Spanien und die Vereinigten Staaten im Überblick
Zahlen zuletzt geprüft:
- Besuch
- Seit 1991 im Visa Waiver Program: Für Besichtigungsreisen genügt eine ESTA, ein Visum ist nicht nötig.
- Vertragsvisa
- Der E-1-Status für Handelsunternehmer und der E-2-Status für Investoren sind möglich, auf Grundlage des seit dem 14. April 1903 geltenden Abkommens.
- Doppelbesteuerungsabkommen
- Ja, in Kraft.
- Erbschaftsteuerabkommen
- Nein.
- Sozialversicherungsabkommen
- Ja, seit dem 1. April 1988.
- Währung
- Euro, daher trägt Ihre Anzahlung ein Wechselkursrisiko gegenüber dem Dollar.
- Bereits dort
- Etwa 136.000 in Spanien geborene Menschen leben in den Vereinigten Staaten (Census Bureau, 2024).
Ihr Weg in die Vereinigten Staaten
Spanische Staatsbürger können im Rahmen des Visa Waiver Program in die Vereinigten Staaten reisen. Um dort zu leben, brauchen Sie einen eigenen Status, und für eine Hypothek beginnt das Gespräch mit diesem Status: Kreditgeber bieten gängige Darlehen Menschen an, die rechtmäßig aufhältig sind, mit Green Card oder befristetem Visum. Unternehmer können die Kategorien E-1 und E-2 nutzen, die Spaniern nach einem der ältesten Abkommen der Liste offenstehen. Ein E-2 braucht ein operatives Unternehmen, und ein Haus ist keines.
Ein Ferienhaus, das Sie kaufen, während Sie in Spanien ansässig bleiben, wird normalerweise mit einem Foreign National Loan (Darlehen für Käufer außerhalb der USA) finanziert, mit größerer Anzahlung (down payment) und höherem Zinssatz. Der Ratgeber zu Visumstatus und US-Darlehen erklärt jeden Fall.
Möchten Sie die Zahlen für Ihre Situation?
Der Hypothekenscan zeigt, welche Darlehen zu Ihrem Status passen, wie viel Eigenmittel Sie benötigen und was Sie zuerst regeln sollten.
Was ein US-Kreditgeber von Ihren spanischen Finanzen sieht
Nichts, was Sie in Spanien aufgebaut haben, taucht in einem US-Kreditscore auf. Fordern Sie Ihren CIRBE-Bericht beim Banco de España an, der kostenlos ist, und bewahren Sie ihn mit Ihren Steuererklärungen und Kontoauszügen auf.
Kreditgeber, die den Regeln von Fannie Mae folgen, verlangen zwei Jahre US-Bundessteuererklärungen, bevor sie Einkommen eines ausländischen Arbeitgebers in Fremdwährung anrechnen können, wollen Unterlagen auf Englisch oder übersetzt und verlangen, dass Ersparnisse im Ausland vor dem Closing (dem Abschluss) in Dollar umgetauscht sind und bei einem in den USA regulierten Institut liegen. Eröffnen Sie das US-Konto und beginnen Sie früh mit der Überweisung, mit jedem Schritt dokumentiert.
Von den Arras zum Closing
In Spanien ist ein Anzahlungsvertrag üblich, und bei Arras penitenciales (Reugeld) verliert ein Käufer, der zurücktritt, die Anzahlung, während ein Verkäufer, der zurücktritt, das Doppelte zurückgibt. Für die Hypothek gilt das verbindliche Angebot des Kreditgebers mindestens zehn Tage, und Sie suchen vor der Unterschrift einen Notar Ihrer Wahl für eine kostenlose Beratung auf. Der Notar schickt die Urkunde anschließend an das Grundbuch.
Die Vereinigten Staaten kennen keinen Notar in diesem Sinn und keine eingebaute Beratungsstunde. Eine Title Company oder ein Escrow-Unternehmen, in manchen Bundesstaaten auch ein Anwalt, wickelt das Geld und die Eintragung ab, und der übliche Zeitplan beträgt 30 bis 45 Tage vom angenommenen Angebot bis zum Closing. Ihr Schutz sind die Rücktrittsbedingungen im Vertrag. Lesen Sie, wie sich der US-Zeitplan zu dem in Europa verhält.
Spanische Steuer beim Kauf im Ausland oder beim Wegzug
Bleiben Sie in Spanien ansässig, gehört ein US-Haus in das Modelo 720, bewertet mit dem, was Sie dafür gezahlt haben. Nach der ersten Abgabe ist eine neue nur nötig, wenn ein Block um mehr als 20.000 Euro steigt. Die Vereinigten Staaten besteuern unterdessen Miete an der Quelle, mit 30 % des Bruttobetrags, es sei denn, Sie entscheiden sich für die Besteuerung des Nettoeinkommens und reichen eine US-Steuererklärung ein.
Verlassen Sie Spanien, verdienen zwei Regeln ein Gespräch mit Ihrem Berater. Der Abzug für Investitionen in die Hauptwohnung gilt nur noch für Wohnungen, die vor 2013 erworben wurden. Und Spanien hat eine Sonderregelung für Veräußerungsgewinne bei einem Wohnsitzwechsel, die für Beteiligungen langjähriger Ansässiger oberhalb hoher Wertgrenzen gilt. Sie betrifft Anteile, nicht Ihr Haus.
Kein Erbschaftsteuerabkommen
Spanien gehört zu den EU-Ländern ohne Erbschaftsteuerabkommen mit den USA. Für einen nicht ansässigen Eigentümer ohne US-Staatsbürgerschaft ist eine Erklärung zur US-Erbschaftsteuer (Estate Tax) erforderlich, sobald das US-Vermögen 60.000 $ übersteigt, und ein Haus wird das überschreiten. Viele Käufer begegnen dem durch die Art, wie die Immobilie gehalten wird, oder durch eine Lebensversicherung. Welcher Ansatz zu Ihnen passt, ist eine Frage für einen Spezialisten, und es ist günstiger, vor dem Kauf zu fragen.
Checkliste für spanische Käufer
- Lassen Sie Ihren US-Status und dessen Zeitplan bestätigen.
- Fordern Sie Ihren CIRBE-Bericht an und sammeln Sie Steuererklärungen, Gehaltsabrechnungen und Kontoauszüge.
- Lassen Sie Unterlagen ins Englische übersetzen.
- Planen Sie das Modelo 720 ein, wenn Sie in Spanien ansässig bleiben.
- Holen Sie sich schriftlichen Rat, bevor Sie sich für ein US-Haus auf die Reinvestitionsbefreiung verlassen.
- Eröffnen Sie ein US-Konto, überweisen Sie die Anzahlung früh und planen Sie den Währungsumtausch.
- Lassen Sie sich zur Estate Tax beraten, bevor Sie entscheiden, wie Sie die Immobilie halten.
Fragen von Menschen, die aus Europa umziehen
Weiter recherchieren
Quellen (12)
Zahlen und Regeln auf dieser Seite wurden am 3. Oktober 2026 anhand dieser Quellen geprüft. Zinssätze, Preise und lokale Regeln ändern sich. Prüfen Sie daher alles, worauf Sie sich verlassen, bevor Sie sich verpflichten.
- US Department of State, 9 FAM 402.9-10, Länder mit Vertragshändler- und Vertragsinvestorstatus
- US Department of Homeland Security, Länder des Visa Waiver Program
- IRS, Einkommensteuerabkommen der Vereinigten Staaten von A bis Z
- IRS, Erbschaft- und Schenkungsteuerabkommen
- IRS, Estate Tax für Nichtansässige, die keine US-Staatsbürger sind
- US Social Security Administration, internationale Abkommen
- US Census Bureau, American Community Survey 2024, Tabelle B05006
- Banco de España, CIRBE-Risikobericht
- Agencia Tributaria, Modelo 720
- Agencia Tributaria, Veräußerungsgewinne bei Wohnsitzwechsel
- Agencia Tributaria, Reinvestitionsbefreiung für die Hauptwohnung
- Consejo General del Notariado, Kauf einer Wohnung
Wer diesen Ratgeber erstellt hat. Bas Terpstra erstellt, prüft und gibt jeden Ratgeber frei, mit KI-Werkzeugen und öffentlichen Quellen als Ausgangspunkt. Regeln und Zahlen ändern sich, daher sind dies allgemeine Informationen. Bitte prüfen Sie die Details für Ihre eigene Situation.
Diese Seite enthält allgemeine Informationen und ist keine persönliche Finanz-, Rechts-, Steuer- oder Einwanderungsberatung. Nichts hier ist ein Angebot, und es werden weder ein Zinssatz, ein Darlehensbetrag, eine Zusage noch ein Visumsergebnis zugesichert. Ob eine Hypothek möglich ist, hängt von Aufenthaltsstatus, Einkommen, Bonität, Wertgutachten und den Kriterien des Kreditgebers ab. Regeln für Darlehen, Steuern und lokale Vorschriften ändern sich. Wenden Sie sich an einen zugelassenen US-Kreditgeber, einen Einwanderungsanwalt und einen Steuerberater mit grenzüberschreitender Erfahrung. Eine Immobilie, die ein Darlehen besichert, kann gefährdet sein, wenn die Raten nicht gezahlt werden.