España y Estados Unidos de un vistazo
Cifras revisadas el
- Visitas
- En el Programa de Exención de Visados desde 1991: para viajar a ver casas hace falta una ESTA, no un visado.
- Visados por tratado
- Disponibles los estatus E-1 de comerciante y E-2 de inversor, al amparo del tratado en vigor desde el 14 de abril de 1903.
- Convenio para evitar la doble imposición
- Sí, en vigor.
- Convenio sobre sucesiones
- No.
- Convenio de seguridad social
- Sí, desde el 1 de abril de 1988.
- Moneda
- Euro, así que la entrada (down payment) lleva un riesgo de tipo de cambio frente al dólar.
- Ya viven allí
- Unas 136.000 personas nacidas en España viven en Estados Unidos (Census Bureau, 2024).
Tu ruta hacia Estados Unidos
Los ciudadanos españoles pueden visitar Estados Unidos con el Programa de Exención de Visados (Visa Waiver Program). Para vivir allí necesitas un estatus propio, y para la hipoteca es ahí donde empieza la conversación: los prestamistas ofrecen préstamos estándar a quienes son residentes legales, con green card o con un visado temporal. Los empresarios pueden recurrir a las categorías E-1 y E-2, abiertas a los españoles gracias a uno de los tratados más antiguos de la lista. Un E-2 exige un negocio en funcionamiento, y una vivienda no lo es.
Una vivienda vacacional comprada mientras sigues siendo residente en España suele financiarse con un foreign national loan (préstamo para compradores que viven fuera de EE. UU.), con una entrada mayor y un tipo de interés más alto. La guía sobre visado y préstamos en EE. UU. explica cada caso.
¿Quieres las cifras para tu situación?
El análisis hipotecario muestra qué préstamos encajan con tu estatus, cuánto efectivo necesitas y qué conviene organizar primero.
Lo que ve un prestamista estadounidense de tus finanzas en España
Nada de lo que has acumulado en España aparece en una puntuación crediticia estadounidense. Pide tu informe CIRBE al Banco de España, que es gratuito, y guárdalo junto con tus declaraciones de impuestos y tus extractos bancarios.
Los prestamistas que siguen las normas de Fannie Mae necesitan dos años de declaraciones federales de impuestos de EE. UU. antes de poder contar los ingresos pagados por un empleador extranjero en moneda extranjera, quieren documentos en inglés o traducidos, y exigen que los ahorros que tengas en el extranjero se cambien a dólares y se depositen en una entidad regulada en Estados Unidos antes del closing (el cierre de la compraventa). Abre cuanto antes la cuenta en EE. UU. y empieza la transferencia, documentando cada paso.
De las arras al closing
En España es habitual un contrato de arras, y con las arras penitenciales el comprador que se echa atrás pierde lo entregado, mientras que el vendedor que se echa atrás lo devuelve duplicado. En cuanto a la hipoteca, la oferta vinculante del prestamista se mantiene al menos diez días y puedes acudir al notario que elijas para recibir asesoramiento gratuito antes de firmar. Después, el notario envía la escritura al Registro de la Propiedad.
En Estados Unidos no existe un notario en ese sentido ni una sesión de asesoramiento incorporada al proceso. Una title company, una empresa de escrow (cuenta en garantía) o, en algunos estados, un abogado se encarga del dinero y de la inscripción, y el plazo habitual va de 30 a 45 días desde la oferta aceptada hasta el closing. Tu protección son las condiciones suspensivas (contingencies) del contrato. Consulta cómo se compara el calendario de EE. UU. con el europeo.
Impuestos en España cuando compras en el extranjero o te marchas
Si sigues siendo residente en España, una vivienda en EE. UU. debe incluirse en el Modelo 720, valorada por lo que pagaste por ella. Tras la primera declaración, solo hace falta presentar una nueva cuando un bloque aumenta en más de 20.000 euros. Por su parte, Estados Unidos grava los alquileres en origen, al 30 % del importe bruto, salvo que optes por tributar sobre el ingreso neto y presentes una declaración en EE. UU.
Si te vas de España, hay dos normas que conviene hablar con tu asesor. La deducción por inversión en vivienda habitual solo subsiste para las viviendas adquiridas antes de 2013. Y España tiene un régimen especial de ganancias patrimoniales por cambio de residencia, que se aplica a las participaciones de residentes de larga duración por encima de umbrales de valor elevados. Afecta a participaciones, no a tu vivienda.
Sin convenio sobre sucesiones
España está entre los países de la UE sin convenio sobre sucesiones con Estados Unidos. Se exige una declaración del estate tax a un propietario no residente y no ciudadano cuando sus bienes en EE. UU. superan los 60.000 $, y una casa los superará. Muchos compradores lo abordan mediante la forma de titularidad del inmueble o con un seguro de vida. Cuál te conviene es una pregunta para un especialista, y es más barato hacerla antes de la compra.
Lista de comprobación para compradores españoles
- Confirma tu estatus en EE. UU. y su calendario.
- Pide tu informe CIRBE y reúne declaraciones de impuestos, nóminas y extractos bancarios.
- Haz traducir los documentos al inglés.
- Cuenta con el Modelo 720 si sigues siendo residente en España.
- Consigue asesoramiento por escrito antes de contar con la exención por reinversión para una vivienda en EE. UU.
- Abre una cuenta en EE. UU., transfiere la entrada cuanto antes y planifica el cambio de divisa.
- Pide asesoramiento sobre el estate tax antes de decidir cómo titular el inmueble.
Preguntas de quienes se mudan desde Europa
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Fuentes (12)
Las cifras y las normas de esta página se contrastaron con estas fuentes el 3 de octubre de 2026. Los tipos, los precios y las normas locales cambian, así que confirma todo aquello en lo que te apoyes antes de comprometerte.
- US Department of State, 9 FAM 402.9-10, países con tratado para comerciantes e inversores
- US Department of Homeland Security, países del Visa Waiver Program
- IRS, convenios de impuesto sobre la renta de Estados Unidos de la A a la Z
- IRS, convenios sobre sucesiones y donaciones
- IRS, estate tax para no residentes que no son ciudadanos de Estados Unidos
- US Social Security Administration, convenios internacionales
- US Census Bureau, American Community Survey 2024, tabla B05006
- Banco de España, informe de riesgos CIRBE
- Agencia Tributaria, Modelo 720
- Agencia Tributaria, ganancias patrimoniales por cambio de residencia
- Agencia Tributaria, exención por reinversión en la vivienda habitual
- Consejo General del Notariado, comprar una vivienda
Quién elaboró esta guía. Bas Terpstra elabora, revisa y aprueba cada guía, con herramientas de IA y fuentes públicas como punto de partida. Las normas y las cifras cambian, así que toma esto como información general y confirma los detalles para tu situación.
Esta página ofrece información general y no constituye asesoramiento financiero, jurídico, fiscal ni migratorio personalizado. Nada de lo que aparece aquí es una oferta, y no se promete ningún tipo de interés, importe de préstamo, aprobación ni resultado de visado. La disponibilidad de una hipoteca depende del estatus migratorio, de los ingresos, del historial crediticio, de la tasación y de los criterios del prestamista, y las normas sobre préstamos, impuestos y ámbito local cambian. Consulta con un prestamista estadounidense autorizado, un abogado de inmigración y un asesor fiscal con experiencia transfronteriza. Cualquier inmueble que garantice un préstamo puede correr peligro si no se pagan las cuotas.