Europe America Mortgage Europe America Mortgage
← Wszystkie krajeZ Europy

Kupno domu w USA z Włoch

Włochy mają jedne z najstarszych relacji traktatowych ze Stanami Zjednoczonymi i dużą społeczność, która już tam mieszka. Dla kupującego ważne punkty są mniej romantyczne: Włochy co roku opodatkowują dom, który masz za granicą, a amerykański kredytodawca zaczyna od dokumentów, a nie od reputacji.

Przygotowane, sprawdzone i zatwierdzone przez Bas Terpstra, z certyfikatem AFM i PGN6 min czytania

Włochy i Stany Zjednoczone w pigułce

Dane sprawdzono:

Podróże
W programie Visa Waiver Program od 1989 roku: na wyjazdy w celu obejrzenia domów potrzebujesz ESTA, a nie wizy.
Wizy traktatowe
Dostępny status E-1 (przedsiębiorca handlowy) i E-2 (inwestor), na podstawie umowy obowiązującej od 26 lipca 1949.
Umowa o unikaniu podwójnego opodatkowania
Tak, obowiązuje.
Umowa w sprawie podatku spadkowego
Tak (tylko podatek spadkowy).
Umowa o zabezpieczeniu społecznym
Tak, od 1 listopada 1978, najstarsza ze wszystkich umów USA.
Waluta
Euro, więc wkład własny niesie ryzyko kursowe wobec dolara.
Już tam mieszkają
Około 285 000 osób urodzonych we Włoszech mieszka w Stanach Zjednoczonych (Census Bureau, 2024).

Twoja droga do Stanów Zjednoczonych

Obywatele Włoch jeżdżą do Stanów Zjednoczonych w ramach programu Visa Waiver Program, co wystarcza, by obejrzeć domy. Żeby tam mieszkać, potrzebujesz własnego statusu, a kredyt hipoteczny od niego zależy. Kredytodawcy oferują standardowe kredyty osobom legalnie przebywającym w USA, na podstawie green card (zielonej karty) lub wizy czasowej. Bez rezydencji zwykle pozostaje kredyt typu foreign national loan (kredyt dla kupujących mieszkających poza USA), z większym wkładem własnym (down payment) i wyższym oprocentowaniem.

Przedsiębiorcy często pytają o E-2, dostępną dla Włochów od 1949 roku. Wymaga ona prawdziwej, działającej firmy. Poradnik o statusie wizowym i kredytach w USA wyjaśnia, jak każdy status zmienia finansowanie.

Chcesz poznać liczby dla swojej sytuacji?

Analiza hipoteczna pokazuje, jakie kredyty pasują do twojego statusu, ile gotówki potrzebujesz i co załatwić w pierwszej kolejności.

Rozpocznij moją analizę hipoteczną

Co amerykański kredytodawca widzi z twoich włoskich finansów

Amerykański scoring kredytowy powstaje wyłącznie z danych zgłaszanych przez amerykańskich kredytodawców, więc twoja historia we Włoszech się w nim nie pojawia. Zażądaj danych z Centrale dei Rischi, zanim wyjedziesz. Są bezpłatne, pochodzą od banku centralnego i dają kredytodawcy coś konkretnego do przeczytania.

Jeśli chodzi o dochody i oszczędności, zasady Fannie Mae wyznaczają ton na dużej części rynku: dochód wypłacany przez zagranicznego pracodawcę w obcej walucie musi mieć za sobą dwa lata federalnych zeznań podatkowych USA, dokumenty muszą być po angielsku lub przetłumaczone, a aktywa za granicą trzeba przed closingiem (finalizacją transakcji) wymienić na dolary i przechowywać w instytucji podlegającej amerykańskiemu nadzorowi. Tłumaczenia i przelew zacznij załatwiać wcześnie.

Od compromesso do closingu

We Włoszech strony ustalają datę ostatecznego aktu w umowie przedwstępnej, a notariusz może ją zarejestrować, aby chronić kupującego do czasu podpisania aktu. Tempo jest takie, jakie uzgodnicie.

W Stanach Zjednoczonych przyjęta norma to od 30 do 45 dni od przyjęcia oferty do closingu, z zadatkiem (earnest money) w wysokości zwykle od 1 do 5%, wpłacanym na początku i przechowywanym przez neutralną stronę. Nie ma notariusza w rozumieniu włoskim. Pieniądze odbiera i akt (deed) rejestruje title company lub escrow company, a w niektórych stanach prawnik (attorney), a kredytodawca wymaga ubezpieczenia tytułu własności (title insurance). Zanim złożysz ofertę, przeczytaj, jak amerykański harmonogram wypada na tle europejskiego.

Włoski podatek od domu za granicą i w kraju

Jeśli pozostajesz rezydentem Włoch i kupujesz w Stanach Zjednoczonych, co roku planuj IVIE: 1,06% wartości nieruchomości od 2024 roku, przy czym nie płaci się go, gdy łączna kwota wynosi 200 euro lub mniej. Nieruchomość trafia też do quadro RW. Do tego Stany Zjednoczone opodatkowują czynsz u źródła, stawką 30% kwoty brutto, chyba że wybierzesz opodatkowanie dochodu netto i złożysz amerykańskie zeznanie.

Jeśli sprzedajesz włoski dom, żeby sfinansować przeprowadzkę, zysk z nieruchomości sprzedanej w ciągu pięciu lat od zakupu jest zasadniczo opodatkowany, z wyjątkiem domu, który był twoim głównym miejscem zamieszkania przez większość okresu posiadania. A jeśli dom zatrzymujesz, ulga 19% na odsetki od kredytu jest powiązana z tym, że pozostaje on twoim głównym miejscem zamieszkania.

Podatek spadkowy

Od osoby, która nie jest ani obywatelem, ani rezydentem USA, zeznanie w sprawie amerykańskiego podatku spadkowego (estate tax) jest wymagane, gdy aktywa w USA, łącznie z nieruchomościami, przekroczą 60 000 $. Włochy są jednym z dziewięciu krajów UE, które mają ze Stanami Zjednoczonymi umowę w sprawie tego podatku. Włoskie prawo spadkowe zastrzega też części dla najbliższej rodziny, więc sposób posiadania amerykańskiego domu wymaga porady przed zakupem.

Lista kontrolna dla kupujących z Włoch

  • Potwierdź swój status w USA i jego termin.
  • Zażądaj danych z Centrale dei Rischi i zbierz zeznania podatkowe, paski wypłat i wyciągi bankowe.
  • Zleć tłumaczenie dokumentów na angielski.
  • Uwzględnij w budżecie IVIE i quadro RW, jeśli pozostajesz rezydentem Włoch.
  • Sprawdź zasadę pięciu lat, zanim sprzedasz włoski dom.
  • Otwórz konto w USA, przelej wkład własny wcześnie i zaplanuj wymianę walut.
  • Zasięgnij porady w sprawie dziedziczenia i umowy dotyczącej podatku spadkowego przed podpisaniem.

Pytania osób przeprowadzających się z Europy

Kontynuuj poszukiwania

Źródła (11)

Liczby i zasady podane na tej stronie sprawdziliśmy w tych źródłach dnia 3 października 2026. Oprocentowanie, ceny i lokalne przepisy się zmieniają, więc zanim podejmiesz zobowiązanie, potwierdź wszystko, na czym się opierasz.

Przygotowane, sprawdzone i zatwierdzone przez Bas Terpstra, z certyfikatem AFM i PGN
Basterpstra B.V., Drachten, Holandia (AFM 12050993)

Kto przygotował ten przewodnik. Bas Terpstra przygotowuje, sprawdza i zatwierdza każdy przewodnik, korzystając z narzędzi AI i źródeł publicznych jako punktu wyjścia. Przepisy i liczby się zmieniają, więc traktuj to jako informacje ogólne i potwierdź szczegóły dla swojej sytuacji.

Ta strona zawiera ogólne informacje i nie stanowi osobistego doradztwa finansowego, prawnego, podatkowego ani imigracyjnego. Nic tu nie jest ofertą i nie obiecujemy żadnego oprocentowania, kwoty kredytu, decyzji kredytowej ani wyniku w sprawie wizy. Dostępność kredytu hipotecznego zależy od statusu imigracyjnego, dochodów, scoringu kredytowego, wyceny nieruchomości i kryteriów kredytodawcy, a zasady dotyczące kredytów, podatków i przepisy lokalne się zmieniają. Skonsultuj się z licencjonowanym amerykańskim kredytodawcą, prawnikiem imigracyjnym i doradcą podatkowym z doświadczeniem transgranicznym. Nieruchomość stanowiąca zabezpieczenie kredytu może być zagrożona, jeśli raty nie będą spłacane.