Je huis in de VS verhuren als Europese eigenaar

Mag je het wel verhuren?

Niets in de Amerikaanse federale wetgeving verbiedt een niet-ingezetene om een huis dat hij bezit te verhuren. De beperkingen liggen dichter bij de woning. Je hypotheek kan verhuur beperken, een vereniging van eigenaren (homeowners association) of een appartementencomplex (condominium) kan een minimale huurperiode vaststellen of verhuur verbieden, en een stad of county kan korte verblijven reguleren via bestemmingsregels. Die regels verschillen van straat tot straat, dus horen ze bij je controles vóór je koopt, niet na de eerste boeking.

Onze gids over Florida laat zien hoeveel dit binnen één staat kan verschillen: overal geldt dezelfde staatswet, maar het antwoord voor vakantieverhuur verandert per stad en door oudere lokale regels. De andere pagina's in onze sectie locaties doen hetzelfde voor elk gebied.

De standaard: belasting over de bruto huur

De IRS stelt dat inkomen uit onroerend goed in de Verenigde Staten dat eigendom is van een niet-ingezeten vreemdeling wordt belast tegen 30%, of een lager verdragstarief, als het niet effectively connected is met een Amerikaans bedrijf. In het overzicht over de belasting van niet-ingezetenen staat verder dat dit soort inkomen tegen het vaste tarief wordt belast zonder dat aftrekposten zijn toegestaan.

In gewone taal: als er niets anders wordt gedaan, wordt de belasting berekend over de huur die je ontvangt, vóór hypotheekrente, property tax, verzekering, reparaties of beheerkosten. Voor een woning met een hypotheek en lopende kosten kan dat een groot deel van de werkelijke winst opslokken. De IRS zegt ook dat de eigenaar Form W-8ECI geeft aan een inhoudingsplichtige of betaler wanneer inkomen als effectively connected wordt aangemerkt.

Het alternatief: belasting over de netto huur

Een niet-ingezeten eigenaar van onroerend goed in de VS dat inkomsten oplevert, kan een andere route kiezen. Onder section 871(d) van de Internal Revenue Code mag de eigenaar ervoor kiezen al het inkomen uit dat onroerend goed te behandelen als effectively connected met een Amerikaans bedrijf. Volgens de IRS kan de eigenaar dan aftrekposten opvoeren en belasting betalen tegen progressieve tarieven, dezelfde tarieven die gelden voor Amerikaanse staatsburgers en ingezetenen, in plaats van de vaste 30%.

• Hoe je de keuze maakt. Door een verklaring bij Form 1040-NR te voegen, of bij een gewijzigd Form 1040-X. In de verklaring staat onder meer al het onroerend goed in de VS dat je bezit en het inkomen daaruit.
• Wat ze omvat. Al het onroerend goed in de VS dat inkomsten oplevert, en de IRS noemt huurinkomsten onder de onderdelen.
• Hoe lang ze geldt. Tot je haar intrekt. Je dient Form 1040-NR in voor het jaar waarin je voor het eerst kiest en voor elk jaar daarna.
• De termijn. De IRS zegt dat je binnen zestien maanden na de oorspronkelijke vervaldatum moet indienen, anders verlies je aftrekposten en kortingen, tenzij de IRS een ontheffing verleent. Bevestig de exacte timing bij je adviseur.

Of de netto route beter uitpakt dan de bruto route, hangt af van je kosten en van een eventueel verdrag tussen de Verenigde Staten en jouw land. De IRS merkt op dat verdragstarieven en vrijstellingen verschillen per land en per soort inkomen, en de verdragspagina noemt de partnerlanden. Wij noemen hier geen verdragstarief.

Formulieren en nummers waar je mee te maken krijgt

Form 1040-NR is de aangifte voor niet-ingezetenen. Volgens de instructies van de IRS heb je een Social Security number of een ITIN nodig om aangifte te doen, en kun je door de keuze dit inkomen uit onroerend goed op het hoofdformulier opgeven in plaats van op Schedule NEC.

Een ITIN is, in de woorden van de IRS, een nummer voor belastingadministratie voor bepaalde niet-ingezeten en ingezeten vreemdelingen die geen SSN kunnen krijgen. Je vraagt het aan met Form W-7. De meeste Europese eigenaren hebben geen SSN, dus de ITIN is de gebruikelijke vraag. Vraag vroeg hoe lang je adviseur denkt dat het duurt.

Form W-8ECI geeft een buitenlandse eigenaar aan een inhoudingsplichtige of betaler om te zeggen dat het inkomen effectively connected is. De formulierpagina van de IRS toont een herzieningsdatum van oktober 2021.

Een vakantiewoning die je zelf gebruikt

Gemengd gebruik verandert de berekening. IRS Publication 527 voor 2025 behandelt een woning die zowel als huis als als verhuurobject wordt gebruikt in een eigen hoofdstuk. Een dag telt als persoonlijk gebruik als jij of je gezin er verblijft, en de publicatie zegt dat als je de woning minder dan 15 dagen in een jaar verhuurt, je die huur niet bij het inkomen telt. Ook de kosten zijn beperkt als je de woning zelf gebruikt en langer verhuurt.

Publication 527 is geschreven voor Amerikaanse belastingplichtigen, dus we kunnen niet zeggen hoe de regels voor persoonlijk gebruik uitpakken voor een niet-ingezetene die kiest voor netto belasting. Bevestig dat punt bij een belastingadviseur met grensoverschrijdende ervaring. Houd vanaf de eerste dag een kalender bij van je eigen verblijven en van verhuurde nachten; de cijfers die je later niet meer kunt reconstrueren, zijn degene die je geld kosten.

Hoe geldverstrekkers een verhuurde woning zien

Geldverstrekkers delen woningen in naar hoe je ze gebruikt, en de categorie verandert de lening. De Selling Guide van Fannie Mae kent drie soorten bewoning. Een hoofdverblijf is de woning waarin je woont. Een tweede woning is een woning met één wooneenheid die je een deel van het jaar zelf bewoont, geschikt voor gebruik het hele jaar door en onder jouw exclusieve controle. Het is geen timeshare of verhuurpool, en geen derde partij mag bepalen wanneer ze wordt bewoond. Een beleggingspand is een woning die je niet bewoont.

Fannie Mae prijst tweede woningen en beleggingspanden met extra opslagen en eist voor beide goedkeuring door zijn geautomatiseerde beoordeling. Voor een lener met meerdere woningen met een hypotheek staat de gids maximaal tien gefinancierde woningen toe onder geautomatiseerde beoordeling en komen er reserve-eisen bij die stijgen met het aantal. Wil je verwachte huur gebruiken om te kwalificeren, dan vraagt de gids minstens twaalf maanden ervaring met vastgoedbeheer, bijvoorbeeld aangetoond met Schedule E van de belastingaangifte, waarbij een huurcontract alleen in vastgestelde gevallen volstaat.

Het praktische punt: vertel de geldverstrekker hoe je de woning gaat gebruiken voordat je aanvraagt. Een lening die is afgesloten voor een tweede woning en daarna het hele jaar wordt verhuurd, kan de leningvoorwaarden schenden. Lees foreign national loans voor hoe geldverstrekkers buiten de standaardregels een koper uit het buitenland behandelen.

Belasting in je eigen land

Amerikaanse belasting is maar één laag. Je eigen land wil meestal weten van buitenlandse huurinkomsten, en hoe het verlichting geeft voor belasting die in de Verenigde Staten is betaald, hangt af van dat land en van zijn verdrag met de Verenigde Staten. Wij zetten de regels van geen enkel land uiteen. De verdragspagina van de IRS bevestigt dat er verdragen bestaan en dat ze verschillen; je eigen belastingdienst vertelt je wat die verrekent of vrijstelt, en een adviseur met grensoverschrijdende ervaring kan de twee aangiften naast elkaar leggen. In onze landengidsen staat de juiste belastinginstantie voor elk Europees land dat we behandelen.

Vragen van mensen die vanuit Europa verhuizen

Lees verder

• Foreign national loans: Amerikaanse hypotheken voor kopers die in Europa wonen
• Hoeveel aanbetaling en eigen geld je nodig hebt voor een huis in de VS
• Florida
• Een huis in de VS kopen vanuit het VK of de EU
• Start een persoonlijke hypotheekscan voor de VS