsche Käufer

Lassen Sie Ihren US-Aufenthaltsstatus und dessen Beginn bestätigen.
Fordern Sie Ihre kostenlose SCHUFA-Datenkopie an und sammeln Sie Gehaltsabrechnungen, Steuerbescheide und Kontoauszüge.
Lassen Sie die wichtigsten Unterlagen ins Englische übersetzen.
Prüfen Sie die Zehnjahresfrist, bevor Sie Ihr deutsches Haus verkaufen oder vermieten.
Halten Sie 1 % oder mehr an einer Kapitalgesellschaft, lassen Sie sich zur Wegzugsbesteuerung beraten, bevor Sie sich abmelden.
Eröffnen Sie ein US-Konto, überweisen Sie die Anzahlung früh und planen Sie den Währungsumtausch.
Behalten Sie die Rücktrittsbedingungen zu Finanzierung und Hausinspektion in Ihrem US-Vertrag.

Fragen von Menschen, die aus Europa umziehen

Hilft mir meine SCHUFA-Auskunft bei einer US-Hypothek?

Zahle ich deutsche Steuer, wenn ich mein Haus verkaufe, um den Umzug zu finanzieren?

Wer ersetzt den Notar bei einem Kauf in den USA?

Mir gehört ein Teil einer GmbH. Löst der Umzug in die USA Steuer aus?

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Quellen (11)

Zahlen und Regeln auf dieser Seite wurden am 3. Oktober 2026 anhand dieser Quellen geprüft. Zinssätze, Preise und lokale Regeln ändern sich. Prüfen Sie daher alles, worauf Sie sich verlassen, bevor Sie sich verpflichten.

Erstellt, geprüft und freigegeben von Bas Terpstra, AFM- und PGN-zertifiziert
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Wer diesen Ratgeber erstellt hat. Bas Terpstra erstellt, prüft und gibt jeden Ratgeber frei, mit KI-Werkzeugen und öffentlichen Quellen als Ausgangspunkt. Regeln und Zahlen ändern sich, daher sind dies allgemeine Informationen. Bitte prüfen Sie die Details für Ihre eigene Situation.

Diese Seite enthält allgemeine Informationen und ist keine persönliche Finanz-, Rechts-, Steuer- oder Einwanderungsberatung. Nichts hier ist ein Angebot, und es werden weder ein Zinssatz, ein Darlehensbetrag, eine Zusage noch ein Visumsergebnis zugesichert. Ob eine Hypothek möglich ist, hängt von Aufenthaltsstatus, Einkommen, Bonität, Wertgutachten und den Kriterien des Kreditgebers ab. Regeln für Darlehen, Steuern und lokale Vorschriften ändern sich. Wenden Sie sich an einen zugelassenen US-Kreditgeber, einen Einwanderungsanwalt und einen Steuerberater mit grenzüberschreitender Erfahrung. Eine Immobilie, die ein Darlehen besichert, kann gefährdet sein, wenn die Raten nicht gezahlt werden.