Acheter aux États-Unis depuis les Pays-Bas : prêt et impôts

Q: Mon inscription au BKR compte-t-elle aux États-Unis ?

Pas comme score de crédit. Les scores américains ne se construisent qu'à partir de ce que déclarent les prêteurs américains. Vous pouvez télécharger gratuitement votre propre relevé BKR, qui peut servir de pièce justificative sur la façon dont vous avez géré le crédit, mais c'est au prêteur américain de décider s'il en tient compte. Posez la question avant de déposer votre demande.

Q: Puis-je continuer à déduire les intérêts de mon prêt sur mon logement néerlandais après mon départ ?

Seulement pour une durée limitée et seulement tant qu'il est vide et en vente. Le Belastingdienst vous permet de continuer à traiter un ancien logement vide et mis en vente comme votre propre logement pendant trois ans au plus après l'année où vous l'avez quitté. La location arrête la déduction pour la période de location. Ensuite, le logement et la dette passent dans le box 3.

Q: Le Dutch American Friendship Treaty est-il un moyen de m'installer aux États-Unis ?

Le nom prête à confusion. Aux Pays-Bas, le DAFT est connu comme la voie qui permet à des Américains indépendants d'obtenir un permis de séjour néerlandais. Les Néerlandais qui font le chemin inverse utilisent les catégories E-1 et E-2, qui reposent sur le même traité de 1957. Un E-2 exige un investissement dans une entreprise en activité. Acheter un logement ne qualifie pas.

Q: Que devient ma retraite néerlandaise si j'émigre ?

Le Belastingdienst émet une imposition conservatoire (conserverende aanslag) pour la retraite constituée aux Pays-Bas et pour les rentes dont vous avez déduit les primes. Vous n'avez normalement pas à la payer tant que vous respectez les règles, par exemple en ne rachetant pas la retraite. Pour un départ hors de l'UE, comme vers les États-Unis, le sursis doit être demandé et une garantie est généralement exigée.

Les Pays-Bas et les États-Unis en bref

Chiffres vérifiés le 3 octobre 2026

Visite: Dans le Visa Waiver Program depuis 1989 : les voyages de visite demandent donc une ESTA, pas un visa.
Visas de traité: Statuts E-1 (commerçant) et E-2 (investisseur) accessibles, en vertu du traité en vigueur depuis le 5 décembre 1957.
Convention fiscale: Oui, en vigueur.
Convention sur les successions: Oui (estate tax uniquement).
Convention de sécurité sociale: Oui, depuis le 1er novembre 1990.
Devise: Euro : votre apport (down payment) est donc exposé au risque de change face au dollar.
Déjà sur place: Environ 74 800 personnes nées aux Pays-Bas vivent aux États-Unis (Census Bureau, 2024).

Votre voie d'accès aux États-Unis

Avec un passeport néerlandais, vous pouvez vous rendre aux États-Unis dans le cadre du Visa Waiver Program (exemption de visa), ce qui simplifie les voyages de recherche d'un logement. C'est un régime pour visiteurs, qui ne donne aucun droit d'y vivre ni d'y travailler. Pour un prêt immobilier américain aux conditions normales, un prêteur doit constater que vous résidez légalement dans le pays, et le statut que vous détiendrez passe donc en premier : une green card, un visa parrainé par un employeur ou, pour les entrepreneurs, la catégorie E-1 ou E-2 que le traité de 1957 ouvre aux ressortissants néerlandais.

Si vous achetez une résidence secondaire tout en restant résident aux Pays-Bas, les prêts américains classiques ne sont généralement pas disponibles et les prêteurs proposent des foreign national loans (prêts pour acheteurs vivant hors des États-Unis) à la place, avec un apport (down payment) plus important et un taux plus élevé. Notre guide sur le statut de visa et les prêts américains explique chaque voie.

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Ce qu'un prêteur américain voit de vos finances néerlandaises

Très peu, à moins que vous ne le montriez. Votre dossier BKR ne produit pas de score de crédit américain. Vous pouvez consulter et télécharger gratuitement votre propre relevé BKR, et il vaut la peine de l'avoir avec vos relevés bancaires et l'attestation de votre employeur lors de votre premier échange avec un prêteur, même si le poids qu'il aura reste à la décision du prêteur.

Le revenu versé en euros par un employeur néerlandais est un autre point. Selon les règles de Fannie Mae, un revenu d'un employeur étranger versé en devise étrangère doit être étayé par deux années de déclarations fiscales fédérales américaines, et les avoirs détenus à l'étranger doivent être convertis en dollars et placés dans un établissement soumis à la réglementation américaine avant le closing (la signature définitive). En pratique, un nouvel arrivant est évalué principalement sur son emploi américain et sur l'argent déjà présent sur un compte américain.

Votre logement néerlandais quand vous partez

Beaucoup de Néerlandais qui déménagent comptent financer l'apport américain avec la vente de leur logement, et le calendrier a des conséquences fiscales. Si vous partez avant qu'il soit vendu, le Belastingdienst vous permet de continuer à traiter le logement vide comme votre propre logement, avec déduction des intérêts hypothécaires, pendant trois ans au plus après l'année civile de votre départ. Si vous le louez entre-temps, la déduction s'arrête pour cette période. Une fois les trois ans écoulés, le logement et le prêt immobilier passent tous deux dans le box 3.

Les acheteurs néerlandais sont aussi habitués à un achat avec trois jours de délai de réflexion légal et une condition de financement assortie d'une date. Un contrat américain n'a ni l'un ni l'autre sous cette forme, et doit généralement se conclure en 30 à 45 jours. Voyez comment le calendrier américain se compare.

Si vous restez aux Pays-Bas et achetez une résidence secondaire américaine

Le Belastingdienst traite une résidence secondaire, aux Pays-Bas ou à l'étranger, comme un actif du box 3. Elle doit être déclarée, et vous pouvez demander un allègement de la double imposition pour un bien immobilier étranger. Les États-Unis imposent le bien et tout loyer à la source : le loyer d'un propriétaire non-résident est imposé à 30 % du montant brut, sauf si vous optez pour une imposition sur le revenu net, ce qui impose de déposer une déclaration américaine chaque année. La façon dont les deux systèmes s'articulent dans votre cas est une question pour un conseiller fiscal spécialisé en situations transfrontalières.

Retraite, titres et imposition conservatoire

L'émigration déclenche une imposition conservatoire sur les droits à retraite néerlandais, sur les rentes dont les primes ont été déduites et sur une participation substantielle dans une société, dont les titres sont considérés comme vendus. Pour un départ au sein de l'UE, le sursis est automatique. Pour les États-Unis, il faut le demander et en général fournir une garantie. Pour les retraites et les rentes, l'imposition court normalement pendant dix ans. Si vous détenez 5 % ou plus d'une société, faites-vous conseiller bien avant de vous désinscrire.

Impôt successoral (estate tax) : l'un des rares pays dotés d'une convention

Les États-Unis taxent les actifs américains des personnes qui ne sont ni citoyennes ni résidentes selon un seuil bien plus bas que celui qu'ils appliquent à leurs propres ressortissants : une déclaration d'impôt successoral américain est requise dès que les actifs américains, qui comprennent l'immobilier, dépassent 60 000 $. Les Pays-Bas font partie des neuf pays de l'UE ayant avec les États-Unis une convention sur l'estate tax, ce qui peut changer ce résultat. C'est une raison de demander à un spécialiste comment détenir le bien avant d'acheter, pas après.

Liste de contrôle pour les acheteurs néerlandais

Réglez votre statut d'immigration américain et son calendrier avant de choisir une maison.
Téléchargez votre relevé BKR et réunissez deux années de relevés annuels et de déclarations fiscales.
Décidez si vous vendez, laissez vide ou louez votre logement néerlandais, et notez la limite de trois ans.
Ouvrez un compte américain et transférez l'apport tôt, avec une piste documentaire claire.
Planifiez la conversion de l'euro en dollar au lieu de la laisser à la semaine du closing.
Interrogez le Belastingdienst ou votre conseiller sur l'imposition conservatoire avant de vous désinscrire.
Interrogez un conseiller transfrontalier sur le box 3, l'impôt américain sur les loyers et la convention relative à l'estate tax.

Les questions de ceux qui s'installent depuis l'Europe

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Sources (12)

Les chiffres et les règles de cette page ont été vérifiés le 3 octobre 2026 auprès de ces sources. Les taux, les prix et les règles locales évoluent : vérifiez tout ce sur quoi vous vous appuyez avant de vous engager.

Conçu, relu et approuvé par Bas Terpstra, certifié AFM et PGN
Basterpstra B.V., Drachten, Pays-Bas (AFM 12050993)

Qui a réalisé ce guide. Bas Terpstra conçoit, relit et approuve chaque guide, avec des outils d'IA et des sources publiques comme point de départ. Les règles et les chiffres évoluent : ces informations sont générales, vérifiez les détails pour votre situation.

Cette page présente des informations générales et ne constitue pas un conseil financier, juridique, fiscal ou en matière d'immigration adapté à votre situation. Rien ici n'est une offre, et aucun taux, montant de prêt, accord de financement ni issue de demande de visa n'est promis. L'obtention d'un prêt immobilier dépend du statut d'immigration, des revenus, de l'historique de crédit, de l'expertise de valeur et des critères du prêteur, et les règles en matière de prêt, de fiscalité et au niveau local évoluent. Consultez un prêteur américain agréé, un avocat en droit de l'immigration et un conseiller fiscal spécialisé en situations transfrontalières. Tout bien donné en garantie d'un prêt peut être menacé si les échéances ne sont pas payées.