Eine US-Hypothek ohne US-Kreditscore erhalten

Wie ein US-Kreditscore funktioniert

Ein Kreditscore ist eine Prognose, wie wahrscheinlich Sie zurückzahlen, berechnet aus den Angaben in Ihren Bonitätsauskünften. Die meisten Scores reichen von 300 bis 850. Das FICO-Modell, auf das sich Hypothekenkreditgeber stützen, gewichtet fünf Dinge: Ihre Zahlungshistorie (35 %), wie viel Sie schulden (30 %), wie lange Sie schon Kredit haben (15 %), die Mischung der Kreditarten (10 %) und jüngste Anträge (10 %).

Nichts in dieser Liste betrifft Einkommen oder Ersparnisse, und nichts reicht über den Atlantik. Die drei US-Auskunfteien halten nur, was US-Kreditgeber ihnen melden. Ein Neuankömmling ist deshalb, was die Branche „credit invisible“ nennt: Es gibt keine Akte, also gibt es keinen Score.

Drei Wege, wie ein Kreditgeber damit umgehen kann

1. Der automatisierte Weg, ohne Mindestscore

Die meisten Darlehen werden vom Desktop Underwriter von Fannie Mae geprüft. Er verlangt keinen Mindest-Kreditscore mehr: Er gewichtet die gesamte Akte. Wo kein Darlehensnehmer einen Score hat, kann er das Darlehen dennoch prüfen. Zeigt Ihre Bonitätsauskunft mindestens ein Konto, gibt es keine Einschränkung beim Zweck des Darlehens oder bei der Art, wie Sie das Haus nutzen. Zeigt sie keines, muss es sich um den Kauf eines Hauptwohnsitzes handeln, in dem alle Darlehensnehmer wohnen werden. Mit zwölf Monaten verifizierter Kontodaten kann das System außerdem Ihre Zahlungsströme und Mietzahlungen betrachten.

2. Der manuelle Weg, mit nicht traditioneller Bonität

Ein menschlicher Underwriter kann aus anderen Zahlungsnachweisen ein Bonitätsprofil aufbauen, etwa aus Miete, Nebenkosten und Versicherungen, und der Leitfaden von Fannie Mae weist Kreditgeber an, Bonitätsreferenzen aus anderen Ländern zu nutzen, wenn ein Nicht-US-Staatsbürger nicht genug US-Referenzen hat. Der Preis sind engere Grenzen: nur ein Hauptwohnsitz mit einer Wohneinheit, keine Darlehen über der Standardgrenze der Region, gesamte Schuldenzahlungen von höchstens 36 % des Einkommens und zwölf Monate Reserven, sofern Sie keine Historie der Wohnkostenzahlungen belegen können.

3. Ein Darlehen außerhalb der Standardregeln

Kreditgeber, die Darlehen in den eigenen Büchern halten, können ihre eigene Bonitätspolitik festlegen. Manche akzeptieren eine Bonitätsauskunft aus Ihrem Heimatland oder Referenzen Ihrer Bank. Diese Darlehen kosten tendenziell mehr und verlangen eine höhere Anzahlung. Sie sind auch der Weg für Käufer, die gar nicht in den Vereinigten Staaten leben: Siehe Foreign National Loans.

Welchen dieser Wege ein Kreditgeber anbietet, ist seine eigene Entscheidung, und viele Kreditgeber bieten nur den ersten an. Fragen Sie vor dem Antrag, denn ein abgelehnter Antrag nützt niemandem.

Ab der ersten Woche einen US-Score aufbauen

• Eröffnen Sie ein US-Bankkonto, sobald Sie eine Adresse haben, und lassen Sie Ihr Gehalt darauf überweisen.
• Holen Sie sich eine Kreditkarte. Wird Ihnen eine gewöhnliche Karte verweigert, funktioniert eine besicherte Karte: Sie hinterlegen einen Betrag, zum Beispiel 500 $, und der wird Ihr Limit.
• Nutzen Sie sie sparsam und zahlen Sie vollständig. Das Consumer Financial Protection Bureau rät, unter 30 % des Limits zu bleiben. Die Zahlungshistorie ist der größte Teil des Scores.
• Erwägen Sie einen Credit-Builder-Kredit, einen kleinen Kredit, der einen Zahlungsnachweis schaffen soll, während Sie sparen.
• Zahlen Sie Ihre Miete jeden Monat von Ihrem US-Konto, damit ein sauberer Nachweis über zwölf Monate entsteht.
• Vermeiden Sie eine Flut von Anträgen. Neue Kredite gehen in den Score ein.

Nach sechs Monaten mit einem bestehenden, gemeldeten Konto haben Sie einen FICO-Score. Er wird dünn sein, mit nur einem Konto dahinter, aber er bringt Sie von den oben genannten Wegen in die gewöhnliche Kreditvergabe.

Was Sie aus Europa mitbringen sollten

Ihre Bonitätsauskunft aus dem Heimatland wird nicht bewertet, aber sie ist ein Nachweis, und beim manuellen Weg ist es ein Nachweis, den ein Kreditgeber nutzen soll. Fordern Sie sie vor Ihrer Abreise an: Jedes Land hat ein Register oder eine Auskunftei, die Einzelpersonen ihre eigenen Daten gibt, oft kostenlos. Unsere Länderratgeber nennen die richtige Stelle für die Niederlande, Deutschland, Frankreich, Irland, Italien, Spanien, Belgien, Polen, Schweden, Portugal und das Vereinigte Königreich. Fügen Sie zwölf Monate Kontoauszüge hinzu, die Miet- oder Hypothekenzahlungen zeigen, und lassen Sie alles ins Englische übersetzen.

Jetzt kaufen oder warten?

Hier gibt es eine echte Wahl. In den ersten Monaten zu kaufen bedeutet, einen Weg ohne Score zu nehmen, mit einem engeren Kreis von Kreditgebern und, beim manuellen Weg, einer Obergrenze von 36 % für Schuldenzahlungen im Verhältnis zum Einkommen. Ein Jahr zu mieten verschafft Ihnen einen Score, zwölf Monate dokumentierte US-Miete und eine US-Steuererklärung, die zusammen die meisten Hindernisse auf dieser Seite beseitigen. In schnell laufenden Märkten hat das Warten seinen Preis. Ein Hypothekenscan kann zeigen, auf welcher Seite dieser Abwägung Sie stehen.

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