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Alquilar tu vivienda de EE. UU. como propietario europeo

Sí, puedes alquilar una vivienda de EE. UU. de la que eres propietario mientras vives en Europa. La pregunta difícil son los impuestos. Para un propietario no residente, Estados Unidos tiene una forma de gravar el alquiler por defecto y una opción que la cambia, y la elección entre las dos puede decidir si el alquiler merece la pena.

Elaborado, revisado y aprobado por Bas Terpstra, certificado por la AFM y por PGN8 min de lectura

De un vistazo

Cifras revisadas el

Impuesto de EE. UU. por defecto sobre el alquiler
El 30 % del alquiler bruto, o un tipo menor de un convenio, sin deducciones (IRS, extranjeros no residentes y bienes inmuebles de EE. UU.; Publication 519, 2025).
La alternativa
Optar por tratar el alquiler como ingreso vinculado efectivamente a una actividad en EE. UU. (effectively connected income): se permiten deducciones y se tributa con los mismos tipos progresivos que los ciudadanos y residentes de EE. UU. (IRS).
Declaración obligatoria
Form 1040-NR, por el año en que optas por primera vez y todos los años siguientes hasta que revoques la opción (IRS).
Formulario para el pagador
Form W-8ECI, que se entrega a un agente de retención o pagador en el primer año de la opción (IRS, revisión de 10/2021).
Número de contribuyente
Para presentar el Form 1040-NR se necesita un SSN o un ITIN. El ITIN es para quienes no pueden obtener un SSN y se solicita con el Form W-7 (IRS).
Visión del prestamista
Fannie Mae considera segunda residencia una vivienda de una unidad que ocupas parte del año con control exclusivo, y inmueble de inversión una vivienda que no ocupas (Selling Guide B2-1.1-01).

¿Se puede alquilar siquiera?

Nada en la ley federal de EE. UU. impide que un no residente alquile una vivienda de su propiedad. Los límites están más cerca de la propiedad. Tu hipoteca puede restringir el alquiler, una asociación de propietarios o una comunidad de condominio puede fijar una duración mínima del contrato o prohibir los alquileres, y una ciudad o un condado puede regular las estancias cortas mediante la zonificación. Esas normas cambian de una calle a otra, así que forman parte de tus comprobaciones antes de comprar, no después de la primera reserva.

Nuestra guía de Florida muestra cuánto varía esto dentro de un solo estado: se aplica la misma ley estatal en todas partes, pero la respuesta para un alquiler vacacional cambia según la ciudad y según normas locales más antiguas. Las demás páginas de nuestra sección de destinos hacen lo mismo con cada zona.

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El régimen por defecto: impuesto sobre el alquiler bruto

El IRS afirma que los ingresos de bienes inmuebles situados en Estados Unidos propiedad de un extranjero no residente tributan al 30 %, o a un tipo menor de un convenio, si no están vinculados efectivamente a una actividad empresarial en EE. UU. Su resumen sobre la tributación de los no residentes añade que este tipo de ingresos tributa al tipo fijo sin que se permita ninguna deducción.

En lenguaje llano: si no se hace nada más, el impuesto se calcula sobre el alquiler que recibes, antes de los intereses de la hipoteca, el property tax, el seguro, las reparaciones o los honorarios de gestión. Para una vivienda con hipoteca y gastos corrientes, eso puede llevarse una gran parte del beneficio real. El IRS dice también que el propietario entrega el Form W-8ECI a un agente de retención o pagador cuando los ingresos se declaran como vinculados efectivamente a una actividad en EE. UU.

La alternativa: impuesto sobre el alquiler neto

Un propietario no residente de bienes inmuebles de EE. UU. mantenidos para obtener ingresos puede elegir otro camino. Según la sección 871(d) del Internal Revenue Code, el propietario puede optar por tratar todos los ingresos de esa propiedad como vinculados efectivamente a una actividad empresarial en EE. UU. El IRS dice que esto permite al propietario reclamar deducciones y pagar impuestos con tipos progresivos, los mismos que se aplican a los ciudadanos y residentes de EE. UU., en lugar del 30 % fijo.

  • Cómo se ejerce. Adjuntando una declaración al Form 1040-NR, o a un Form 1040-X rectificativo. La declaración enumera, entre otras cosas, todos los bienes inmuebles de EE. UU. que posees y los ingresos que generan.
  • Qué abarca. Todos los bienes inmuebles de EE. UU. mantenidos para obtener ingresos, y el IRS cita los ingresos por alquiler entre los conceptos.
  • Cuánto dura. Hasta que la revoques. Presentas el Form 1040-NR por el año en que optas por primera vez y por todos los años siguientes.
  • El plazo. El IRS dice que hay que presentarla dentro de los dieciséis meses posteriores al vencimiento original o se pierden las deducciones y los créditos, salvo que el IRS conceda una dispensa. Trata el calendario exacto como algo que debes confirmar con tu asesor.

Que la vía neta sea mejor que la bruta depende de tus costes y de cualquier convenio entre Estados Unidos y tu país. El IRS señala que los tipos y las exenciones de los convenios varían según el país y el tipo de ingreso, y su página de convenios enumera los países socios. Aquí no indicamos ningún tipo de convenio.

Formularios y números con los que te encontrarás

El Form 1040-NR es la declaración de los no residentes. Las instrucciones del IRS dicen que necesitas un número de la Seguridad Social o un ITIN para presentarla, y que la opción te permite declarar estos ingresos de bienes inmuebles en el formulario principal en lugar de en el Schedule NEC.

Un ITIN es, en palabras del IRS, un número de tramitación fiscal para ciertos extranjeros no residentes y residentes que no pueden obtener un SSN. Se solicita con el Form W-7. La mayoría de los propietarios europeos no tendrán un SSN, así que el ITIN es la pregunta habitual. Pregunta pronto cuánto tiempo calcula tu asesor que tardará.

El Form W-8ECI es lo que un propietario extranjero entrega a un agente de retención o pagador para indicar que los ingresos están vinculados efectivamente a una actividad en EE. UU. La página del formulario en el IRS muestra una fecha de revisión de octubre de 2021.

Una vivienda vacacional que usas tú mismo

El uso mixto cambia el cálculo. La IRS Publication 527 de 2025 trata en su propio capítulo una vivienda usada a la vez como hogar y como alquiler. Un día cuenta como uso personal cuando te alojas tú o tu familia, y la publicación dice que, si alquilas la vivienda menos de 15 días en un año, no incluyes ese alquiler en los ingresos. Los gastos también están limitados cuando usas la vivienda personalmente y la alquilas durante más tiempo.

La Publication 527 está escrita para contribuyentes de EE. UU., así que no podemos decir cómo se aplican sus normas de uso personal a un no residente que opta por el tratamiento neto. Confirma ese punto con un asesor fiscal con experiencia transfronteriza. Lleva desde el primer día un calendario de tus propias estancias y de las noches alquiladas: las cifras que no puedes reconstruir más tarde son las que te cuestan dinero.

Cómo ven los prestamistas un alquiler

Los prestamistas clasifican las viviendas según el uso que les das, y la etiqueta cambia el préstamo. La Selling Guide de Fannie Mae define tres tipos de ocupación. Una vivienda habitual es la casa en la que vives. Una segunda residencia es una vivienda de una unidad que ocupas parte del año, apta para uso durante todo el año y bajo tu control exclusivo. No es un tiempo compartido ni un fondo común de alquileres, y ningún tercero puede controlar cuándo se ocupa. Un inmueble de inversión es el que no ocupas.

Fannie Mae fija el precio de las segundas residencias y de los inmuebles de inversión con ajustes adicionales y exige para ambos la aprobación de su evaluación automatizada. Para un prestatario con varias viviendas hipotecadas, la guía permite hasta diez propiedades financiadas con evaluación automatizada y añade requisitos de reservas que aumentan con el número. Si quieres usar el alquiler previsto para calificar, la guía pide al menos doce meses de experiencia en gestión de propiedades, documentada por ejemplo en el Schedule E de la declaración de impuestos, y solo acepta un contrato de arrendamiento en casos determinados.

La conclusión práctica: dile al prestamista cómo usarás la vivienda antes de solicitar. Un préstamo contratado como segunda residencia y alquilado después todo el año puede incumplir las condiciones del préstamo. Lee los foreign national loans para ver cómo tratan a un comprador no residente los prestamistas que quedan fuera de las normas estándar.

Impuestos en tu país

El impuesto de EE. UU. es solo una capa. Tu país normalmente querrá saber de los ingresos por alquileres en el extranjero, y cómo da alivio por el impuesto pagado en Estados Unidos depende de ese país y de su convenio con Estados Unidos. Aquí no exponemos las normas de ningún país. La página de convenios del IRS confirma que existen convenios y que varían; tu autoridad tributaria te dice qué acredita o qué exime, y un asesor transfronterizo puede poner las dos declaraciones una junto a la otra. Nuestras guías por países nombran el organismo tributario adecuado de cada país europeo que cubrimos.

Antes de alquilar tu vivienda de EE. UU.

  • Lee las condiciones de tu hipoteca y dile al prestamista cómo usarás la vivienda.
  • Comprueba las normas de la asociación de propietarios, del condominio y de la ciudad o el condado sobre el alquiler y las estancias cortas.
  • Decide con un asesor transfronterizo entre el impuesto bruto del 30 % y la opción por el neto.
  • Pregunta si un convenio con tu país cambia el tipo.
  • Comprueba si tienes un SSN o si necesitas un ITIN, y calcula el tiempo del Form W-7.
  • Lleva desde el primer día un registro de los días de uso personal, las noches alquiladas, el alquiler cobrado y los costes.
  • Pregunta a tu autoridad tributaria cómo se acredita o se exime el impuesto de EE. UU. pagado por el alquiler.

Preguntas de quienes se mudan desde Europa

Sigue investigando

Fuentes (13)

Las cifras y las normas de esta página se contrastaron con estas fuentes el 5 de octubre de 2026. Los tipos, los precios y las normas locales cambian, así que confirma todo aquello en lo que te apoyes antes de comprometerte.

Elaborado, revisado y aprobado por Bas Terpstra, certificado por la AFM y por PGN
Basterpstra B.V., Drachten, Países Bajos (AFM 12050993)

Quién elaboró esta guía. Bas Terpstra elabora, revisa y aprueba cada guía, con herramientas de IA y fuentes públicas como punto de partida. Las normas y las cifras cambian, así que toma esto como información general y confirma los detalles para tu situación.

Esta página ofrece información general y no constituye asesoramiento financiero, jurídico, fiscal ni migratorio personalizado. Nada de lo que aparece aquí es una oferta, y no se promete ningún tipo de interés, importe de préstamo, aprobación ni resultado de visado. La disponibilidad de una hipoteca depende del estatus migratorio, de los ingresos, del historial crediticio, de la tasación y de los criterios del prestamista, y las normas sobre préstamos, impuestos y ámbito local cambian. Consulta con un prestamista estadounidense autorizado, un abogado de inmigración y un asesor fiscal con experiencia transfronteriza. Cualquier inmueble que garantice un préstamo puede correr peligro si no se pagan las cuotas.