Ein Haus in den USA aus den Niederlanden kaufen

Ihr Weg in die Vereinigten Staaten

Mit einem niederländischen Pass können Sie im Rahmen des Visa Waiver Program in die Vereinigten Staaten reisen, was Reisen zur Haussuche einfach macht. Es ist eine Regelung für Besucher und gibt kein Recht, dort zu leben oder zu arbeiten. Für eine US-Hypothek zu normalen Konditionen muss ein Kreditgeber sehen, dass Sie rechtmäßig aufhältig sind, deshalb kommt der Status, den Sie haben werden, zuerst: eine Green Card, ein vom Arbeitgeber gesponsertes Visum oder, für Unternehmer, die Kategorie E-1 oder E-2, die das Abkommen von 1957 niederländischen Staatsangehörigen öffnet.

Kaufen Sie einen Zweitwohnsitz und bleiben in den Niederlanden ansässig, sind gängige US-Darlehen in der Regel nicht verfügbar, und Kreditgeber bieten stattdessen Foreign National Loans (Darlehen für Käufer außerhalb der USA) an, mit höherer Anzahlung (down payment) und höherem Zinssatz. Unser Ratgeber zu Visumstatus und US-Darlehen erklärt jeden Weg.

Was ein US-Kreditgeber von Ihren niederländischen Finanzen sieht

Sehr wenig, solange Sie es nicht zeigen. Ihr BKR-Eintrag erzeugt keinen US-Kreditscore. Ihre eigene BKR-Übersicht können Sie kostenlos einsehen und herunterladen, und es lohnt sich, sie beim ersten Gespräch mit einem Kreditgeber neben Kontoauszügen und der Bescheinigung Ihres Arbeitgebers zur Hand zu haben, auch wenn das Gewicht, das sie hat, allein die Entscheidung des Kreditgebers ist.

Ein weiterer Punkt ist Einkommen, das ein niederländischer Arbeitgeber in Euro zahlt. Nach den Regeln von Fannie Mae muss Einkommen eines ausländischen Arbeitgebers in Fremdwährung durch zwei Jahre US-Bundessteuererklärungen belegt werden, und Vermögen im Ausland muss vor dem Closing (dem Abschluss) in Dollar umgetauscht sein und bei einem in den USA regulierten Institut liegen. In der Praxis heißt das, dass ein Neuankömmling vor allem anhand der Stelle in den USA und anhand von Geld beurteilt wird, das bereits auf einem US-Konto liegt.

Ihr niederländisches Haus beim Wegzug

Viele niederländische Auswanderer planen, die US-Anzahlung aus dem Verkauf ihres Hauses zu finanzieren, und der Zeitpunkt hat steuerliche Folgen. Ziehen Sie aus, bevor es verkauft ist, lässt die niederländische Steuerbehörde Sie das leere Haus mit Hypothekenzinsabzug weiter als Ihr eigenes Haus behandeln, höchstens drei Jahre nach dem Kalenderjahr, in dem Sie ausgezogen sind. Vermieten Sie es in der Zwischenzeit, entfällt der Abzug für diesen Zeitraum. Sind die drei Jahre abgelaufen, wandern Haus und Hypothek beide in Box 3.

Niederländische Käufer sind außerdem einen Kauf mit drei Tagen gesetzlicher Bedenkzeit und einem Finanzierungsvorbehalt mit festem Datum gewohnt. Ein US-Vertrag hat beides in dieser Form nicht und muss in der Regel in 30 bis 45 Tagen abgeschlossen sein. Lesen Sie den Vergleich mit dem US-Zeitplan.

Wenn Sie in den Niederlanden bleiben und ein US-Zweithaus kaufen

Die niederländische Steuerbehörde behandelt ein Zweithaus, in den Niederlanden oder im Ausland, als Box-3-Vermögen. Es muss angegeben werden, und Sie können für ausländische Immobilien eine Entlastung von der Doppelbesteuerung beantragen. Die Vereinigten Staaten besteuern die Immobilie und eine etwaige Miete an der Quelle: Mieteinkünfte eines nicht ansässigen Eigentümers werden mit 30 % des Bruttobetrags besteuert, es sei denn, Sie entscheiden sich für die Besteuerung des Nettoeinkommens, was jedes Jahr die Abgabe einer US-Steuererklärung voraussetzt. Wie die beiden Systeme in Ihrem Fall zusammenpassen, ist eine Frage für einen Steuerberater mit grenzüberschreitender Erfahrung.

Rente, Anteile und die Schutzveranlagung

Die Auswanderung löst eine Schutzveranlagung aus für niederländische Rentenansprüche, für Leibrenten mit abgesetzten Prämien und für eine wesentliche Beteiligung an einem Unternehmen, bei der die Anteile als verkauft gelten. Bei einem Umzug innerhalb der EU wird der Aufschub automatisch gewährt. Für die Vereinigten Staaten müssen Sie ihn beantragen und in der Regel eine Sicherheit leisten. Für Renten und Leibrenten läuft die Veranlagung normalerweise zehn Jahre. Besitzen Sie 5 % oder mehr an einem Unternehmen, lassen Sie sich rechtzeitig vor der Abmeldung beraten.

Erbschaftsteuer: eines der wenigen Länder mit Abkommen

Die Vereinigten Staaten besteuern das US-Vermögen von Personen, die weder Staatsbürger noch ansässig sind, mit einer deutlich niedrigeren Schwelle als bei den eigenen Bürgern: Eine Erklärung zur US-Erbschaftsteuer (Estate Tax) ist erforderlich, sobald das US-Vermögen, zu dem Immobilien zählen, 60.000 $ übersteigt. Die Niederlande sind eines von neun EU-Ländern mit einem Erbschaftsteuerabkommen mit den USA, das dieses Ergebnis verändern kann. Das ist ein Grund, einen Spezialisten zu fragen, wie Sie die Immobilie halten, bevor Sie kaufen, nicht danach.

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