Kupno domu w USA z Hiszpanii: kredyt, wiza i podatki

Q: Co mogę pokazać amerykańskiemu kredytodawcy o swojej historii kredytowej w Hiszpanii?

Banco de España prowadzi CIRBE, swój centralny rejestr kredytowy. Każdy może zażądać raportu o ryzykach zgłoszonych na jego nazwisko, bezpłatnie, online, pocztą lub osobiście. Nie zamienia się to w amerykański scoring kredytowy, a to, czy go uwzględnić, kredytodawca decyduje sam, ale to oficjalny zapis twoich zobowiązań.

Q: Czy muszę zgłosić amerykański dom do Agencia Tributaria?

Jeśli pozostajesz rezydentem podatkowym Hiszpanii, Modelo 720 jest deklaracją informacyjną o aktywach i prawach znajdujących się za granicą, a nieruchomości to jeden z jej trzech bloków. Według Agencia Tributaria nie ma obowiązku dla bloku, który nie przekracza 50 000 euro, co dom zwykle przekroczy. Podatek dochodowy i majątkowy od nieruchomości to osobne pytania do twojego asesora fiscal (doradcy podatkowego).

Q: Czy mogę przenieść zysk ze sprzedaży hiszpańskiego domu do amerykańskiego domu bez podatku?

Hiszpania zwalnia z podatku zysk ze sprzedaży głównego miejsca zamieszkania, gdy środki zostaną reinwestowane w inne główne miejsce zamieszkania w ciągu dwóch lat. Tego, czy dom w Stanach Zjednoczonych kwalifikuje się w twojej sytuacji, zwłaszcza gdy nie jesteś już hiszpańskim rezydentem podatkowym, nie udało nam się potwierdzić na podstawie opublikowanych wytycznych Agencia Tributaria. Uzyskaj pisemną odpowiedź od doradcy, zanim na tym oprzesz decyzję.

Q: Dlaczego brak umowy w sprawie podatku spadkowego ma znaczenie?

Stany Zjednoczone wymagają zeznania w sprawie podatku spadkowego (estate tax) od osób, które nie są ani obywatelami, ani rezydentami, gdy ich aktywa w USA, w tym nieruchomości, przekroczą 60 000 dolarów. Niektóre kraje UE mają umowę, która zmienia wynik. Hiszpania jej nie ma, więc hiszpański właściciel amerykańskiego domu powinien zasięgnąć porady w sprawie struktury własności i ochrony ubezpieczeniowej przed zakupem.

Hiszpania i Stany Zjednoczone w pigułce

Dane sprawdzono: 3 października 2026

Podróże: W programie Visa Waiver Program od 1991 roku: na wyjazdy w celu obejrzenia domów potrzebujesz ESTA, a nie wizy.
Wizy traktatowe: Dostępny status E-1 (przedsiębiorca handlowy) i E-2 (inwestor), na podstawie umowy obowiązującej od 14 kwietnia 1903.
Umowa o unikaniu podwójnego opodatkowania: Tak, obowiązuje.
Umowa w sprawie podatku spadkowego: Nie.
Umowa o zabezpieczeniu społecznym: Tak, od 1 kwietnia 1988.
Waluta: Euro, więc wkład własny niesie ryzyko kursowe wobec dolara.
Już tam mieszkają: Około 136 000 osób urodzonych w Hiszpanii mieszka w Stanach Zjednoczonych (Census Bureau, 2024).

Twoja droga do Stanów Zjednoczonych

Obywatele Hiszpanii mogą odwiedzać Stany Zjednoczone w ramach programu Visa Waiver Program. Żeby tam mieszkać, potrzebujesz własnego statusu, a w przypadku kredytu hipotecznego od niego zaczyna się rozmowa: kredytodawcy oferują standardowe kredyty osobom legalnie przebywającym w USA, na podstawie green card (zielonej karty) lub wizy czasowej. Właściciele firm mogą korzystać z kategorii E-1 i E-2, otwartych dla Hiszpanów na podstawie jednej z najstarszych umów na liście. E-2 wymaga działającej firmy, a dom nią nie jest.

Dom wakacyjny kupiony przy zachowaniu rezydencji w Hiszpanii zwykle finansuje się kredytem typu foreign national loan (kredyt dla kupujących mieszkających poza USA), przy większym wkładzie własnym (down payment) i wyższym oprocentowaniu. Poradnik o statusie wizowym i kredytach w USA wyjaśnia każdy przypadek.

Chcesz poznać liczby dla swojej sytuacji?

Analiza hipoteczna pokazuje, jakie kredyty pasują do twojego statusu, ile gotówki potrzebujesz i co załatwić w pierwszej kolejności.

Rozpocznij moją analizę hipoteczną

Co amerykański kredytodawca widzi z twoich hiszpańskich finansów

Nic z twojej historii w Hiszpanii nie pojawia się w amerykańskim scoringu kredytowym. Zażądaj raportu CIRBE z Banco de España, co jest bezpłatne, i trzymaj go razem z zeznaniami podatkowymi i wyciągami bankowymi.

Kredytodawcy stosujący zasady Fannie Mae wymagają dwóch lat federalnych zeznań podatkowych USA, zanim policzą dochód wypłacany przez zagranicznego pracodawcę w obcej walucie, chcą dokumentów po angielsku lub przetłumaczonych i wymagają, by oszczędności zgromadzone za granicą zostały przed closingiem (finalizacją transakcji) wymienione na dolary i przechowywane w instytucji podlegającej amerykańskiemu nadzorowi. Otwórz amerykańskie konto i zacznij przelew wcześnie, dokumentując każdy krok.

Od arras do closingu

W Hiszpanii powszechna jest umowa zadatkowa, a przy arras penitenciales kupujący, który się wycofa, traci zadatek, a sprzedający, który się wycofa, zwraca go w podwójnej wysokości. Przy kredycie wiążąca oferta banku obowiązuje co najmniej dziesięć dni, a przed podpisaniem odwiedzasz wybranego notariusza po bezpłatną poradę. Notariusz następnie przesyła akt do rejestru nieruchomości (Registro de la Propiedad).

W Stanach Zjednoczonych nie ma notariusza w tym znaczeniu ani wbudowanej sesji doradczej. Pieniędzmi i rejestracją zajmuje się title company lub escrow company, a w niektórych stanach prawnik (attorney), a zwykły harmonogram to od 30 do 45 dni od przyjęcia oferty do closingu. Twoją ochroną są warunki zawieszające (contingencies) zapisane w umowie. Zobacz, jak amerykański harmonogram wypada na tle europejskiego.

Hiszpański podatek przy zakupie za granicą lub wyjeździe

Jeśli pozostajesz rezydentem Hiszpanii, amerykański dom należy do Modelo 720, wyceniony według ceny zakupu. Po pierwszym zgłoszeniu nowe jest potrzebne tylko wtedy, gdy blok wzrośnie o ponad 20 000 euro. Tymczasem Stany Zjednoczone opodatkowują czynsz u źródła, stawką 30% kwoty brutto, chyba że wybierzesz opodatkowanie dochodu netto i złożysz amerykańskie zeznanie.

Jeśli wyjeżdżasz z Hiszpanii, dwie zasady zasługują na rozmowę z doradcą. Odliczenie z tytułu inwestycji w główne miejsce zamieszkania przetrwało tylko dla domów nabytych przed 2013 rokiem. A Hiszpania ma specjalny reżim dla zysków kapitałowych przy zmianie rezydencji, który dotyczy pakietów udziałów osób od dawna tam mieszkających, powyżej wysokich progów wartości. Dotyczy on udziałów, nie twojego domu.

Brak umowy w sprawie podatku spadkowego

Hiszpania należy do krajów UE bez umowy ze Stanami Zjednoczonymi w sprawie podatku spadkowego. Zeznanie w sprawie amerykańskiego podatku spadkowego (estate tax) jest wymagane od właściciela, który nie jest ani rezydentem, ani obywatelem, gdy aktywa w USA przekroczą 60 000 $, a dom tę kwotę przekroczy. Wielu kupujących rozwiązuje to przez sposób posiadania nieruchomości albo przez ubezpieczenie na życie. Które podejście ci odpowiada, to pytanie do specjalisty, a taniej zapytać przed zakupem.

Lista kontrolna dla kupujących z Hiszpanii

Potwierdź swój status w USA i jego termin.
Zażądaj raportu CIRBE i zbierz zeznania podatkowe, paski wypłat i wyciągi bankowe.
Zleć tłumaczenie dokumentów na angielski.
Zaplanuj Modelo 720, jeśli pozostajesz rezydentem Hiszpanii.
Uzyskaj pisemną poradę, zanim oprzesz się na zwolnieniu z tytułu reinwestycji w przypadku domu w USA.
Otwórz konto w USA, przelej wkład własny wcześnie i zaplanuj wymianę walut.
Zasięgnij porady w sprawie podatku spadkowego, zanim zdecydujesz, jak posiadać nieruchomość.

Pytania osób przeprowadzających się z Europy

Co mogę pokazać amerykańskiemu kredytodawcy o swojej historii kredytowej w Hiszpanii?

Czy muszę zgłosić amerykański dom do Agencia Tributaria?

Czy mogę przenieść zysk ze sprzedaży hiszpańskiego domu do amerykańskiego domu bez podatku?

Dlaczego brak umowy w sprawie podatku spadkowego ma znaczenie?

Kontynuuj poszukiwania

Źródła (12)

Liczby i zasady podane na tej stronie sprawdziliśmy w tych źródłach dnia 3 października 2026. Oprocentowanie, ceny i lokalne przepisy się zmieniają, więc zanim podejmiesz zobowiązanie, potwierdź wszystko, na czym się opierasz.

Przygotowane, sprawdzone i zatwierdzone przez Bas Terpstra, z certyfikatem AFM i PGN
Basterpstra B.V., Drachten, Holandia (AFM 12050993)

Kto przygotował ten przewodnik. Bas Terpstra przygotowuje, sprawdza i zatwierdza każdy przewodnik, korzystając z narzędzi AI i źródeł publicznych jako punktu wyjścia. Przepisy i liczby się zmieniają, więc traktuj to jako informacje ogólne i potwierdź szczegóły dla swojej sytuacji.

Ta strona zawiera ogólne informacje i nie stanowi osobistego doradztwa finansowego, prawnego, podatkowego ani imigracyjnego. Nic tu nie jest ofertą i nie obiecujemy żadnego oprocentowania, kwoty kredytu, decyzji kredytowej ani wyniku w sprawie wizy. Dostępność kredytu hipotecznego zależy od statusu imigracyjnego, dochodów, scoringu kredytowego, wyceny nieruchomości i kryteriów kredytodawcy, a zasady dotyczące kredytów, podatków i przepisy lokalne się zmieniają. Skonsultuj się z licencjonowanym amerykańskim kredytodawcą, prawnikiem imigracyjnym i doradcą podatkowym z doświadczeniem transgranicznym. Nieruchomość stanowiąca zabezpieczenie kredytu może być zagrożona, jeśli raty nie będą spłacane.