Een huis in de VS kopen vanuit Spanje

Jouw route naar de Verenigde Staten

Spaanse staatsburgers kunnen de Verenigde Staten bezoeken onder het Visa Waiver Program. Om er te wonen heb je een eigen status nodig, en bij een hypotheek begint het gesprek met die status: geldverstrekkers bieden standaardleningen aan mensen die rechtmatig in de VS verblijven, met een green card of een tijdelijk visum. Ondernemers kunnen de categorieën E-1 en E-2 gebruiken, die voor Spanjaarden openstaan op grond van een van de oudste verdragen op de lijst. Voor een E-2 is een actieve onderneming nodig, en een huis is dat niet.

Een vakantiewoning die je koopt terwijl je in Spanje blijft wonen, wordt normaal gefinancierd met een foreign national loan, een lening voor kopers die buiten de VS wonen, met een hogere aanbetaling (down payment) en tegen een hogere rente. De gids over visumstatus en Amerikaanse leningen legt elke situatie uit.

Wat een Amerikaanse geldverstrekker ziet van je Spaanse financiën

Niets van wat je in Spanje hebt opgebouwd, is zichtbaar in een Amerikaanse kredietscore. Vraag je CIRBE-rapport op bij de Banco de España, dat is gratis, en bewaar het bij je belastingaangiften en bankafschriften.

Geldverstrekkers die de regels van Fannie Mae volgen, hebben twee jaar Amerikaanse federale belastingaangiften nodig voordat ze inkomen van een buitenlandse werkgever in vreemde valuta kunnen meetellen. Ze willen documenten in het Engels of vertaald, en eisen dat spaargeld in het buitenland vóór de closing, de overdracht, is omgewisseld in dollars en bij een instelling onder Amerikaans toezicht staat. Open de Amerikaanse rekening en begin vroeg met de overboeking, en leg elke stap vast.

Van arras tot closing

In Spanje is een contract met een aanbetaling gebruikelijk. Bij arras penitenciales verliest een koper die zich terugtrekt de aanbetaling, en betaalt een verkoper die zich terugtrekt het dubbele terug. Voor de hypotheek blijft het bindende aanbod van de geldverstrekker minstens tien dagen geldig, en vóór het tekenen ga je voor gratis advies naar een notaris van jouw keuze. Daarna stuurt de notaris de akte naar het eigendomsregister (Registro de la Propiedad).

De Verenigde Staten kennen geen notaris in die betekenis en geen ingebouwd adviesgesprek. Een title company of een escrow-bedrijf, of in sommige staten een advocaat, regelt het geld en de inschrijving, en de gebruikelijke planning is 30 tot 45 dagen tussen een aanvaard bod en de closing. Je bescherming bestaat uit de ontbindende voorwaarden in het contract. Lees hoe de Amerikaanse planning zich verhoudt tot de Europese.

Spaanse belasting als je in het buitenland koopt of vertrekt

Blijf je inwoner van Spanje, dan hoort een huis in de VS in Modelo 720, gewaardeerd op wat je ervoor hebt betaald. Na de eerste aangifte is een nieuwe alleen nodig als een blok met meer dan 20.000 euro stijgt. De Verenigde Staten belasten intussen de huur aan de bron, tegen 30% van het brutobedrag, tenzij je ervoor kiest om over het netto-inkomen te worden belast en een Amerikaanse aangifte doet.

Vertrek je uit Spanje, bespreek dan twee regels met je adviseur. De aftrek voor investering in een hoofdverblijf blijft alleen bestaan voor woningen die vóór 2013 zijn gekocht. En Spanje heeft een bijzondere regeling voor vermogenswinst bij verandering van woonplaats, die geldt voor aandelenbelangen van langdurige inwoners boven hoge waardedrempels. Die gaat over aandelen, niet over je huis.

Geen verdrag over erfbelasting

Spanje hoort bij de EU-landen zonder verdrag over erfbelasting met de VS. Voor een eigenaar die geen inwoner en geen staatsburger is, is een aangifte voor de estate tax, de Amerikaanse erfbelasting, verplicht zodra de Amerikaanse bezittingen meer waard zijn dan $ 60.000, en een huis komt daarboven. Veel kopers lossen dit op via de manier waarop ze het huis in eigendom houden of via een overlijdensrisicoverzekering. Welke aanpak bij jou past, is een vraag voor een specialist, en het is goedkoper om die vóór de aankoop te stellen.

Vragen van mensen die vanuit Europa verhuizen

Lees verder

• Een hypotheek in de VS na je verhuizing vanuit Europa
• Een huis in de VS financieren met Europees spaargeld of overwaarde
• Hoe lang de aankoop van een huis in de VS duurt, vergeleken met Europa
• Florida
• Start een persoonlijke hypotheekscan voor de VS