Europe America Mortgage Europe America Mortgage
← Alle LänderAus Europa

Ein Haus in den USA aus Italien kaufen

Italien unterhält eine der ältesten Vertragsbeziehungen mit den Vereinigten Staaten, und dort lebt bereits eine große Gemeinschaft. Für einen Käufer sind die wichtigen Punkte weniger romantisch: Italien besteuert ein Haus, das Sie im Ausland besitzen, jedes Jahr, und ein US-Kreditgeber geht von Dokumenten aus, nicht vom Ruf.

Erstellt, geprüft und freigegeben von Bas Terpstra, AFM- und PGN-zertifiziert6 Min. Lesezeit

Italien und die Vereinigten Staaten im Überblick

Zahlen zuletzt geprüft:

Besuch
Seit 1989 im Visa Waiver Program: Für Besichtigungsreisen genügt eine ESTA, ein Visum ist nicht nötig.
Vertragsvisa
Der E-1-Status für Handelsunternehmer und der E-2-Status für Investoren sind möglich, auf Grundlage des seit dem 26. Juli 1949 geltenden Abkommens.
Doppelbesteuerungsabkommen
Ja, in Kraft.
Erbschaftsteuerabkommen
Ja (nur Erbschaftsteuer).
Sozialversicherungsabkommen
Ja, seit dem 1. November 1978, das älteste aller US-Abkommen.
Währung
Euro, daher trägt Ihre Anzahlung ein Wechselkursrisiko gegenüber dem Dollar.
Bereits dort
Etwa 285.000 in Italien geborene Menschen leben in den Vereinigten Staaten (Census Bureau, 2024).

Ihr Weg in die Vereinigten Staaten

Italienische Staatsbürger reisen im Rahmen des Visa Waiver Program in die Vereinigten Staaten, und das ist alles, was Sie für die Besichtigung von Häusern brauchen. Um dort zu leben, brauchen Sie einen eigenen Status, und die Hypothek folgt daraus. Kreditgeber bieten gängige Darlehen Menschen an, die rechtmäßig aufhältig sind, mit Green Card oder befristetem Visum. Ohne Aufenthaltsrecht ist der übliche Weg ein Foreign National Loan (Darlehen für Käufer außerhalb der USA) mit höherer Anzahlung (down payment) und höherem Zinssatz.

Unternehmer fragen häufig nach dem E-2, das Italienern seit 1949 offensteht. Es setzt ein echtes operatives Unternehmen voraus. Der Ratgeber zu Visumstatus und US-Darlehen erklärt, wie jeder Status die Finanzierung verändert.

Möchten Sie die Zahlen für Ihre Situation?

Der Hypothekenscan zeigt, welche Darlehen zu Ihrem Status passen, wie viel Eigenmittel Sie benötigen und was Sie zuerst regeln sollten.

Meinen Hypothekenscan starten

Was ein US-Kreditgeber von Ihren italienischen Finanzen sieht

Ein US-Kreditscore baut sich nur aus dem auf, was US-Kreditgeber melden, Ihre Historie in Italien erscheint darin also nicht. Fordern Sie Ihre Daten der Centrale dei Rischi an, bevor Sie ausreisen. Sie sind kostenlos, stammen von der Zentralbank und geben einem Kreditgeber etwas Konkretes zu lesen.

Bei Einkommen und Ersparnissen geben die Regeln von Fannie Mae im größten Teil des Marktes den Ton an: Einkommen eines ausländischen Arbeitgebers in Fremdwährung muss durch zwei Jahre US-Bundessteuererklärungen belegt werden, Unterlagen müssen auf Englisch vorliegen oder übersetzt werden, und Vermögen im Ausland muss vor dem Closing (dem Abschluss) in Dollar umgetauscht sein und bei einem in den USA regulierten Institut liegen. Beginnen Sie früh mit den Übersetzungen und der Überweisung.

Vom Compromesso zum Closing

In Italien legen die Parteien den Termin der endgültigen Urkunde im Vorvertrag fest, und ein Notar kann diesen Vertrag eintragen, um den Käufer bis zur Unterzeichnung der Urkunde zu schützen. Das Tempo ist das, worauf Sie sich einigen.

In den Vereinigten Staaten gilt als Konvention 30 bis 45 Tage vom angenommenen Angebot bis zum Closing, mit einem Earnest Money (Anzahlung bei Angebot) von typischerweise 1 bis 5 %, das zu Beginn gezahlt und von einer neutralen dritten Partei verwahrt wird. Einen Notar im italienischen Sinn gibt es nicht. Eine Title Company oder ein Escrow-Unternehmen, in manchen Bundesstaaten auch ein Anwalt, nimmt das Geld entgegen und lässt die Urkunde eintragen, und der Kreditgeber verlangt Title Insurance (Eigentumsversicherung). Lesen Sie, wie sich der US-Zeitplan zu dem in Europa verhält, bevor Sie ein Angebot abgeben.

Italienische Steuer auf ein Haus im Ausland und im Inland

Bleiben Sie in Italien ansässig und kaufen in den Vereinigten Staaten, planen Sie jedes Jahr die IVIE ein: 1,06 % des Immobilienwerts ab 2024, wobei keine Zahlung fällig ist, wenn der Gesamtbetrag 200 Euro oder weniger beträgt. Die Immobilie wird außerdem im quadro RW angegeben. Obendrein besteuern die Vereinigten Staaten eine etwaige Miete an der Quelle, mit 30 % des Bruttobetrags, es sei denn, Sie entscheiden sich für die Besteuerung des Nettoeinkommens und reichen eine US-Steuererklärung ein.

Verkaufen Sie Ihr italienisches Haus, um den Umzug zu finanzieren, ist ein Gewinn aus einer Immobilie, die innerhalb von fünf Jahren nach dem Kauf verkauft wird, in der Regel steuerpflichtig, mit einer Ausnahme für ein Haus, das den größten Teil Ihrer Besitzzeit Ihr Hauptwohnsitz war. Und behalten Sie das Haus, hängt die Steuerermäßigung von 19 % auf Hypothekenzinsen daran, dass es Ihr Hauptwohnsitz bleibt.

Erbschaftsteuer (Estate Tax)

Für jemanden, der weder US-Staatsbürger noch in den USA ansässig ist, ist eine Erklärung zur US-Erbschaftsteuer (Estate Tax) erforderlich, sobald das US-Vermögen, Immobilien eingeschlossen, 60.000 $ übersteigt. Italien ist eines von neun EU-Ländern mit einem Erbschaftsteuerabkommen mit den USA. Das italienische Erbrecht reserviert außerdem Anteile für nahe Angehörige, daher verdient die Art, wie Sie ein US-Haus halten, vor dem Kauf eine Beratung.

Checkliste für italienische Käufer

  • Lassen Sie Ihren US-Status und dessen Zeitplan bestätigen.
  • Fordern Sie Ihre Daten der Centrale dei Rischi an und sammeln Sie Steuererklärungen, Gehaltsabrechnungen und Kontoauszüge.
  • Lassen Sie die Unterlagen ins Englische übersetzen.
  • Planen Sie IVIE und quadro RW ein, wenn Sie in Italien ansässig bleiben.
  • Prüfen Sie die Fünfjahresfrist, bevor Sie Ihr italienisches Haus verkaufen.
  • Eröffnen Sie ein US-Konto, überweisen Sie die Anzahlung früh und planen Sie den Währungsumtausch.
  • Lassen Sie sich zu Erbfolge und Erbschaftsteuerabkommen beraten, bevor Sie unterschreiben.

Fragen von Menschen, die aus Europa umziehen

Weiter recherchieren

Quellen (11)

Zahlen und Regeln auf dieser Seite wurden am 3. Oktober 2026 anhand dieser Quellen geprüft. Zinssätze, Preise und lokale Regeln ändern sich. Prüfen Sie daher alles, worauf Sie sich verlassen, bevor Sie sich verpflichten.

Erstellt, geprüft und freigegeben von Bas Terpstra, AFM- und PGN-zertifiziert
Basterpstra B.V., Drachten, Niederlande (AFM 12050993)

Wer diesen Ratgeber erstellt hat. Bas Terpstra erstellt, prüft und gibt jeden Ratgeber frei, mit KI-Werkzeugen und öffentlichen Quellen als Ausgangspunkt. Regeln und Zahlen ändern sich, daher sind dies allgemeine Informationen. Bitte prüfen Sie die Details für Ihre eigene Situation.

Diese Seite enthält allgemeine Informationen und ist keine persönliche Finanz-, Rechts-, Steuer- oder Einwanderungsberatung. Nichts hier ist ein Angebot, und es werden weder ein Zinssatz, ein Darlehensbetrag, eine Zusage noch ein Visumsergebnis zugesichert. Ob eine Hypothek möglich ist, hängt von Aufenthaltsstatus, Einkommen, Bonität, Wertgutachten und den Kriterien des Kreditgebers ab. Regeln für Darlehen, Steuern und lokale Vorschriften ändern sich. Wenden Sie sich an einen zugelassenen US-Kreditgeber, einen Einwanderungsanwalt und einen Steuerberater mit grenzüberschreitender Erfahrung. Eine Immobilie, die ein Darlehen besichert, kann gefährdet sein, wenn die Raten nicht gezahlt werden.