Italia y Estados Unidos de un vistazo
Cifras revisadas el
- Visitas
- En el Programa de Exención de Visados desde 1989: para viajar a ver casas hace falta una ESTA, no un visado.
- Visados por tratado
- Disponibles los estatus E-1 de comerciante y E-2 de inversor, al amparo del tratado en vigor desde el 26 de julio de 1949.
- Convenio para evitar la doble imposición
- Sí, en vigor.
- Convenio sobre sucesiones
- Sí (solo sobre sucesiones).
- Convenio de seguridad social
- Sí, desde el 1 de noviembre de 1978, el más antiguo de todos los convenios de EE. UU.
- Moneda
- Euro, así que la entrada (down payment) lleva un riesgo de tipo de cambio frente al dólar.
- Ya viven allí
- Unas 285.000 personas nacidas en Italia viven en Estados Unidos (Census Bureau, 2024).
Tu ruta hacia Estados Unidos
Los ciudadanos italianos viajan a Estados Unidos con el Programa de Exención de Visados (Visa Waiver Program), que es todo lo que necesitas para ver casas. Para vivir allí necesitas un estatus propio, y la hipoteca depende de él. Los prestamistas ofrecen préstamos habituales a quienes son residentes legales, con green card o con un visado temporal. Sin residencia, la vía habitual es un foreign national loan (préstamo para compradores que viven fuera de EE. UU.), con una entrada mayor y un tipo más alto.
Los emprendedores suelen preguntar por el E-2, abierto a los italianos desde 1949. Exige un negocio real en funcionamiento. La guía sobre visado y préstamos en EE. UU. explica cómo cambia cada estatus la financiación.
¿Quieres las cifras para tu situación?
El análisis hipotecario muestra qué préstamos encajan con tu estatus, cuánto efectivo necesitas y qué conviene organizar primero.
Lo que ve un prestamista estadounidense de tus finanzas en Italia
Una puntuación crediticia estadounidense se construye solo con lo que comunican los prestamistas de EE. UU., así que tu historial en Italia no figura en ella. Pide tus datos de la Centrale dei Rischi antes de irte. Es gratis, procede del banco central y le da al prestamista algo concreto que leer.
En cuanto a ingresos y ahorros, las normas de Fannie Mae marcan la pauta en buena parte del mercado: los ingresos pagados por un empleador extranjero en moneda extranjera necesitan dos años de declaraciones federales de impuestos de EE. UU. que los respalden, los documentos deben estar en inglés o traducidos, y los activos que tengas en el extranjero han de cambiarse a dólares y depositarse en una entidad regulada en Estados Unidos antes del closing (el cierre de la compraventa). Empieza pronto con las traducciones y la transferencia.
Del compromesso al closing
En Italia las partes fijan la fecha de la escritura definitiva en el contrato preliminar, y un notario puede registrar ese contrato para proteger al comprador hasta que se firme la escritura. El ritmo es el que acordéis.
En Estados Unidos la costumbre son de 30 a 45 días desde la oferta aceptada hasta el closing, con un depósito de normalmente entre el 1 % y el 5 % que se paga al principio y custodia un tercero neutral. No hay un notario en el sentido italiano. Una title company, una empresa de escrow (cuenta en garantía) o, en algunos estados, un abogado recoge el dinero e inscribe la escritura, y el prestamista exige un seguro de título (title insurance). Lee cómo se compara el calendario de EE. UU. con el europeo antes de hacer una oferta.
Impuestos italianos sobre una vivienda en el extranjero y en casa
Si sigues siendo residente en Italia y compras en Estados Unidos, cuenta con el IVIE cada año: el 1,06 % del valor del inmueble desde 2024, sin pago cuando el total es de 200 euros o menos. El inmueble también se incluye en el quadro RW. Además, Estados Unidos grava cualquier alquiler en origen, al 30 % del importe bruto, salvo que optes por tributar sobre el ingreso neto y presentes una declaración en EE. UU.
Si vendes tu vivienda en Italia para financiar la mudanza, la ganancia de un inmueble vendido dentro de los cinco años siguientes a la compra suele tributar, con una excepción para la vivienda que fue tu residencia habitual durante la mayor parte del periodo en que fue tuya. Y si conservas la vivienda, la deducción del 19 % por los intereses de la hipoteca depende de que siga siendo tu vivienda habitual.
Impuesto sobre sucesiones
Para quien no es ciudadano ni residente de EE. UU., se exige una declaración del estate tax estadounidense cuando los bienes en el país, inmuebles incluidos, superan los 60.000 $. Italia es uno de los nueve países de la UE con un convenio sobre sucesiones con EE. UU. El derecho sucesorio italiano también reserva cuotas a los familiares cercanos, así que la forma de titular una vivienda en EE. UU. merece asesoramiento antes de la compra.
Lista de comprobación para compradores italianos
- Confirma tu estatus en EE. UU. y su calendario.
- Pide tus datos de la Centrale dei Rischi y reúne declaraciones de impuestos, nóminas y extractos bancarios.
- Haz traducir los documentos al inglés.
- Presupuesta el IVIE y el quadro RW si sigues siendo residente en Italia.
- Comprueba la regla de los cinco años antes de vender tu vivienda en Italia.
- Abre una cuenta en EE. UU., transfiere la entrada cuanto antes y planifica el cambio de divisa.
- Pide asesoramiento sobre la sucesión y el convenio de sucesiones antes de firmar.
Preguntas de quienes se mudan desde Europa
Sigue investigando
- Conseguir una hipoteca en EE. UU. después de mudarte desde Europa
- Financiar una vivienda en EE. UU. con ahorros europeos o con el capital de tu casa
- Cuánto tarda comprar una casa en EE. UU., comparado con Europa
- ¿Dónde en Estados Unidos? Destinos para europeos
- Iniciar un análisis hipotecario personal para EE. UU.
Fuentes (11)
Las cifras y las normas de esta página se contrastaron con estas fuentes el 3 de octubre de 2026. Los tipos, los precios y las normas locales cambian, así que confirma todo aquello en lo que te apoyes antes de comprometerte.
- US Department of State, 9 FAM 402.9-10, países con tratado para comerciantes e inversores
- US Department of Homeland Security, países del Visa Waiver Program
- IRS, convenios de impuesto sobre la renta de Estados Unidos de la A a la Z
- IRS, convenios sobre sucesiones y donaciones
- IRS, estate tax para no residentes que no son ciudadanos de Estados Unidos
- US Social Security Administration, convenios internacionales
- US Census Bureau, American Community Survey 2024, tabla B05006
- Banca d'Italia, acceso a los datos de la Centrale dei Rischi
- Agenzia delle Entrate, base imponible y tipo del IVIE
- Agenzia delle Entrate, intereses de la hipoteca (guía)
- Consiglio Nazionale del Notariato, el contrato preliminar
Quién elaboró esta guía. Bas Terpstra elabora, revisa y aprueba cada guía, con herramientas de IA y fuentes públicas como punto de partida. Las normas y las cifras cambian, así que toma esto como información general y confirma los detalles para tu situación.
Esta página ofrece información general y no constituye asesoramiento financiero, jurídico, fiscal ni migratorio personalizado. Nada de lo que aparece aquí es una oferta, y no se promete ningún tipo de interés, importe de préstamo, aprobación ni resultado de visado. La disponibilidad de una hipoteca depende del estatus migratorio, de los ingresos, del historial crediticio, de la tasación y de los criterios del prestamista, y las normas sobre préstamos, impuestos y ámbito local cambian. Consulta con un prestamista estadounidense autorizado, un abogado de inmigración y un asesor fiscal con experiencia transfronteriza. Cualquier inmueble que garantice un préstamo puede correr peligro si no se pagan las cuotas.