Comprare casa negli Stati Uniti dai Paesi Bassi

La tua strada verso gli Stati Uniti

Con un passaporto olandese puoi viaggiare negli Stati Uniti con il Visa Waiver Program, che rende semplici i viaggi per cercare casa. È un regime pensato per i visitatori e non dà il diritto di vivere o lavorare nel paese. Per un mutuo statunitense a condizioni normali il finanziatore deve verificare che tu risieda legalmente, quindi viene prima lo status che avrai: una green card, un visto sponsorizzato dal datore di lavoro oppure, per gli imprenditori, la categoria E-1 o E-2 che il trattato del 1957 apre ai cittadini olandesi.

Se compri una seconda casa e resti residente nei Paesi Bassi, di norma i prestiti ordinari statunitensi non sono disponibili e i finanziatori propongono invece i foreign national loan (mutui per acquirenti residenti fuori dagli USA), con un anticipo (down payment) più alto e un tasso più elevato. La nostra guida su status di visto e prestiti negli USA spiega ogni strada.

Che cosa vede un finanziatore statunitense delle tue finanze olandesi

Pochissimo, a meno che tu non lo mostri. Il tuo registro BKR non produce un punteggio di credito statunitense. Puoi consultare e scaricare gratuitamente il tuo riepilogo BKR, ed è utile averlo insieme agli estratti conto e alla dichiarazione del datore di lavoro quando parli per la prima volta con un finanziatore, anche se quanto peso abbia lo decide il finanziatore.

Un altro punto è il reddito pagato in euro da un datore di lavoro olandese. Secondo le regole di Fannie Mae, il reddito di un datore di lavoro estero pagato in valuta estera deve essere sostenuto da due anni di dichiarazioni dei redditi federali statunitensi, e i beni detenuti all'estero vanno convertiti in dollari e depositati presso un istituto sottoposto a vigilanza statunitense prima del closing (la chiusura dell'acquisto). In pratica chi arriva viene valutato soprattutto in base al lavoro negli USA e al denaro già presente su un conto statunitense.

La tua casa olandese quando parti

Molti olandesi che si trasferiscono contano di finanziare l'anticipo statunitense con la vendita della casa, e i tempi hanno conseguenze fiscali. Se te ne vai prima che sia venduta, il Belastingdienst (il fisco olandese) ti lascia trattare la casa vuota come tua abitazione, con la deduzione degli interessi sul mutuo, per al massimo tre anni dopo l'anno solare in cui l'hai lasciata. Se nel frattempo la affitti, la deduzione si interrompe per quel periodo. Scaduti i tre anni, la casa e il mutuo passano entrambi nel box 3 (la categoria olandese del reddito da patrimonio).

Chi compra dai Paesi Bassi è anche abituato a un acquisto con tre giorni di ripensamento previsti dalla legge e una condizione sospensiva legata al finanziamento con una data. Un contratto statunitense non ha né l'uno né l'altra in quella forma e di solito deve concludersi in un arco di tempo da 30 a 45 giorni. Vedi come si confrontano le tempistiche americane.

Se resti nei Paesi Bassi e compri una seconda casa negli USA

Il Belastingdienst tratta una seconda casa, nei Paesi Bassi o all'estero, come un bene del box 3. Va dichiarata, e puoi chiedere un'agevolazione contro la doppia imposizione per gli immobili esteri. Gli Stati Uniti tassano l'immobile e l'eventuale affitto alla fonte: il reddito da locazione di un proprietario non residente è tassato al 30% dell'importo lordo, a meno che tu non scelga di essere tassato sul reddito netto, il che richiede di presentare ogni anno una dichiarazione statunitense. Come si combinino i due sistemi nel tuo caso è una domanda per un consulente fiscale con esperienza transfrontaliera.

Pensione, azioni e accertamento conservativo

L'emigrazione fa scattare un accertamento conservativo per i diritti pensionistici olandesi, per le rendite con premi dedotti e per una partecipazione rilevante in una società, le cui azioni sono trattate come vendute. Per un trasferimento all'interno dell'UE il differimento è automatico. Per gli Stati Uniti devi chiederlo e di solito fornire una garanzia. Per pensioni e rendite l'accertamento dura di norma dieci anni. Se possiedi il 5% o più di una società, fatti consigliare con largo anticipo prima di cancellare la residenza.

Estate tax: uno dei pochi paesi con una convenzione

Gli Stati Uniti tassano i beni americani di chi non è né cittadino né residente con una soglia molto più bassa di quella che applicano ai propri: è richiesta una dichiarazione dell'imposta di successione statunitense (estate tax) quando i beni negli USA, immobili compresi, superano 60.000 $. I Paesi Bassi sono uno dei nove paesi dell'UE con una convenzione sulle successioni con gli USA, che può cambiare questo esito. È un motivo per chiedere a uno specialista come intestare l'immobile prima di comprare, non dopo.

Le domande di chi si trasferisce dall'Europa

Continua a informarti

• Ottenere un mutuo USA dopo il trasferimento dall'Europa
• Finanziare una casa USA con risparmi europei o il valore della tua casa
• Quanto dura l'acquisto di una casa USA rispetto all'Europa
• Dove negli Stati Uniti? Le destinazioni per gli europei
• Avvia un'analisi personale del finanziamento per gli USA