Een huis in de VS kopen vanuit Nederland

Jouw route naar de Verenigde Staten

Met een Nederlands paspoort reis je naar de Verenigde Staten onder het Visa Waiver Program. Dat maakt een reis om huizen te bekijken eenvoudig. Het is een regeling voor bezoekers en geeft geen recht om er te wonen of te werken. Voor een Amerikaanse hypotheek tegen gewone voorwaarden wil een geldverstrekker zien dat je rechtmatig in de VS verblijft. De status die je krijgt komt dus eerst: een green card, een visum via je werkgever, of voor ondernemers de categorie E-1 of E-2, die het verdrag uit 1957 voor Nederlanders openstelt.

Koop je een tweede woning en blijf je in Nederland wonen, dan zijn de gangbare Amerikaanse leningen meestal niet beschikbaar. Geldverstrekkers bieden in plaats daarvan foreign national loans aan, leningen voor kopers die buiten de VS wonen, met een hogere aanbetaling (down payment) en een hogere rente. Onze gids over visumstatus en Amerikaanse leningen legt elke route uit.

Wat een Amerikaanse geldverstrekker ziet van je Nederlandse financiën

Heel weinig, tenzij je het zelf laat zien. Je BKR-registratie levert geen Amerikaanse kredietscore op. Je kunt je eigen BKR-overzicht gratis inzien en downloaden. Neem het mee naar je eerste gesprek met een geldverstrekker, samen met je bankafschriften en je werkgeversverklaring, ook al bepaalt de geldverstrekker zelf hoeveel gewicht het krijgt.

Inkomen dat een Nederlandse werkgever in euro's uitbetaalt, is een tweede punt. Volgens de regels van Fannie Mae moet inkomen van een buitenlandse werkgever in vreemde valuta worden onderbouwd met twee jaar Amerikaanse federale belastingaangiften. Vermogen in het buitenland moet vóór de closing, de overdracht, zijn omgewisseld in dollars en bij een instelling onder Amerikaans toezicht staan. In de praktijk wordt een nieuwkomer dus vooral beoordeeld op de Amerikaanse baan en op geld dat al op een Amerikaanse rekening staat.

Je Nederlandse huis als je vertrekt

Veel Nederlanders die verhuizen willen de Amerikaanse aanbetaling betalen uit de verkoop van hun huis, en het moment van verkoop heeft fiscale gevolgen. Vertrek je voordat het huis is verkocht, dan mag je de lege woning van de Belastingdienst als eigen woning blijven behandelen, met hypotheekrenteaftrek, tot maximaal drie jaar na het kalenderjaar waarin je bent vertrokken. Verhuur je het huis in de tussentijd, dan vervalt de aftrek voor die periode. Zijn de drie jaar voorbij, dan gaan zowel de woning als de hypotheek naar box 3.

Nederlandse kopers zijn ook gewend aan drie dagen wettelijke bedenktijd en een financieringsvoorbehoud met een einddatum. Een Amerikaans koopcontract kent geen van beide in die vorm, en de koop moet meestal binnen 30 tot 45 dagen rond zijn. Lees hoe de Amerikaanse planning zich verhoudt tot de Europese.

Als je in Nederland blijft en een tweede woning in de VS koopt

De Belastingdienst rekent een tweede woning, in Nederland of in het buitenland, tot je bezittingen in box 3. Je moet de woning aangeven en je kunt voor buitenlands onroerend goed voorkoming van dubbele belasting vragen. De Verenigde Staten belasten de woning en de eventuele huur aan de bron. Huurinkomsten van een eigenaar die geen inwoner is, worden belast tegen 30% van het brutobedrag, tenzij je ervoor kiest om over het netto-inkomen te worden belast. Dan moet je elk jaar een Amerikaanse aangifte doen. Hoe de twee stelsels in jouw situatie op elkaar aansluiten, is een vraag voor een belastingadviseur met grensoverschrijdende ervaring.

Pensioen, aandelen en de conserverende aanslag

Bij emigratie krijg je een conserverende aanslag voor Nederlandse pensioenaanspraken, voor lijfrentes waarvan de premies zijn afgetrokken en voor een aanmerkelijk belang in een vennootschap, waarbij de aandelen worden geacht te zijn verkocht. Verhuis je binnen de EU, dan krijg je automatisch uitstel van betaling. Voor de Verenigde Staten moet je het aanvragen en meestal zekerheid stellen. Voor pensioenen en lijfrentes loopt de aanslag normaal gesproken tien jaar. Bezit je 5% of meer van een vennootschap, laat je dan ruim voordat je je uitschrijft adviseren.

Erfbelasting: een van de weinige landen met een verdrag

De Verenigde Staten belasten de Amerikaanse bezittingen van mensen die geen staatsburger en geen inwoner zijn vanaf een veel lagere drempel dan voor de eigen inwoners geldt. Een aangifte voor de estate tax, de Amerikaanse erfbelasting, is verplicht zodra de Amerikaanse bezittingen, waaronder onroerend goed, meer waard zijn dan $ 60.000. Nederland is een van de negen EU-landen met een verdrag over erfbelasting met de VS, en dat kan de uitkomst veranderen. Het is een reden om een specialist te vragen hoe je het huis het beste in eigendom houdt voordat je koopt, niet erna.

Vragen van mensen die vanuit Europa verhuizen

Lees verder

• Een hypotheek in de VS na je verhuizing vanuit Europa
• Een huis in de VS financieren met Europees spaargeld of overwaarde
• Hoe lang de aankoop van een huis in de VS duurt, vergeleken met Europa
• Waarheen in de Verenigde Staten? Bestemmingen voor Europeanen
• Start een persoonlijke hypotheekscan voor de VS