Louer son bien américain depuis l'Europe : impôt et prêteurs

Q: Puis-je louer mon bien américain si je vis en Europe ?

Le droit fédéral n'empêche pas un propriétaire non-résident de mettre un bien en location. Les limites sont locales : les conditions de votre prêt, le règlement d'une association de propriétaires ou d'une copropriété, et le zonage de la ville ou du comté, surtout pour les séjours de courte durée. Le volet fiscal relève des règles de l'IRS exposées dans ce guide, et vous pouvez aussi devoir un impôt dans votre pays. Vérifiez les documents de prêt et les règles locales avant le premier locataire, pas après.

Q: Comment mon loyer est-il imposé aux États-Unis ?

L'IRS indique que le revenu d'un bien immobilier américain détenu par un non-résident étranger est imposé à 30 %, ou à un taux conventionnel plus bas, s'il n'est pas effectivement rattaché à une activité commerciale ou professionnelle aux États-Unis. C'est un impôt sur le loyer brut, sans déduction possible. La Publication 519 pour 2025 décrit la même règle par défaut. Savoir si une convention avec votre pays abaisse le taux est un point à confirmer avec un conseiller fiscal spécialisé en situations transfrontalières.

Q: Qu'est-ce que l'option pour une imposition sur le loyer net ?

En vertu de la section 871(d) de l'Internal Revenue Code, un propriétaire non-résident peut opter pour que le revenu d'un bien immobilier américain soit traité comme un revenu effectivement rattaché. L'IRS indique que cela permet de déduire des charges et de payer l'impôt à des taux progressifs au lieu des 30 % forfaitaires. L'option couvre tous vos biens immobiliers américains détenus pour en tirer un revenu, pas seulement une maison. Vous l'exercez en joignant une déclaration à votre formulaire 1040-NR, et elle reste en vigueur jusqu'à sa révocation. La révocation est soumise à des délais et peut nécessiter l'accord de l'IRS.

Q: Ai-je besoin d'un ITIN ?

Pour déposer le formulaire 1040-NR, il vous faut un numéro de contribuable : un SSN, ou un ITIN si vous ne pouvez pas obtenir de SSN. L'IRS décrit l'ITIN comme un numéro de traitement fiscal destiné à certains étrangers non-résidents et résidents qui ne peuvent pas obtenir de SSN, demandé au moyen du formulaire W-7. Si vous comptez déposer une déclaration, demandez à votre conseiller fiscal à quel moment le demander, car l'option a sa propre échéance.

Q: Et si j'utilise le bien moi-même et ne le loue qu'une partie de l'année ?

Cela change le tableau fiscal. La Publication 527 (2025) de l'IRS traite du logement utilisé comme habitation et loué, compte comme usage personnel les jours où vous ou votre famille y séjournez, et précise que le loyer d'un logement loué moins de 15 jours par an n'est pas inclus dans le revenu. Cette publication s'adresse aux contribuables américains : confirmez avec un conseiller spécialisé en situations transfrontalières comment elle s'applique à vous. Pour un prêteur, cela change la qualification : la résidence secondaire selon Fannie Mae doit être occupée par vous une partie de l'année, et un logement que vous n'occupez pas est un bien d'investissement.

En bref

Chiffres vérifiés le 5 octobre 2026

Impôt américain par défaut sur le loyer: 30 % du loyer brut, ou un taux conventionnel plus bas, sans aucune déduction (IRS, non-résidents et biens immobiliers américains ; Publication 519, 2025).
L'alternative: Opter pour que le loyer soit traité comme un revenu effectivement rattaché : déductions admises, impôt aux mêmes taux progressifs que pour les citoyens et résidents américains (IRS).
Déclaration exigée: Formulaire 1040-NR, pour l'année où vous faites l'option pour la première fois et chaque année suivante jusqu'à sa révocation (IRS).
Formulaire pour le payeur: Formulaire W-8ECI, remis à un agent de retenue ou à un payeur la première année de l'option (IRS, révision datée du 10/2021).
Numéro de contribuable: Un SSN ou un ITIN est nécessaire pour déposer le formulaire 1040-NR. L'ITIN s'adresse à ceux qui ne peuvent pas obtenir de SSN et se demande au moyen du formulaire W-7 (IRS).
Regard du prêteur: Fannie Mae considère comme résidence secondaire un logement d'une seule unité que vous occupez une partie de l'année et dont vous avez le contrôle exclusif, et comme bien d'investissement un logement que vous n'occupez pas (Selling Guide B2-1.1-01).

Peut-on seulement le louer ?

Rien dans le droit fédéral américain n'empêche un non-résident de mettre en location un bien qu'il possède. Les limites se situent plus près du bien. Votre prêt peut restreindre la location, une association de propriétaires ou une copropriété peut fixer une durée minimale de bail ou interdire les locations, et une ville ou un comté peut encadrer les séjours de courte durée par le zonage. Ces règles varient d'une rue à l'autre : elles font partie de vos vérifications avant l'achat, pas après la première réservation.

Notre guide de la Floride montre à quel point cela varie au sein d'un même État : la même loi d'État s'applique partout, et pourtant la réponse pour une location de vacances change selon la ville et d'anciennes règles locales. Les autres pages de notre rubrique destinations font de même pour chaque région.

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Le régime par défaut : l'impôt sur le loyer brut

L'IRS indique que le revenu d'un bien immobilier situé aux États-Unis et détenu par un non-résident étranger est imposé à 30 %, ou à un taux conventionnel plus bas, s'il n'est pas effectivement rattaché à une activité commerciale ou professionnelle aux États-Unis. Son aperçu de l'imposition des non-résidents ajoute que ce type de revenu est imposé au taux forfaitaire, sans aucune déduction.

En clair : si rien d'autre n'est fait, l'impôt est calculé sur le loyer que vous percevez, avant les intérêts du prêt, la property tax, l'assurance, les réparations et les frais de gestion. Pour un bien avec un prêt et des charges courantes, cela peut absorber une grande part du bénéfice réel. L'IRS précise aussi que le propriétaire remet le formulaire W-8ECI à un agent de retenue ou à un payeur lorsque le revenu est déclaré comme effectivement rattaché.

L'alternative : l'impôt sur le loyer net

Un propriétaire non-résident d'un bien immobilier américain détenu pour en tirer un revenu peut choisir une autre voie. En vertu de la section 871(d) de l'Internal Revenue Code, il peut opter pour que tous les revenus de ce bien soient traités comme effectivement rattachés à une activité aux États-Unis. L'IRS indique que cela permet au propriétaire de déduire des charges et de payer l'impôt à des taux progressifs, les mêmes que ceux qui s'appliquent aux citoyens et résidents américains, au lieu des 30 % forfaitaires.

Comment l'exercer. En joignant une déclaration au formulaire 1040-NR, ou à un formulaire 1040-X rectificatif. Cette déclaration énumère notamment tous les biens immobiliers américains que vous possédez et les revenus qu'ils produisent.
Ce qu'elle couvre. Tous les biens immobiliers américains détenus pour en tirer un revenu, et l'IRS cite les revenus locatifs parmi les éléments concernés.
Sa durée. Jusqu'à ce que vous la révoquiez. Vous déposez le formulaire 1040-NR pour l'année où vous optez pour la première fois et pour chaque année suivante.
L'échéance. L'IRS indique de déposer dans les seize mois suivant la date limite initiale, faute de quoi vous perdez déductions et crédits, sauf dérogation accordée par l'IRS. Considérez le calendrier exact comme un point à confirmer avec votre conseiller.

Savoir si la voie du net est meilleure que celle du brut dépend de vos coûts et de toute convention entre les États-Unis et votre pays. L'IRS précise que les taux et exonérations conventionnels varient selon le pays et le type de revenu, et sa page sur les conventions énumère les pays partenaires. Nous n'indiquons ici aucun taux conventionnel.

Les formulaires et numéros que vous rencontrerez

Le formulaire 1040-NR est la déclaration des non-résidents. Les instructions de l'IRS indiquent qu'il faut un numéro de Social Security ou un ITIN pour le déposer, et que l'option permet de déclarer ces revenus immobiliers sur le formulaire principal plutôt que sur l'annexe NEC.

Un ITIN est, selon les termes de l'IRS, un numéro de traitement fiscal destiné à certains étrangers non-résidents et résidents qui ne peuvent pas obtenir de SSN. Vous le demandez au moyen du formulaire W-7. La plupart des propriétaires européens n'ont pas de SSN : l'ITIN est donc la question habituelle. Demandez tôt combien de temps votre conseiller estime nécessaire.

Le formulaire W-8ECI est celui qu'un propriétaire étranger remet à un agent de retenue ou à un payeur pour indiquer que le revenu est effectivement rattaché. La page du formulaire sur le site de l'IRS affiche une date de révision d'octobre 2021.

Une maison de vacances que vous utilisez vous-même

Un usage mixte modifie le calcul. La Publication 527 de l'IRS pour 2025 traite dans un chapitre distinct du logement utilisé à la fois comme habitation et comme bien locatif. Un jour compte comme usage personnel lorsque vous ou votre famille y séjournez, et la publication précise que si vous louez le logement moins de 15 jours dans l'année, vous n'incluez pas ce loyer dans votre revenu. Les charges sont aussi limitées lorsque vous utilisez le logement personnellement et le louez plus longtemps.

La Publication 527 s'adresse aux contribuables américains : nous ne pouvons donc pas dire comment ses règles d'usage personnel s'appliquent à un non-résident qui opte pour l'imposition au net. Confirmez ce point avec un conseiller fiscal spécialisé en situations transfrontalières. Tenez dès le premier jour un calendrier de vos propres séjours et des nuits louées : les chiffres qu'on ne peut pas reconstituer plus tard sont ceux qui coûtent cher.

Comment les prêteurs voient une location

Les prêteurs classent les biens selon l'usage que vous en faites, et la qualification change le prêt. Le Selling Guide de Fannie Mae définit trois types d'occupation. Une résidence principale est le logement où vous vivez. Une résidence secondaire est un logement d'une seule unité que vous occupez une partie de l'année, adapté à un usage toute l'année et placé sous votre contrôle exclusif. Ce n'est ni un temps partagé ni un pool de location, et aucun tiers ne peut décider des périodes d'occupation. Un bien d'investissement est un bien que vous n'occupez pas.

Fannie Mae applique des ajustements de prix supplémentaires aux résidences secondaires et aux biens d'investissement, et exige pour les deux l'approbation de son système de souscription automatisé. Pour un emprunteur qui possède plusieurs logements financés, le guide autorise jusqu'à dix biens financés dans le cadre de la souscription automatisée et ajoute des exigences de réserves qui augmentent avec leur nombre. Si vous voulez faire valoir un loyer attendu pour être admis au prêt, le guide demande au moins douze mois d'expérience en gestion immobilière, documentée par exemple sur l'annexe E de la déclaration d'impôt, un bail n'étant acceptable que dans des cas précis.

Le point pratique : dites au prêteur comment vous utiliserez le bien avant de faire votre demande. Un prêt contracté pour une résidence secondaire puis loué toute l'année peut enfreindre les conditions du prêt. Lisez notre guide sur les foreign national loans pour voir comment les prêteurs hors des règles standard traitent un acheteur non-résident.

L'impôt dans votre pays

L'impôt américain n'est qu'une couche. Votre pays voudra généralement connaître les revenus locatifs de source étrangère, et la manière dont il accorde un allègement pour l'impôt payé aux États-Unis dépend de ce pays et de sa convention avec les États-Unis. Nous n'exposons ici les règles d'aucun pays. La page de l'IRS sur les conventions confirme qu'elles existent et qu'elles varient : votre administration fiscale nationale vous dit ce qu'elle impute ou exonère, et un conseiller spécialisé en situations transfrontalières peut mettre les deux déclarations côte à côte. Nos guides par pays indiquent l'administration fiscale compétente pour chaque pays européen que nous couvrons.

Avant de louer votre bien américain

Lisez les conditions de votre prêt et dites au prêteur comment vous utiliserez le bien.
Vérifiez les règles de l'association de propriétaires, de la copropriété, de la ville ou du comté sur la location et sur les séjours de courte durée.
Choisissez avec un conseiller spécialisé en situations transfrontalières entre l'impôt brut de 30 % et l'option pour le net.
Demandez si une convention avec votre pays modifie le taux.
Vérifiez si vous avez un SSN ou si vous avez besoin d'un ITIN, et prévoyez le délai pour le formulaire W-7.
Conservez dès le premier jour un relevé des jours d'usage personnel, des nuits louées, des loyers perçus et des coûts.
Demandez à votre administration fiscale nationale comment l'impôt américain payé sur le loyer est imputé ou exonéré.

Les questions de ceux qui s'installent depuis l'Europe

Puis-je louer mon bien américain si je vis en Europe ?

Comment mon loyer est-il imposé aux États-Unis ?

Qu'est-ce que l'option pour une imposition sur le loyer net ?

Ai-je besoin d'un ITIN ?

Et si j'utilise le bien moi-même et ne le loue qu'une partie de l'année ?

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Sources (13)

Les chiffres et les règles de cette page ont été vérifiés le 5 octobre 2026 auprès de ces sources. Les taux, les prix et les règles locales évoluent : vérifiez tout ce sur quoi vous vous appuyez avant de vous engager.

Conçu, relu et approuvé par Bas Terpstra, certifié AFM et PGN
Basterpstra B.V., Drachten, Pays-Bas (AFM 12050993)

Qui a réalisé ce guide. Bas Terpstra conçoit, relit et approuve chaque guide, avec des outils d'IA et des sources publiques comme point de départ. Les règles et les chiffres évoluent : ces informations sont générales, vérifiez les détails pour votre situation.

Cette page présente des informations générales et ne constitue pas un conseil financier, juridique, fiscal ou en matière d'immigration adapté à votre situation. Rien ici n'est une offre, et aucun taux, montant de prêt, accord de financement ni issue de demande de visa n'est promis. L'obtention d'un prêt immobilier dépend du statut d'immigration, des revenus, de l'historique de crédit, de l'expertise de valeur et des critères du prêteur, et les règles en matière de prêt, de fiscalité et au niveau local évoluent. Consultez un prêteur américain agréé, un avocat en droit de l'immigration et un conseiller fiscal spécialisé en situations transfrontalières. Tout bien donné en garantie d'un prêt peut être menacé si les échéances ne sont pas payées.