Affittare la tua casa USA da proprietario europeo

Si può affittare, in ogni caso?

Nulla nella legge federale degli Stati Uniti impedisce a un non residente di affittare una casa di sua proprietà. I limiti stanno più vicino all'immobile. Il tuo mutuo può restringere l'affitto, un'associazione di proprietari o un condominio possono fissare una durata minima del contratto o vietare le locazioni, e una città o una contea possono regolare i soggiorni brevi con la zonizzazione. Queste regole cambiano da una strada all'altra, quindi fanno parte delle verifiche da fare prima di comprare, non dopo la prima prenotazione.

La nostra guida alla Florida mostra quanto la situazione vari all'interno di un solo stato: la stessa legge statale si applica ovunque, eppure la risposta per un affitto turistico cambia da città a città e a seconda di vecchie norme locali. Le altre pagine della nostra sezione località fanno lo stesso per ogni zona.

Il regime standard: imposta sull'affitto lordo

L'IRS afferma che il reddito da immobili situati negli Stati Uniti posseduti da uno straniero non residente è tassato al 30%, o a un'aliquota inferiore prevista da una convenzione, se non è effettivamente connesso a un'attività commerciale negli USA. La sua panoramica sulla tassazione dei non residenti aggiunge che questo tipo di reddito è tassato con l'aliquota fissa, senza che siano ammesse deduzioni.

In parole semplici: se non si fa altro, l'imposta è calcolata sull'affitto che ricevi, prima di interessi sul mutuo, property tax, assicurazione, riparazioni o spese di gestione. Per una casa con un mutuo e dei costi correnti, questo può portare via una quota consistente dell'utile reale. L'IRS dice anche che il proprietario consegna il Form W-8ECI a un withholding agent o a chi paga quando il reddito è dichiarato come effettivamente connesso.

L'alternativa: imposta sull'affitto netto

Un proprietario non residente di immobili USA detenuti a scopo di reddito può scegliere un'altra strada. Ai sensi della sezione 871(d) dell'Internal Revenue Code il proprietario può optare per trattare tutto il reddito da quell'immobile come effettivamente connesso a un'attività negli USA. L'IRS afferma che questo consente al proprietario di dedurre le spese e di pagare l'imposta con aliquote progressive, le stesse che si applicano ai cittadini e ai residenti USA, invece del 30% fisso.

• Come si esercita. Allegando una dichiarazione al Form 1040-NR, o a un Form 1040-X rettificativo. La dichiarazione elenca, tra le altre cose, tutti gli immobili USA che possiedi e il reddito che ne ricavi.
• Che cosa copre. Tutti gli immobili USA detenuti a scopo di reddito, e l'IRS cita il reddito da locazione tra le voci.
• Quanto dura. Fino alla revoca. Presenti il Form 1040-NR per l'anno in cui eserciti l'opzione per la prima volta e per ogni anno successivo.
• La scadenza. L'IRS indica di presentare la dichiarazione entro sedici mesi dalla scadenza originaria, altrimenti si perdono deduzioni e crediti salvo deroga concessa dall'IRS. Considera la tempistica esatta una cosa da confermare con il tuo consulente.

Se la via del netto sia migliore di quella del lordo dipende dai tuoi costi e da eventuali convenzioni tra gli Stati Uniti e il tuo paese. L'IRS osserva che le aliquote e le esenzioni previste dalle convenzioni variano per paese e per tipo di reddito, e la sua pagina sulle convenzioni elenca i paesi partner. Qui non indichiamo alcuna aliquota convenzionale.

Moduli e numeri che incontrerai

Il Form 1040-NR è la dichiarazione dei non residenti. Le istruzioni dell'IRS dicono che per presentarla serve un numero di Social Security o un ITIN, e che l'opzione ti permette di riportare questo reddito da immobili USA nel modulo principale anziché nella Schedule NEC.

L'ITIN è, nelle parole dell'IRS, un numero per l'elaborazione fiscale destinato a certi stranieri non residenti e residenti che non possono ottenere un SSN. Lo richiedi con il Form W-7. La maggior parte dei proprietari europei non avrà un SSN, quindi l'ITIN è la questione tipica. Chiedi per tempo quanto tempo si aspetta che ci voglia il tuo consulente.

Il Form W-8ECI è ciò che un proprietario straniero consegna a un withholding agent o a chi paga per dichiarare che il reddito è effettivamente connesso. La pagina del modulo sul sito dell'IRS riporta una data di revisione di ottobre 2021.

Una casa per le vacanze che usi tu stesso

L'uso misto cambia il calcolo. La IRS Publication 527 per il 2025 tratta in un capitolo a parte una casa usata sia come abitazione sia come immobile in affitto. Un giorno conta come uso personale quando ci stai tu o la tua famiglia, e la pubblicazione afferma che se affitti la casa per meno di 15 giorni in un anno, quell'affitto non va incluso nel reddito. Anche le spese sono limitate quando usi la casa personalmente e la affitti per un periodo più lungo.

La Publication 527 è scritta per i contribuenti USA, quindi non possiamo dire come si applichino le sue regole sull'uso personale a un non residente che opta per il trattamento netto. Conferma questo punto con un consulente fiscale transfrontaliero. Tieni fin dal primo giorno un calendario dei tuoi soggiorni e delle notti affittate: le cifre che non riesci a ricostruire più tardi sono quelle che ti costano.

Come vedono un affitto i finanziatori

I finanziatori classificano le case in base a come le usi, e l'etichetta cambia il prestito. La Selling Guide di Fannie Mae definisce tre tipi di occupazione. Un'abitazione principale è la casa in cui vivi. Una seconda casa è un immobile a una sola unità che occupi per parte dell'anno, adatto all'uso tutto l'anno e sotto il tuo controllo esclusivo. Non è una multiproprietà né un pool di affitto, e nessun terzo può controllare quando viene occupata. Un immobile d'investimento è un immobile che non occupi.

Fannie Mae applica alle seconde case e agli immobili d'investimento prezzi con adeguamenti aggiuntivi e richiede per entrambi l'approvazione del suo sistema di valutazione automatizzata. Per un mutuatario con più case ipotecate, la guida consente fino a dieci immobili finanziati con la valutazione automatizzata e aggiunge requisiti di riserve che crescono con il numero. Se vuoi usare l'affitto previsto per qualificarti, la guida chiede almeno dodici mesi di esperienza nella gestione di immobili, documentata per esempio nella Schedule E della dichiarazione dei redditi, con un contratto di locazione accettabile solo in casi stabiliti.

Il punto pratico: di' al finanziatore come userai la casa prima di fare domanda. Un prestito ottenuto come seconda casa e poi affittato tutto l'anno può violare le condizioni del prestito. Leggi i foreign national loans per sapere come i finanziatori che operano fuori dalle regole standard trattano un acquirente non residente.

Le imposte nel tuo paese

L'imposta USA è solo uno strato. Il tuo paese di solito vorrà sapere dei redditi da locazione esteri, e il modo in cui riconosce uno sgravio per l'imposta pagata negli Stati Uniti dipende da quel paese e dalla sua convenzione con gli Stati Uniti. Qui non esponiamo le regole di nessun paese. La pagina dell'IRS sulle convenzioni conferma che esistono e che variano; la tua amministrazione fiscale ti dice che cosa riconosce o esenta, e un consulente transfrontaliero può mettere affiancate le due dichiarazioni. Le nostre guide per paese indicano l'ente fiscale giusto per ogni paese europeo che trattiamo.

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