Wynajem domu w USA jako europejski właściciel

Czy w ogóle możesz wynajmować?

Nic w amerykańskim prawie federalnym nie zabrania nierezydentowi wynajmowania domu, który posiada. Ograniczenia leżą bliżej nieruchomości. Twój kredyt może ograniczać wynajem, stowarzyszenie właścicieli lub wspólnota (condominium) może ustalać minimalny czas najmu albo zakazać wynajmu, a miasto lub hrabstwo może regulować krótkie pobyty przepisami o zagospodarowaniu. Te zasady różnią się od ulicy do ulicy, więc należą do sprawdzeń przed zakupem, a nie po pierwszej rezerwacji.

Nasz przewodnik po Florydzie pokazuje, jak bardzo różnice sięgają nawet w jednym stanie: wszędzie obowiązuje to samo prawo stanowe, a mimo to odpowiedź dla wynajmu wakacyjnego zmienia się w zależności od miasta i starszych lokalnych przepisów. Pozostałe strony w dziale lokalizacje robią to samo dla każdego obszaru.

Domyślnie: podatek od czynszu brutto

IRS podaje, że dochód z nieruchomości w Stanach Zjednoczonych należącej do cudzoziemca-nierezydenta jest opodatkowany stawką 30%, albo niższą stawką z umowy, jeśli nie jest faktycznie związany z amerykańską działalnością gospodarczą. Jego przegląd opodatkowania nierezydentów dodaje, że ten rodzaj dochodu jest opodatkowany stałą stawką, bez możliwości odliczeń.

Mówiąc prosto: jeśli nic się nie zrobi, podatek liczy się od otrzymanego czynszu, przed odsetkami od kredytu, property tax, ubezpieczeniem, naprawami i opłatami za zarządzanie. Przy domu z kredytem i kosztami utrzymania może to zabrać duży kawałek rzeczywistego zysku. IRS podaje też, że właściciel przekazuje formularz W-8ECI agentowi podatkowemu lub płatnikowi, gdy dochód jest deklarowany jako faktycznie związany z działalnością w USA.

Alternatywa: podatek od czynszu netto

Nierezydent posiadający amerykańską nieruchomość generującą dochód może wybrać inną drogę. Zgodnie z section 871(d) Internal Revenue Code właściciel może wybrać traktowanie całego dochodu z tej nieruchomości jako faktycznie związanego z amerykańską działalnością. IRS podaje, że pozwala to odliczać koszty i płacić podatek według progresywnych stawek, tych samych, które dotyczą obywateli i rezydentów USA, zamiast stałych 30%.

• Jak się go dokonuje. Dołączając oświadczenie do formularza 1040-NR albo do zmienionego formularza 1040-X. Oświadczenie wymienia między innymi całą twoją amerykańską nieruchomość i dochód z niej.
• Co obejmuje. Całą amerykańską nieruchomość generującą dochód, a IRS wymienia dochód z wynajmu wśród tych pozycji.
• Jak długo trwa. Dopóki go nie odwołasz. Formularz 1040-NR składasz za rok pierwszego wyboru i za każdy kolejny.
• Termin. IRS podaje, że trzeba złożyć w ciągu szesnastu miesięcy od pierwotnego terminu albo stracić odliczenia i ulgi, chyba że IRS udzieli zwolnienia. Dokładny termin potwierdź z doradcą.

To, czy droga netto jest lepsza od drogi brutto, zależy od twoich kosztów i od ewentualnej umowy między Stanami Zjednoczonymi a twoim krajem. IRS zaznacza, że stawki i zwolnienia z umów różnią się w zależności od kraju i rodzaju dochodu, a jego strona o umowach wymienia kraje partnerskie. Nie podajemy tu stawki z żadnej umowy.

Formularze i numery, z którymi się spotkasz

Formularz 1040-NR to zeznanie nierezydenta. Instrukcja IRS mówi, że do złożenia potrzebny jest numer Social Security albo ITIN i że wybór pozwala wykazać ten dochód z nieruchomości w głównym formularzu, a nie w Schedule NEC.

ITIN to, według słów IRS, numer do rozliczeń podatkowych dla niektórych cudzoziemców, nierezydentów i rezydentów, którzy nie mogą dostać SSN. Wnioskujesz o niego na formularzu W-7. Większość europejskich właścicieli nie ma SSN, więc zwykle pojawia się pytanie o ITIN. Zapytaj wcześnie, ile według doradcy to potrwa.

Formularz W-8ECI przekazuje zagraniczny właściciel agentowi podatkowemu lub płatnikowi, by oświadczyć, że dochód jest faktycznie związany z działalnością w USA. Strona formularza w IRS pokazuje datę wersji z października 2021.

Dom wakacyjny, z którego sam korzystasz

Mieszane użytkowanie zmienia wyliczenie. IRS Publication 527 na 2025 rok omawia dom używany zarówno jako mieszkanie, jak i na wynajem, w osobnym rozdziale. Dzień liczy się jako użytek osobisty, gdy ty lub twoja rodzina tam przebywacie, a publikacja podaje, że jeśli wynajmujesz dom krócej niż 15 dni w roku, nie wliczasz tego czynszu do dochodu. Koszty są też ograniczone, gdy korzystasz z domu osobiście i wynajmujesz go dłużej.

Publication 527 jest pisana dla amerykańskich podatników, więc nie możemy powiedzieć, jak jej zasady użytku osobistego stosują się do nierezydenta, który wybrał opodatkowanie netto. Potwierdź to z doradcą podatkowym z doświadczeniem transgranicznym. Od pierwszego dnia prowadź kalendarz własnych pobytów i wynajętych nocy: najdrożej kosztują dane, których później nie da się odtworzyć.

Jak kredytodawcy widzą wynajem

Kredytodawcy sortują domy według tego, jak z nich korzystasz, a etykieta zmienia kredyt. Selling Guide Fannie Mae definiuje trzy rodzaje zamieszkiwania. Główne miejsce zamieszkania to dom, w którym mieszkasz. Drugi dom to dom z jednym lokalem, w którym mieszkasz przez część roku, nadający się do użytku przez cały rok i pozostający pod twoją wyłączną kontrolą. Nie jest to timeshare ani pula wynajmu, a żadna osoba trzecia nie może decydować o tym, kiedy jest zamieszkany. Nieruchomość inwestycyjna to taka, w której nie mieszkasz.

Fannie Mae wycenia drugie domy i nieruchomości inwestycyjne z dodatkowymi korektami i dla obu wymaga zatwierdzenia przez swój zautomatyzowany system oceny kredytowej. Dla kredytobiorcy z kilkoma domami obciążonymi kredytem przewodnik dopuszcza do dziesięciu finansowanych nieruchomości w systemie automatycznym i dodaje wymogi dotyczące rezerw, które rosną wraz z ich liczbą. Jeśli chcesz użyć spodziewanego czynszu do zakwalifikowania się, przewodnik wymaga co najmniej dwunastu miesięcy doświadczenia w zarządzaniu nieruchomością, udokumentowanego na przykład w Schedule E zeznania podatkowego, a umowa najmu wystarcza tylko w określonych przypadkach.

Praktyczny wniosek: powiedz kredytodawcy, jak będziesz używać domu, zanim złożysz wniosek. Kredyt wzięty na drugi dom, a potem wynajmowany przez cały rok, może naruszać warunki kredytu. Przeczytaj foreign national loans, by zobaczyć, jak kredytodawcy spoza standardowych zasad traktują kupującego, który nie jest rezydentem.

Podatek w kraju

Podatek amerykański to tylko jedna warstwa. Twój kraj zwykle będzie chciał wiedzieć o zagranicznym dochodzie z wynajmu, a to, jak daje ulgę za podatek zapłacony w Stanach Zjednoczonych, zależy od tego kraju i od jego umowy ze Stanami Zjednoczonymi. Nie przedstawiamy tu zasad żadnego kraju. Strona IRS o umowach potwierdza, że umowy istnieją i się różnią; krajowy urząd skarbowy powie ci, co zalicza lub zwalnia, a doradca transgraniczny zestawi oba zeznania obok siebie. Nasze przewodniki po krajach wskazują właściwy organ podatkowy dla każdego europejskiego kraju, który omawiamy.

Pytania osób przeprowadzających się z Europy

Kontynuuj poszukiwania

• Foreign national loans: kredyty hipoteczne w USA dla kupujących mieszkających w Europie
• Ile wkładu własnego i gotówki potrzebujesz na dom w USA
• Floryda
• Zakup domu w USA z Wielkiej Brytanii lub UE
• Rozpocznij osobistą analizę hipoteczną dla USA