Acheter aux États-Unis depuis l'Espagne : prêt et impôts

Q: Que puis-je montrer à un prêteur américain sur mon crédit en Espagne ?

La Banco de España gère la CIRBE, sa centrale des risques de crédit. Chacun peut demander gratuitement le rapport sur les risques déclarés à son nom, en ligne, par courrier ou en personne. Il ne devient pas un score de crédit américain, et le prêteur décide lui-même s'il le prend en compte, mais c'est un relevé officiel de vos emprunts.

Q: Dois-je déclarer un logement américain à l'Agencia Tributaria ?

Si vous restez résident fiscal en Espagne, le Modelo 720 est la déclaration d'information sur les biens et droits situés à l'étranger, et l'immobilier est l'un de ses trois blocs. Selon l'Agencia Tributaria, il n'y a pas d'obligation pour un bloc qui ne dépasse pas 50 000 euros, ce qu'un logement dépassera normalement. L'impôt sur le revenu et l'impôt sur le patrimoine afférents au bien sont des questions distinctes pour votre asesor fiscal (conseiller fiscal).

Q: Puis-je réinvestir la plus-value de mon logement espagnol dans un logement américain sans impôt ?

L'Espagne exonère la plus-value sur une résidence principale lorsque le produit est réinvesti dans une autre résidence principale dans un délai de deux ans. Nous n'avons pas pu confirmer, d'après les indications publiées par l'Agencia Tributaria, si un logement aux États-Unis y ouvre droit dans votre situation, en particulier lorsque vous n'êtes plus résident fiscal espagnol. Obtenez une réponse écrite d'un conseiller avant de vous y fier.

Q: Pourquoi l'absence de convention sur les successions compte-t-elle ?

Les États-Unis exigent une déclaration d'impôt successoral américain (estate tax) des personnes qui ne sont ni citoyens ni résidents dès que leurs actifs américains, immobilier compris, dépassent 60 000 dollars. Certains pays de l'UE ont une convention qui change le résultat. Pas l'Espagne : un propriétaire espagnol d'un logement américain devrait donc se faire conseiller sur la structure de détention et sur la couverture avant d'acheter.

L'Espagne et les États-Unis en bref

Chiffres vérifiés le 3 octobre 2026

Visite: Dans le Visa Waiver Program depuis 1991 : un voyage de visite demande une ESTA, pas un visa.
Visas de traité: Statuts E-1 (commerçant) et E-2 (investisseur) accessibles, en vertu du traité en vigueur depuis le 14 avril 1903.
Convention fiscale: Oui, en vigueur.
Convention sur les successions: Non.
Convention de sécurité sociale: Oui, depuis le 1er avril 1988.
Devise: Euro : l'apport (down payment) est donc exposé au risque de change face au dollar.
Déjà sur place: Environ 136 000 personnes nées en Espagne vivent aux États-Unis (Census Bureau, 2024).

Votre voie d'accès aux États-Unis

Les citoyens espagnols peuvent se rendre aux États-Unis dans le cadre du Visa Waiver Program (exemption de visa). Pour y vivre, il faut un statut à part entière, et pour un prêt, c'est là que la conversation commence : les prêteurs proposent des prêts classiques aux personnes qui résident légalement dans le pays, avec une green card ou un visa temporaire. Les chefs d'entreprise peuvent recourir aux catégories E-1 et E-2, ouvertes aux Espagnols en vertu de l'un des plus anciens traités de la liste. Un E-2 exige une entreprise en activité, et un logement n'en est pas une.

Une maison de vacances achetée tout en restant résident en Espagne se finance normalement avec un foreign national loan (prêt pour acheteurs vivant hors des États-Unis), avec un apport (down payment) plus important et à un taux plus élevé. Le guide sur le statut de visa et les prêts américains explique chaque cas.

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Ce qu'un prêteur américain voit de vos finances espagnoles

Rien de ce que vous avez bâti en Espagne n'apparaît dans un score de crédit américain. Demandez votre rapport CIRBE à la Banco de España, c'est gratuit, et conservez-le avec vos déclarations fiscales et vos relevés bancaires.

Les prêteurs qui suivent les règles de Fannie Mae exigent deux années de déclarations fiscales fédérales américaines avant de pouvoir compter un revenu versé par un employeur étranger en devise étrangère, veulent des documents en anglais ou traduits, et exigent que l'épargne détenue à l'étranger soit convertie en dollars et placée dans un établissement soumis à la réglementation américaine avant le closing (la signature définitive). Ouvrez tôt le compte américain et lancez le virement, en documentant chaque étape.

Des arras au closing

En Espagne, un contrat d'arrhes est courant, et avec des arras penitenciales, un acheteur qui se rétracte perd l'acompte tandis qu'un vendeur qui se rétracte le rend au double. Pour le prêt, l'offre ferme du prêteur reste valable au moins dix jours et vous consultez gratuitement un notaire de votre choix avant de signer. Le notaire transmet ensuite l'acte au registre de la propriété.

Les États-Unis n'ont pas de notaire en ce sens ni de séance de conseil intégrée. Une title company ou une société d'escrow, ou un avocat dans certains États, gère l'argent et l'enregistrement, et le calendrier habituel est de 30 à 45 jours entre l'offre acceptée et le closing. Votre protection, ce sont les conditions suspensives du contrat. Voyez comment le calendrier américain se compare à celui de l'Europe.

Fiscalité espagnole quand vous achetez à l'étranger ou partez

Si vous restez résident en Espagne, un logement américain a sa place dans le Modelo 720, évalué au prix que vous l'avez payé. Après la première déclaration, une nouvelle n'est nécessaire que lorsqu'un bloc augmente de plus de 20 000 euros. Les États-Unis, de leur côté, imposent le loyer à la source, à 30 % du montant brut, sauf si vous optez pour une imposition sur le revenu net et déposez une déclaration américaine.

Si vous quittez l'Espagne, deux règles méritent une conversation avec votre conseiller. La déduction pour investissement dans la résidence principale ne subsiste que pour les logements acquis avant 2013. Et l'Espagne a un régime spécial pour les plus-values en cas de changement de résidence, qui s'applique aux participations d'anciens résidents de longue date au-delà de seuils de valeur élevés. Il concerne les titres, pas votre logement.

Pas de convention sur les successions

L'Espagne fait partie des pays de l'UE sans convention sur l'estate tax avec les États-Unis. Une déclaration d'impôt successoral américain (estate tax) est requise pour un propriétaire non-résident et non-citoyen dès que les actifs américains dépassent 60 000 $, et une maison dépassera ce montant. Beaucoup d'acheteurs traitent cela par la façon dont le bien est détenu ou par une assurance-vie. Quelle approche vous convient est une question pour un spécialiste, et il est moins cher de la poser avant l'achat.

Liste de contrôle pour les acheteurs espagnols

Confirmez votre statut américain et son calendrier.
Demandez votre rapport CIRBE et réunissez déclarations fiscales, bulletins de salaire et relevés bancaires.
Faites traduire les documents en anglais.
Prévoyez le Modelo 720 si vous restez résident en Espagne.
Obtenez un avis écrit avant de vous appuyer sur l'exonération pour réinvestissement dans un logement américain.
Ouvrez un compte américain, transférez l'apport tôt et prévoyez la conversion de devises.
Demandez conseil sur l'estate tax avant de décider comment détenir le bien.

Les questions de ceux qui s'installent depuis l'Europe

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Sources (12)

Les chiffres et les règles de cette page ont été vérifiés le 3 octobre 2026 auprès de ces sources. Les taux, les prix et les règles locales évoluent : vérifiez tout ce sur quoi vous vous appuyez avant de vous engager.

Conçu, relu et approuvé par Bas Terpstra, certifié AFM et PGN
Basterpstra B.V., Drachten, Pays-Bas (AFM 12050993)

Qui a réalisé ce guide. Bas Terpstra conçoit, relit et approuve chaque guide, avec des outils d'IA et des sources publiques comme point de départ. Les règles et les chiffres évoluent : ces informations sont générales, vérifiez les détails pour votre situation.

Cette page présente des informations générales et ne constitue pas un conseil financier, juridique, fiscal ou en matière d'immigration adapté à votre situation. Rien ici n'est une offre, et aucun taux, montant de prêt, accord de financement ni issue de demande de visa n'est promis. L'obtention d'un prêt immobilier dépend du statut d'immigration, des revenus, de l'historique de crédit, de l'expertise de valeur et des critères du prêteur, et les règles en matière de prêt, de fiscalité et au niveau local évoluent. Consultez un prêteur américain agréé, un avocat en droit de l'immigration et un conseiller fiscal spécialisé en situations transfrontalières. Tout bien donné en garantie d'un prêt peut être menacé si les échéances ne sont pas payées.