Kupno domu w USA z Holandii: wiza i podatki

Q: Czy mój wpis w BKR liczy się w Stanach Zjednoczonych?

Nie jako scoring kredytowy. Amerykańskie scoringi powstają wyłącznie z danych zgłaszanych przez amerykańskich kredytodawców. Swój przegląd z BKR możesz pobrać bezpłatnie i może się przydać jako dodatkowy dowód tego, jak radzisz sobie z kredytem, ale to, czy amerykański kredytodawca go uwzględni, zależy od niego. Zapytaj, zanim złożysz wniosek.

Q: Czy po wyprowadzce mogę nadal odliczać odsetki od kredytu hipotecznego na holenderski dom?

Tylko przez ograniczony czas i tylko dopóki stoi pusty i jest na sprzedaż. Belastingdienst pozwala traktować dawny dom, który jest pusty i wystawiony na sprzedaż, jako twój własny dom przez co najwyżej trzy lata po roku wyprowadzki. Wynajem domu wstrzymuje odliczenie na okres najmu. Potem dom i dług przechodzą do box 3.

Q: Czy Dutch American Friendship Treaty to dla mnie sposób na przeprowadzkę do USA?

Nazwa wprowadza w błąd. W Holandii DAFT jest znany jako droga, dzięki której samozatrudnieni Amerykanie uzyskują holenderskie zezwolenie na pobyt. Obywatele Holandii jadący w drugą stronę korzystają z kategorii E-1 i E-2, które opierają się na tej samej umowie z 1957 roku. E-2 wymaga inwestycji w działającą firmę. Kupno domu się nie kwalifikuje.

Q: Co stanie się z moją holenderską emeryturą, gdy wyemigruję?

Belastingdienst wydaje decyzję zabezpieczającą (conserverende aanslag) dla uprawnień emerytalnych zgromadzonych w Holandii i dla rent, których składki były odliczane od dochodu. Zwykle nie musisz jej płacić, dopóki przestrzegasz zasad, na przykład nie wypłacasz emerytury jednorazowo. Przy przeprowadzce do kraju spoza UE, takiego jak Stany Zjednoczone, odroczenie trzeba wnioskować i zwykle wymagane jest zabezpieczenie.

Holandia i Stany Zjednoczone w pigułce

Dane sprawdzono: 3 października 2026

Podróże: W programie Visa Waiver Program od 1989 roku, więc na wyjazdy w celu obejrzenia domów potrzebujesz ESTA, a nie wizy.
Wizy traktatowe: Dostępny status E-1 (przedsiębiorca handlowy) i E-2 (inwestor), na podstawie umowy obowiązującej od 5 grudnia 1957.
Umowa o unikaniu podwójnego opodatkowania: Tak, obowiązuje.
Umowa w sprawie podatku spadkowego: Tak (tylko podatek spadkowy).
Umowa o zabezpieczeniu społecznym: Tak, od 1 listopada 1990.
Waluta: Euro, więc twój wkład własny niesie ryzyko kursowe wobec dolara.
Już tam mieszkają: Około 74 800 osób urodzonych w Holandii mieszka w Stanach Zjednoczonych (Census Bureau, 2024).

Twoja droga do Stanów Zjednoczonych

Z holenderskim paszportem możesz jeździć do Stanów Zjednoczonych w ramach programu Visa Waiver Program, co ułatwia wyjazdy w poszukiwaniu domu. To rozwiązanie dla odwiedzających i nie daje prawa do mieszkania ani pracy w USA. Żeby dostać amerykański kredyt hipoteczny na zwykłych warunkach, kredytodawca musi zobaczyć, że legalnie tam mieszkasz, więc najpierw liczy się status, jaki będziesz mieć: green card (zielona karta), wiza sponsorowana przez pracodawcę albo, dla przedsiębiorców, kategoria E-1 lub E-2, którą umowa z 1957 roku otwiera dla obywateli Holandii.

Jeśli kupujesz drugi dom i pozostajesz rezydentem Holandii, standardowe amerykańskie kredyty zwykle nie są dostępne, a kredytodawcy oferują zamiast nich foreign national loans (kredyty dla kupujących mieszkających poza USA), z większym wkładem własnym (down payment) i wyższym oprocentowaniem. Każdą z tych dróg wyjaśnia nasz poradnik o statusie wizowym i kredytach w USA.

Chcesz poznać liczby dla swojej sytuacji?

Analiza hipoteczna pokazuje, jakie kredyty pasują do twojego statusu, ile gotówki potrzebujesz i co załatwić w pierwszej kolejności.

Rozpocznij moją analizę hipoteczną

Co amerykański kredytodawca widzi z twoich holenderskich finansów

Bardzo niewiele, chyba że sam to pokażesz. Twój wpis w BKR nie daje amerykańskiego scoringu kredytowego. Własny przegląd z BKR możesz obejrzeć i pobrać bezpłatnie. Warto go mieć przy sobie obok wyciągów bankowych i zaświadczenia od pracodawcy podczas pierwszej rozmowy z kredytodawcą, choć to kredytodawca decyduje, jaką wagę mu nadać.

Kolejna kwestia to dochód wypłacany w euro przez holenderskiego pracodawcę. Zgodnie z zasadami Fannie Mae dochód od zagranicznego pracodawcy, wypłacany w obcej walucie, musi być poparty dwoma latami federalnych zeznań podatkowych USA, a aktywa za granicą trzeba przed closingiem (finalizacją transakcji) wymienić na dolary i przechowywać w instytucji podlegającej amerykańskiemu nadzorowi. W praktyce oznacza to, że nowo przybyły jest oceniany głównie na podstawie pracy w USA i pieniędzy, które już są na amerykańskim koncie.

Twój holenderski dom, gdy wyjeżdżasz

Wielu Holendrów, którzy się przeprowadzają, planuje sfinansować amerykański wkład własny ze sprzedaży domu, a termin ma skutki podatkowe. Jeśli wyprowadzisz się, zanim dom się sprzeda, Belastingdienst pozwala nadal traktować pusty dom jako twój własny, z odliczeniem odsetek od kredytu hipotecznego, przez co najwyżej trzy lata po roku kalendarzowym wyjazdu. Jeśli w międzyczasie go wynajmiesz, odliczenie wstrzymuje się na ten okres. Gdy trzy lata miną, dom i kredyt hipoteczny przechodzą do box 3.

Holenderscy kupujący są też przyzwyczajeni do zakupu z trzema dniami ustawowego okresu do namysłu i z warunkiem finansowania z określoną datą. Amerykańska umowa nie ma żadnego z nich w takiej formie, a zwykle trzeba ją sfinalizować w przedziale od 30 do 45 dni. Zobacz, jak amerykański harmonogram wypada w porównaniu z europejskim.

Jeśli zostajesz w Holandii i kupujesz drugi dom w USA

Belastingdienst traktuje drugi dom, w Holandii lub za granicą, jako składnik majątku w box 3. Trzeba go zadeklarować, a w przypadku nieruchomości zagranicznych możesz wnioskować o ulgę na unikanie podwójnego opodatkowania. Stany Zjednoczone opodatkowują nieruchomość i ewentualny czynsz u źródła: dochód z najmu właściciela, który nie jest rezydentem, jest opodatkowany stawką 30% kwoty brutto, chyba że wybierzesz opodatkowanie dochodu netto, co wymaga składania amerykańskiego zeznania co roku. To, jak oba systemy łączą się w twoim przypadku, jest pytaniem do doradcy podatkowego z doświadczeniem transgranicznym.

Emerytura, udziały i decyzja zabezpieczająca

Emigracja uruchamia decyzję zabezpieczającą (conserverende aanslag) dla holenderskich uprawnień emerytalnych, dla rent z odliczonymi składkami i dla znaczącego udziału w spółce (aanmerkelijk belang), gdzie udziały uznaje się za sprzedane. Przy przeprowadzce w obrębie UE odroczenie jest automatyczne. W przypadku Stanów Zjednoczonych trzeba o nie wnioskować i zwykle złożyć zabezpieczenie. Dla emerytur i rent decyzja zwykle obowiązuje przez dziesięć lat. Jeśli masz 5% lub więcej udziałów w spółce, zasięgnij porady z dużym wyprzedzeniem, zanim się wymeldujesz.

Podatek spadkowy: jeden z niewielu krajów z umową

Stany Zjednoczone opodatkowują aktywa osób, które nie są ani obywatelami, ani rezydentami, przy znacznie niższym progu niż wobec własnych obywateli: zeznanie w sprawie estate tax (amerykańskiego podatku spadkowego) jest wymagane, gdy aktywa w USA, do których należą nieruchomości, przekroczą 60 000 $. Holandia jest jednym z dziewięciu krajów UE, które mają ze Stanami Zjednoczonymi umowę w sprawie tego podatku, co może zmienić ten wynik. To powód, żeby zapytać specjalistę, jak najlepiej posiadać nieruchomość, przed zakupem, a nie po.

Lista kontrolna dla kupujących z Holandii

Ustal swój status imigracyjny w USA i jego termin, zanim wybierzesz dom.
Pobierz przegląd z BKR i zbierz dwuletnie roczne zestawienia i zeznania podatkowe.
Zdecyduj, czy sprzedać holenderski dom, zostawić go pustym, czy wynająć, i pamiętaj o limicie trzech lat.
Otwórz konto w USA i przelej wkład własny wcześnie, z wyraźnym śladem dokumentowym.
Zaplanuj wymianę euro na dolary, zamiast zostawiać ją na tydzień closingu.
Zapytaj Belastingdienst lub doradcę o decyzję zabezpieczającą, zanim się wymeldujesz.
Zapytaj doradcę z doświadczeniem transgranicznym o box 3, amerykański podatek od najmu i umowę w sprawie podatku spadkowego.

Pytania osób przeprowadzających się z Europy

Czy mój wpis w BKR liczy się w Stanach Zjednoczonych?

Czy po wyprowadzce mogę nadal odliczać odsetki od kredytu hipotecznego na holenderski dom?

Czy Dutch American Friendship Treaty to dla mnie sposób na przeprowadzkę do USA?

Co stanie się z moją holenderską emeryturą, gdy wyemigruję?

Kontynuuj poszukiwania

Źródła (12)

Liczby i zasady podane na tej stronie sprawdziliśmy w tych źródłach dnia 3 października 2026. Oprocentowanie, ceny i lokalne przepisy się zmieniają, więc zanim podejmiesz zobowiązanie, potwierdź wszystko, na czym się opierasz.

Przygotowane, sprawdzone i zatwierdzone przez Bas Terpstra, z certyfikatem AFM i PGN
Basterpstra B.V., Drachten, Holandia (AFM 12050993)

Kto przygotował ten przewodnik. Bas Terpstra przygotowuje, sprawdza i zatwierdza każdy przewodnik, korzystając z narzędzi AI i źródeł publicznych jako punktu wyjścia. Przepisy i liczby się zmieniają, więc traktuj to jako informacje ogólne i potwierdź szczegóły dla swojej sytuacji.

Ta strona zawiera ogólne informacje i nie stanowi osobistego doradztwa finansowego, prawnego, podatkowego ani imigracyjnego. Nic tu nie jest ofertą i nie obiecujemy żadnego oprocentowania, kwoty kredytu, decyzji kredytowej ani wyniku w sprawie wizy. Dostępność kredytu hipotecznego zależy od statusu imigracyjnego, dochodów, scoringu kredytowego, wyceny nieruchomości i kryteriów kredytodawcy, a zasady dotyczące kredytów, podatków i przepisy lokalne się zmieniają. Skonsultuj się z licencjonowanym amerykańskim kredytodawcą, prawnikiem imigracyjnym i doradcą podatkowym z doświadczeniem transgranicznym. Nieruchomość stanowiąca zabezpieczenie kredytu może być zagrożona, jeśli raty nie będą spłacane.