Ihr US-Haus als europäischer Eigentümer vermieten

Dürfen Sie überhaupt vermieten?

Nichts im US-Bundesrecht hindert einen Nichtansässigen daran, ein Haus zu vermieten, das ihm gehört. Die Grenzen liegen näher an der Immobilie. Ihre Hypothek kann die Vermietung einschränken, eine Eigentümergemeinschaft (HOA) oder ein Condominium kann eine Mindestmietdauer festlegen oder Vermietung verbieten, und eine Stadt oder ein County kann Kurzaufenthalte über die Bauordnung regeln. Diese Regeln unterscheiden sich von Straße zu Straße, gehören also vor dem Kauf in Ihre Prüfungen und nicht erst nach der ersten Buchung.

Unser Florida-Ratgeber zeigt, wie stark das schon innerhalb eines Bundesstaats variiert: Überall gilt dasselbe Landesrecht, doch die Antwort für eine Ferienvermietung ändert sich je nach Stadt und älteren lokalen Regeln. Die anderen Seiten in unserem Bereich Standorte tun das Gleiche für jede Region.

Der Standard: Steuer auf die Bruttomiete

Die IRS stellt klar, dass Einkünfte aus Immobilien in den USA, die einem nichtansässigen Ausländer gehören, mit 30 % oder einem niedrigeren Abkommenssatz besteuert werden, wenn sie nicht effectively connected mit einem US-Gewerbe oder Geschäft sind. Ihr Überblick zur Besteuerung Nichtansässiger fügt hinzu, dass diese Art von Einkünften mit dem Pauschalsatz besteuert wird, ohne dass Abzüge erlaubt sind.

Einfach gesagt: Wenn nichts weiter unternommen wird, wird die Steuer auf die Miete berechnet, die Sie erhalten, vor Hypothekenzinsen, Property Tax, Versicherung, Reparaturen oder Verwaltungsgebühren. Bei einem Haus mit Hypothek und laufenden Kosten kann das einen großen Teil des tatsächlichen Gewinns kosten. Die IRS sagt außerdem, dass der Eigentümer einem Withholding Agent oder Zahlenden das Formular W-8ECI übergibt, wenn Einkünfte als effectively connected geltend gemacht werden.

Die Alternative: Steuer auf die Nettomiete

Ein nichtansässiger Eigentümer von US-Immobilien, die Einkünfte erzielen, kann einen anderen Weg wählen. Nach Section 871(d) des Internal Revenue Code kann der Eigentümer wählen, alle Einkünfte aus dieser Immobilie als effectively connected mit einem US-Geschäft zu behandeln. Laut IRS kann er dann Abzüge geltend machen und Steuer nach gestaffelten Sätzen zahlen, denselben Sätzen wie für US-Staatsbürger und Ansässige, statt der pauschalen 30 %.

• Wie man sie trifft. Durch Beifügen einer Erklärung zum Formular 1040-NR oder zu einem geänderten Formular 1040-X. Die Erklärung nennt unter anderem alle US-Immobilien, die Ihnen gehören, und die Einkünfte daraus.
• Was sie umfasst. Alle US-Immobilien, die Einkünfte erzielen, und die IRS nennt Mieteinkünfte ausdrücklich unter den Einkunftsarten.
• Wie lange sie gilt. Bis Sie sie widerrufen. Sie reichen das Formular 1040-NR für das Jahr ein, in dem Sie erstmals wählen, und für jedes weitere Jahr.
• Die Frist. Die IRS sagt, die Erklärung sei innerhalb von sechzehn Monaten nach dem ursprünglichen Fälligkeitstermin einzureichen, sonst gehen Abzüge und Gutschriften verloren, es sei denn, die IRS gewährt eine Ausnahme. Bestätigen Sie den genauen Zeitplan mit Ihrem Berater.

Ob der Nettoweg besser ist als der Bruttoweg, hängt von Ihren Kosten und von einem etwaigen Abkommen zwischen den USA und Ihrem Land ab. Die IRS weist darauf hin, dass Abkommenssätze und Befreiungen je nach Land und Einkunftsart verschieden sind, und ihre Abkommensseite listet die Partnerländer auf. Einen Abkommenssatz nennen wir hier nicht.

Formulare und Nummern, die Ihnen begegnen

Das Formular 1040-NR ist die Steuererklärung für Nichtansässige. Laut IRS-Anleitung brauchen Sie zum Einreichen eine Social Security Number oder eine ITIN, und die Wahl erlaubt es, diese Einkünfte aus US-Immobilien im Hauptformular statt in Schedule NEC anzugeben.

Eine ITIN ist, in der Formulierung der IRS, eine Steuerbearbeitungsnummer für bestimmte nichtansässige und ansässige Ausländer, die keine SSN erhalten können. Sie beantragen sie mit dem Formular W-7. Die meisten europäischen Eigentümer haben keine SSN, die ITIN ist also die übliche Frage. Fragen Sie früh, wie lange Ihr Berater die Bearbeitung erwartet.

Das Formular W-8ECI übergibt ein ausländischer Eigentümer einem Withholding Agent oder Zahlenden, um zu erklären, dass die Einkünfte effectively connected sind. Die Formularseite der IRS zeigt ein Fassungsdatum von Oktober 2021.

Ein Ferienhaus, das Sie selbst nutzen

Gemischte Nutzung verändert die Rechnung. IRS Publication 527 für 2025 behandelt ein Haus, das sowohl als Zuhause als auch als Mietobjekt genutzt wird, in einem eigenen Kapitel. Ein Tag zählt als private Nutzung, wenn Sie oder Ihre Familie dort wohnen, und die Publikation sagt, dass Sie die Miete nicht zum Einkommen rechnen, wenn Sie das Haus an weniger als 15 Tagen im Jahr vermieten. Auch die Ausgaben sind begrenzt, wenn Sie das Haus persönlich nutzen und länger vermieten.

Publication 527 richtet sich an US-Steuerpflichtige, deshalb können wir nicht sagen, wie ihre Regeln zur privaten Nutzung für einen Nichtansässigen gelten, der die Nettobesteuerung wählt. Klären Sie das mit einem grenzüberschreitend erfahrenen Steuerberater. Führen Sie vom ersten Tag an einen Kalender Ihrer eigenen Aufenthalte und der vermieteten Nächte: Die Zahlen, die Sie später nicht mehr rekonstruieren können, sind die, die Sie Geld kosten.

Wie Kreditgeber eine Vermietung sehen

Kreditgeber ordnen Häuser danach ein, wie Sie sie nutzen, und die Einordnung verändert das Darlehen. Der Selling Guide von Fannie Mae definiert drei Nutzungsarten. Ein Hauptwohnsitz ist das Haus, in dem Sie leben. Ein Zweitwohnsitz ist ein Haus mit einer Wohneinheit, das Sie einen Teil des Jahres selbst bewohnen, ganzjährig nutzbar und unter Ihrer alleinigen Kontrolle. Es ist weder ein Timesharing noch ein Vermietungspool, und kein Dritter darf bestimmen, wann es bewohnt wird. Eine Kapitalanlage-Immobilie ist eine, die Sie nicht selbst bewohnen.

Fannie Mae bepreist Zweitwohnsitze und Kapitalanlage-Immobilien mit zusätzlichen Aufschlägen und verlangt für beide die Freigabe seiner automatisierten Prüfung. Für einen Darlehensnehmer mit mehreren hypothekenfinanzierten Häusern erlaubt der Leitfaden bis zu zehn finanzierte Immobilien in der automatisierten Prüfung und fügt Reserveanforderungen hinzu, die mit der Zahl steigen. Wenn Sie erwartete Mieten für die Qualifizierung nutzen wollen, verlangt der Leitfaden mindestens zwölf Monate Erfahrung in der Immobilienverwaltung, belegt zum Beispiel durch Schedule E der Steuererklärung, wobei ein Mietvertrag nur in festgelegten Fällen genügt.

Der praktische Punkt: Sagen Sie dem Kreditgeber vor dem Antrag, wie Sie das Haus nutzen werden. Ein Darlehen, das für einen Zweitwohnsitz aufgenommen und dann ganzjährig vermietet wird, kann gegen die Darlehensbedingungen verstoßen. Lesen Sie Foreign National Loans, um zu sehen, wie Kreditgeber außerhalb der Standardregeln einen Käufer behandeln, der nicht in den USA ansässig ist.

Steuer im Heimatland

Die US-Steuer ist nur eine Ebene. Ihr Heimatland will in der Regel von ausländischen Mieteinnahmen wissen, und wie es für in den USA gezahlte Steuer Entlastung gewährt, hängt von diesem Land und seinem Abkommen mit den USA ab. Die Regeln einzelner Länder legen wir hier nicht dar. Die Abkommensseite der IRS bestätigt, dass es Abkommen gibt und dass sie sich unterscheiden. Ihre heimische Steuerbehörde sagt Ihnen, was sie anrechnet oder freistellt, und ein grenzüberschreitend erfahrener Berater kann beide Erklärungen nebeneinanderlegen. Unsere Länderratgeber nennen für jedes europäische Land, das wir behandeln, die richtige Steuerbehörde.

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