Acheter aux États-Unis depuis l'Italie : prêt et impôts

Q: Que puis-je montrer à un prêteur américain sur mon historique de crédit en Italie ?

La Banca d'Italia gère la Centrale dei Rischi, une base de données de ce que les ménages et les entreprises doivent au système bancaire et financier. Vous pouvez obtenir gratuitement vos propres données, en ligne avec SPID, CNS ou CIE, par courrier ou en agence. Elles ne créeront pas de score de crédit américain, et c'est au prêteur de décider s'il en tient compte, mais c'est un document officiel qui ne coûte rien.

Q: Dois-je payer l'impôt italien sur un logement que je possède aux États-Unis ?

Si vous résidez en Italie, oui. L'Agenzia delle Entrate prélève l'IVIE sur les biens immobiliers détenus à l'étranger, au taux ordinaire de 1,06 % de la valeur du bien à partir de 2024, au prorata de votre quote-part et des mois de détention. Le bien est aussi déclaré dans le quadro RW de votre déclaration de revenus. Demandez à un conseiller comment la property tax américaine (taxe foncière locale) s'articule avec cet impôt.

Q: Conserverai-je le crédit d'impôt sur les intérêts de mon prêt immobilier italien ?

Le crédit de 19 % s'applique aux intérêts d'un prêt pour votre résidence principale. Selon l'Agenzia delle Entrate, le droit prend fin à compter de l'année fiscale suivant celle où le bien cesse d'être votre résidence principale, avec une exception lorsque le changement tient à une mutation professionnelle. La façon dont cette exception s'applique à un départ à l'étranger, ou une fois le logement loué, doit être confirmée avec un commercialista.

Q: Acheter un logement aide-t-il pour un visa E-2 ?

Non. Le E-2 s'adresse à un investissement substantiel placé à risque dans une entreprise réelle et en activité. Un logement où vous vivez n'est pas un investissement de ce type, quel que soit son prix. Les Italiens ont accès au E-2 en vertu du traité de 1949, mais l'entreprise doit se suffire à elle-même.

L'Italie et les États-Unis en bref

Chiffres vérifiés le 3 octobre 2026

Visite: Dans le Visa Waiver Program depuis 1989 : un voyage de visite demande une ESTA, pas un visa.
Visas de traité: Statuts E-1 (commerçant) et E-2 (investisseur) accessibles, en vertu du traité en vigueur depuis le 26 juillet 1949.
Convention fiscale: Oui, en vigueur.
Convention sur les successions: Oui (estate tax uniquement).
Convention de sécurité sociale: Oui, depuis le 1er novembre 1978, la plus ancienne de tous les accords américains.
Devise: Euro : l'apport (down payment) est donc exposé au risque de change face au dollar.
Déjà sur place: Environ 285 000 personnes nées en Italie vivent aux États-Unis (Census Bureau, 2024).

Votre voie d'accès aux États-Unis

Les citoyens italiens se rendent aux États-Unis dans le cadre du Visa Waiver Program (exemption de visa), ce qui est tout ce qu'il faut pour visiter des logements. Pour y vivre, il faut un statut à part entière, et le prêt en découle. Les prêteurs proposent des prêts classiques aux personnes qui résident légalement dans le pays, avec une green card ou un visa temporaire. Sans résidence, la voie habituelle est un foreign national loan (prêt pour acheteurs vivant hors des États-Unis), avec un apport (down payment) plus important et un taux plus élevé.

Les entrepreneurs s'interrogent souvent sur le E-2, ouvert aux Italiens depuis 1949. Il exige une véritable entreprise en activité. Le guide sur le statut de visa et les prêts américains explique comment chaque statut modifie le financement.

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Ce qu'un prêteur américain voit de vos finances italiennes

Un score de crédit américain se construit uniquement à partir de ce que déclarent les prêteurs américains : votre historique en Italie n'y figure donc pas. Demandez vos données de la Centrale dei Rischi avant de partir. C'est gratuit, cela vient de la banque centrale et cela donne au prêteur quelque chose de concret à lire.

Pour les revenus et l'épargne, les règles de Fannie Mae donnent le ton sur une grande partie du marché : un revenu versé par un employeur étranger en devise étrangère doit s'appuyer sur deux années de déclarations fiscales fédérales américaines, les documents doivent être en anglais ou traduits, et les avoirs détenus à l'étranger doivent être convertis en dollars et placés dans un établissement soumis à la réglementation américaine avant le closing (la signature définitive). Lancez tôt les traductions et le virement.

Du compromesso au closing

En Italie, les parties fixent la date de l'acte définitif dans le contrat préliminaire, et un notaire peut enregistrer ce contrat pour protéger l'acheteur jusqu'à la signature de l'acte. Le rythme est celui dont vous convenez.

Aux États-Unis, la convention est de 30 à 45 jours entre l'offre acceptée et le closing, avec un dépôt de garantie (earnest money) généralement de 1 % à 5 % versé au début et détenu par un tiers neutre. Il n'y a pas de notaire au sens italien. Une title company ou une société d'escrow, ou un avocat dans certains États, encaisse les fonds et enregistre l'acte de propriété, et le prêteur exige une assurance titre (title insurance). Lisez comment le calendrier américain se compare à celui de l'Europe avant de faire une offre.

Fiscalité italienne d'un logement à l'étranger et chez vous

Si vous restez résident en Italie et achetez aux États-Unis, prévoyez l'IVIE chaque année : 1,06 % de la valeur du bien à partir de 2024, sans paiement dû lorsque le total est de 200 euros ou moins. Le bien figure aussi dans le quadro RW. En outre, les États-Unis imposent tout loyer à la source, à hauteur de 30 % du montant brut, sauf si vous optez pour une imposition sur le revenu net et déposez une déclaration américaine.

Si vous vendez votre logement italien pour financer le déménagement, une plus-value sur un bien vendu dans les cinq ans suivant l'achat est en général imposable, avec une exception pour un logement qui a été votre résidence principale pendant la majeure partie de la période de détention. Et si vous gardez le logement, le crédit de 19 % sur les intérêts du prêt est lié au fait qu'il reste votre résidence principale.

Impôt successoral (estate tax)

Pour une personne qui n'est ni citoyenne ni résidente des États-Unis, une déclaration d'impôt successoral américain (estate tax) est requise dès que les actifs américains, immobilier compris, dépassent 60 000 $. L'Italie est l'un des neuf pays de l'UE ayant avec les États-Unis une convention sur l'estate tax. Le droit successoral italien réserve aussi des parts aux proches parents : la façon de détenir un logement américain mérite donc un conseil avant l'achat.

Liste de contrôle pour les acheteurs italiens

Confirmez votre statut américain et son calendrier.
Demandez vos données de la Centrale dei Rischi et réunissez déclarations de revenus, bulletins de salaire et relevés bancaires.
Faites traduire les documents en anglais.
Budgétez l'IVIE et le quadro RW si vous restez résident en Italie.
Vérifiez la règle des cinq ans avant de vendre votre logement italien.
Ouvrez un compte américain, transférez l'apport tôt et prévoyez la conversion de devises.
Demandez conseil sur la succession et sur la convention relative à l'estate tax avant de signer.

Les questions de ceux qui s'installent depuis l'Europe

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Sources (11)

Les chiffres et les règles de cette page ont été vérifiés le 3 octobre 2026 auprès de ces sources. Les taux, les prix et les règles locales évoluent : vérifiez tout ce sur quoi vous vous appuyez avant de vous engager.

Conçu, relu et approuvé par Bas Terpstra, certifié AFM et PGN
Basterpstra B.V., Drachten, Pays-Bas (AFM 12050993)

Qui a réalisé ce guide. Bas Terpstra conçoit, relit et approuve chaque guide, avec des outils d'IA et des sources publiques comme point de départ. Les règles et les chiffres évoluent : ces informations sont générales, vérifiez les détails pour votre situation.

Cette page présente des informations générales et ne constitue pas un conseil financier, juridique, fiscal ou en matière d'immigration adapté à votre situation. Rien ici n'est une offre, et aucun taux, montant de prêt, accord de financement ni issue de demande de visa n'est promis. L'obtention d'un prêt immobilier dépend du statut d'immigration, des revenus, de l'historique de crédit, de l'expertise de valeur et des critères du prêteur, et les règles en matière de prêt, de fiscalité et au niveau local évoluent. Consultez un prêteur américain agréé, un avocat en droit de l'immigration et un conseiller fiscal spécialisé en situations transfrontalières. Tout bien donné en garantie d'un prêt peut être menacé si les échéances ne sont pas payées.