Comprare casa negli Stati Uniti dalla Spagna

La tua strada verso gli Stati Uniti

I cittadini spagnoli possono visitare gli Stati Uniti con il Visa Waiver Program. Per viverci serve uno status a parte, e per un mutuo è da lì che comincia la conversazione: i finanziatori offrono prestiti standard a chi risiede legalmente, con una green card o con un visto temporaneo. I titolari di imprese possono usare le categorie E-1 ed E-2, aperte agli spagnoli in base a uno dei trattati più antichi dell'elenco. Un E-2 richiede un'attività operativa, e una casa non lo è.

Una casa vacanze comprata restando residente in Spagna di norma si finanzia con un foreign national loan (mutuo per acquirenti residenti fuori dagli USA), con un anticipo (down payment) più alto e a un tasso più elevato. La guida su status di visto e prestiti negli USA spiega ogni caso.

Che cosa vede un finanziatore statunitense delle tue finanze spagnole

Nulla di ciò che hai costruito in Spagna compare in un punteggio di credito statunitense. Richiedi il tuo report CIRBE al Banco de España, che è gratuito, e tienilo insieme alle tue dichiarazioni dei redditi e agli estratti conto.

I finanziatori che seguono le regole di Fannie Mae richiedono due anni di dichiarazioni dei redditi federali statunitensi prima di poter conteggiare il reddito pagato da un datore di lavoro estero in valuta estera, vogliono i documenti in inglese o tradotti e richiedono che i risparmi detenuti all'estero siano convertiti in dollari e depositati presso un istituto sottoposto a vigilanza statunitense prima del closing (la chiusura dell'acquisto). Apri presto il conto statunitense e avvia il trasferimento, documentando ogni passaggio.

Dalle arras al closing

In Spagna è comune un contratto di caparra (earnest money), e con le arras penitenciales l'acquirente che si ritira perde la caparra mentre il venditore che si ritira restituisce il doppio. Per il mutuo, l'offerta vincolante del finanziatore vale almeno dieci giorni e prima della firma ti rechi da un notaio di tua scelta per una consulenza gratuita. Il notaio poi invia l'atto al Registro de la Propiedad.

Gli Stati Uniti non hanno un notaio in quel senso né una sessione di consulenza prevista. Una title company o una società di escrow, o in alcuni stati un avvocato, gestisce il denaro e la registrazione, e la tempistica abituale è da 30 a 45 giorni dall'offerta accettata al closing. La tua tutela è l'insieme delle condizioni sospensive del contratto. Vedi come si confrontano le tempistiche americane con quelle europee.

Le tasse spagnole quando compri all'estero o te ne vai

Se resti residente in Spagna, una casa negli USA va dichiarata nel Modelo 720, valutata al prezzo pagato. Dopo la prima dichiarazione ne serve una nuova solo quando un blocco aumenta di oltre 20.000 euro. Gli Stati Uniti nel frattempo tassano l'affitto alla fonte, al 30% dell'importo lordo, a meno che tu non scelga di essere tassato sul reddito netto e di presentare una dichiarazione statunitense.

Se lasci la Spagna, due regole meritano una conversazione con il tuo consulente. La deduzione per l'investimento nell'abitazione principale sopravvive solo per le case acquistate prima del 2013. E la Spagna ha un regime speciale per le plusvalenze in caso di cambio di residenza, che si applica a partecipazioni di residenti di lungo periodo sopra soglie di valore elevate. Riguarda le azioni, non la tua casa.

Nessuna convenzione sulle successioni

La Spagna è tra i paesi dell'UE senza una convenzione sulle successioni con gli USA. Per un proprietario non residente e non cittadino è richiesta una dichiarazione dell'imposta di successione statunitense (estate tax) quando i beni negli USA superano 60.000 $, e una casa la supererà. Molti acquirenti affrontano il tema con il modo in cui l'immobile è intestato o con un'assicurazione sulla vita. Quale approccio faccia per te è una domanda per uno specialista, ed è più economico farla prima dell'acquisto.

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