Los Países Bajos y Estados Unidos de un vistazo
Cifras revisadas el
- Visitas
- En el Programa de Exención de Visados desde 1989, así que los viajes para ver casas requieren una ESTA, no un visado.
- Visados por tratado
- Disponibles los estatus E-1 de comerciante y E-2 de inversor, al amparo del tratado en vigor desde el 5 de diciembre de 1957.
- Convenio para evitar la doble imposición
- Sí, en vigor.
- Convenio sobre sucesiones
- Sí (solo sobre sucesiones).
- Convenio de seguridad social
- Sí, desde el 1 de noviembre de 1990.
- Moneda
- Euro, así que tu entrada (down payment) lleva un riesgo de tipo de cambio frente al dólar.
- Ya viven allí
- Unas 74.800 personas nacidas en los Países Bajos viven en Estados Unidos (Census Bureau, 2024).
Tu ruta hacia Estados Unidos
Con un pasaporte neerlandés puedes viajar a Estados Unidos con el Programa de Exención de Visados (Visa Waiver Program), lo que facilita los viajes para buscar casa. Es un régimen para visitantes y no da derecho a vivir ni a trabajar allí. Para una hipoteca estadounidense en condiciones normales, el prestamista necesita comprobar que eres residente legal, así que lo primero es el estatus que tendrás: una green card, un visado patrocinado por un empleador o, para los emprendedores, la categoría E-1 o E-2 que el tratado de 1957 abre a los nacionales neerlandeses.
Si compras una segunda residencia y sigues siendo residente en los Países Bajos, los préstamos habituales de EE. UU. por lo general no están disponibles y los prestamistas ofrecen en su lugar foreign national loans (préstamos para compradores que viven fuera de EE. UU.), con una entrada mayor y un tipo más alto. Nuestra guía sobre visado y préstamos en EE. UU. explica cada vía.
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El análisis hipotecario muestra qué préstamos encajan con tu estatus, cuánto efectivo necesitas y qué conviene organizar primero.
Lo que ve un prestamista estadounidense de tus finanzas en los Países Bajos
Muy poco, a menos que se lo enseñes. Tu registro BKR no genera una puntuación crediticia estadounidense. Puedes consultar y descargar gratis tu propio resumen del BKR, y conviene tenerlo junto con los extractos bancarios y la declaración de tu empleador cuando hables por primera vez con un prestamista, aunque el peso que se le dé sea decisión suya.
Los ingresos que paga en euros un empleador neerlandés son otro punto. Según las normas de Fannie Mae, los ingresos de un empleador extranjero pagados en moneda extranjera han de estar respaldados por dos años de declaraciones federales de impuestos de EE. UU., y los activos que tengas en el extranjero deben cambiarse a dólares y depositarse en una entidad regulada en Estados Unidos antes del closing (el cierre de la compraventa). En la práctica, esto significa que a un recién llegado se le evalúa sobre todo por el empleo en EE. UU. y por el dinero que ya está en una cuenta estadounidense.
Tu vivienda en los Países Bajos cuando te marchas
Muchos neerlandeses que se mudan piensan financiar la entrada en EE. UU. con la venta de su casa, y el momento elegido tiene consecuencias fiscales. Si te mudas antes de que se venda, la Belastingdienst te permite seguir tratando la vivienda vacía como tu vivienda, con la deducción de intereses hipotecarios, durante un máximo de tres años después del año natural en que te fuiste. Si la alquilas entretanto, la deducción se detiene durante ese periodo. Cuando se agotan los tres años, la vivienda y la hipoteca pasan las dos al box 3.
Los compradores neerlandeses también están acostumbrados a una compra con tres días de periodo legal de reflexión y una condición de financiación con fecha. Un contrato de EE. UU. no tiene ninguna de las dos en esa forma, y normalmente debe completarse en 30 a 45 días. Consulta cómo se compara el calendario de EE. UU..
Si te quedas en los Países Bajos y compras una segunda vivienda en EE. UU.
La Belastingdienst trata una segunda vivienda, en los Países Bajos o en el extranjero, como un activo del box 3. Hay que declararla, y puedes solicitar la desgravación por doble imposición para inmuebles extranjeros. Estados Unidos grava el inmueble y cualquier alquiler en origen: los ingresos por alquiler de un propietario no residente tributan al 30 % del importe bruto, salvo que optes por tributar sobre el ingreso neto, lo que exige presentar cada año una declaración en EE. UU. Cómo encajan los dos sistemas en tu caso es una pregunta para un asesor fiscal con experiencia transfronteriza.
Pensión, acciones y liquidación cautelar
Emigrar desencadena una liquidación cautelar por los derechos de pensión neerlandeses, por las rentas vitalicias con primas deducidas y por una participación importante en una empresa, cuyas acciones se tratan como vendidas. Para una mudanza dentro de la UE el aplazamiento es automático. Para Estados Unidos hay que pedirlo y normalmente aportar una garantía. Para las pensiones y las rentas vitalicias, la liquidación suele estar vigente diez años. Si tienes el 5 % o más de una empresa, pide asesoramiento mucho antes de darte de baja.
Estate tax: uno de los pocos países con convenio
Estados Unidos grava los bienes en el país de quienes no son ciudadanos ni residentes con un umbral mucho más bajo que el que aplica a los suyos: se exige una declaración del estate tax cuando los bienes en EE. UU., que incluyen los inmuebles, superan los 60.000 $. Los Países Bajos son uno de los nueve países de la UE con un convenio sobre sucesiones con EE. UU., que puede cambiar ese resultado. Es una razón para preguntar a un especialista cómo titular el inmueble antes de comprar, no después.
Lista de comprobación para compradores neerlandeses
- Resuelve tu estatus migratorio en EE. UU. y su calendario antes de elegir una casa.
- Descarga tu resumen del BKR y reúne dos años de resúmenes anuales y declaraciones de impuestos.
- Decide si vendes, dejas vacía o alquilas tu vivienda en los Países Bajos, y anota el límite de tres años.
- Abre una cuenta en EE. UU. y transfiere la entrada cuanto antes, con un rastro documental claro.
- Planifica el cambio de euros a dólares en lugar de dejarlo para la semana del closing.
- Pregunta a la Belastingdienst o a tu asesor por la liquidación cautelar antes de darte de baja.
- Consulta a un asesor transfronterizo sobre el box 3, el impuesto de EE. UU. sobre alquileres y el convenio de sucesiones.
Preguntas de quienes se mudan desde Europa
Sigue investigando
- Conseguir una hipoteca en EE. UU. después de mudarte desde Europa
- Financiar una vivienda en EE. UU. con ahorros europeos o con el capital de tu casa
- Cuánto tarda comprar una casa en EE. UU., comparado con Europa
- ¿Dónde en Estados Unidos? Destinos para europeos
- Iniciar un análisis hipotecario personal para EE. UU.
Fuentes (12)
Las cifras y las normas de esta página se contrastaron con estas fuentes el 3 de octubre de 2026. Los tipos, los precios y las normas locales cambian, así que confirma todo aquello en lo que te apoyes antes de comprometerte.
- US Department of State, 9 FAM 402.9-10, países con tratado para comerciantes e inversores
- US Department of Homeland Security, países del Visa Waiver Program
- IRS, convenios de impuesto sobre la renta de Estados Unidos de la A a la Z
- IRS, convenios sobre sucesiones y donaciones
- IRS, estate tax para no residentes que no son ciudadanos de Estados Unidos
- US Social Security Administration, convenios internacionales
- US Census Bureau, American Community Survey 2024, tabla B05006
- BKR, cómo pedir tus propios datos crediticios
- Belastingdienst, liquidación cautelar al emigrar
- Belastingdienst, antigua vivienda que está en venta
- Belastingdienst, segunda vivienda
- Rijksoverheid, periodo de reflexión al comprar una vivienda
Quién elaboró esta guía. Bas Terpstra elabora, revisa y aprueba cada guía, con herramientas de IA y fuentes públicas como punto de partida. Las normas y las cifras cambian, así que toma esto como información general y confirma los detalles para tu situación.
Esta página ofrece información general y no constituye asesoramiento financiero, jurídico, fiscal ni migratorio personalizado. Nada de lo que aparece aquí es una oferta, y no se promete ningún tipo de interés, importe de préstamo, aprobación ni resultado de visado. La disponibilidad de una hipoteca depende del estatus migratorio, de los ingresos, del historial crediticio, de la tasación y de los criterios del prestamista, y las normas sobre préstamos, impuestos y ámbito local cambian. Consulta con un prestamista estadounidense autorizado, un abogado de inmigración y un asesor fiscal con experiencia transfronteriza. Cualquier inmueble que garantice un préstamo puede correr peligro si no se pagan las cuotas.