Czy potrzebujesz ITIN albo konta w USA, żeby kupić dom w USA?

Krótka odpowiedź

Dom w USA możesz kupić bez numeru Social Security i bez konta w USA w chwili, gdy decydujesz się na zakup. Żadne z nich nie jest prawnym warunkiem własności dla zagranicznego kupującego. Pojawiają się później jako wymogi praktyczne: kredytodawca chce numeru identyfikacyjnego do sprawdzenia zdolności kredytowej, a środki na zakup muszą leżeć na koncie w USA przed closing.

W tym pytaniu mieszają się trzy różne rzeczy i warto je rozdzielić. Numer Social Security wydaje Social Security Administration i jest związany z pracą w Stanach Zjednoczonych. ITIN to numer podatkowy wydawany przez IRS. Konto w USA to usługa, którą bank sam decyduje się ci zaoferować. Każde z nich ma własne zasady i każde omawiamy poniżej.

Numer Social Security: gość go nie dostanie

Social Security Administration wydaje numery osobom uprawnionym do pracy w Stanach Zjednoczonych. Cudzoziemcowi bez zezwolenia na pracę jej podręcznik operacyjny pozwala przyznać numer tylko z ważnego powodu niezwiązanego z pracą i wymienia dwa: prawo federalne wymagające numeru do otrzymania świadczenia finansowanego federalnie albo prawo stanowe lub lokalne wymagające go do pomocy publicznej. Posiadanie domu nie jest żadnym z nich.

Jeśli więc mieszkasz w Europie i kupujesz dom wakacyjny albo inwestycyjny, nie będziesz mieć numeru Social Security i nie możesz o niego wnioskować. Dlatego istnieje ITIN i dlatego przepisy o kredytach hipotecznych mają sposób na obejście tego.

Czym jest ITIN, a czym nie jest

IRS opisuje ITIN jako dziewięciocyfrowy numer dla osób, które potrzebują amerykańskiego numeru identyfikacji podatkowej do celów podatku federalnego, ale nie mogą dostać numeru Social Security. To numer do obsługi dokumentów podatkowych. Nie daje żadnego statusu imigracyjnego, nie pozwala pracować i nie można go używać poza federalnym systemem podatkowym. Nie możesz mieć jednocześnie ITIN i numeru Social Security: jeśli później dostaniesz numer Social Security, przestajesz używać ITIN i informujesz o tym IRS.

Kto występuje o ITIN

Występujesz, jeśli masz cel związany z podatkiem federalnym i nie masz numeru Social Security. IRS podaje przykłady, takie jak cudzoziemiec-nierezydent, który musi złożyć amerykańskie zeznanie albo skorzystać z ulgi z umowy podatkowej, oraz cudzoziemiec-nierezydent, od którego pobiera się podatek u źródła od dochodu z wynajmu. Instrukcja do formularza W-7 wymienia też osoby zagraniczne z kredytem hipotecznym na dom w USA podlegającym raportowaniu odsetek oraz strony zbycia amerykańskiej nieruchomości przez osobę zagraniczną.

Kto nie powinien występować

Nie występuj, jeśli jesteś obywatelem USA, legalnym stałym rezydentem lub kimkolwiek uprawnionym do pracy w Stanach Zjednoczonych, bo wtedy możesz dostać numer Social Security. Jeśli wniosek o numer Social Security jest w toku, instrukcja każe poczekać na odpowiedź Social Security Administration, zanim złożysz formularz W-7.

Kiedy potrzebujesz go przy zakupie

Zakup domu sam w sobie nie wymaga ITIN. Potrzeba pojawia się wraz ze zdarzeniem podatkowym: amerykańskim zeznaniem, ulgami z umowy od czynszu albo sprzedażą. Poradnik o foreign national loans wyjaśnia, dlaczego dochód z wynajmu i późniejsza sprzedaż uruchamiają amerykańskie przepisy podatkowe. Wyjątek pozwalający złożyć wniosek bez dołączania zeznania podatkowego w związku z kredytem hipotecznym wskazuje formularz 1098, zaświadczenie o odsetkach od kredytu, jako dokument potwierdzający. Instrukcja nie mówi, czy samo zaciągnięcie kredytu wystarcza, a formularz 1098 zwykle pojawia się dopiero, gdy kredyt już trwa. Jak i kiedy wnioskować, to pytanie do amerykańskiego doradcy podatkowego, a nie do tej strony.

Jak wygląda wniosek

Formularz to W-7. Z instrukcji IRS, zmienionej w grudniu 2024, wynikają trzy praktyczne punkty.

• Dokumenty. Wysyłasz oryginały albo kopie poświadczone przez organ wydający. Sam paszport wystarcza. Bez niego potrzebujesz co najmniej dwóch dokumentów potwierdzających zarówno tożsamość, jak i status cudzoziemca. Wszystko musi być ważne w chwili składania.
• Gdzie go złożyć. Pocztą do IRS ITIN Operation w Austin w Teksasie, osobiście w wyznaczonym IRS Taxpayer Assistance Center albo przez Certifying Acceptance Agent. Agent może sprawdzić twoje dokumenty i od razu je zwrócić, więc paszport nie musi podróżować pocztą.
• Jak długo. IRS radzi liczyć około siedmiu tygodni. W szczycie sezonu, od 15 stycznia do 30 kwietnia, i dla wniosków wysłanych z zagranicy licz od dziewięciu do jedenastu tygodni.

ITIN też wygasa: traci ważność 31 grudnia trzeciego kolejnego roku podatkowego, w którym nie figuruje w federalnym zeznaniu podatkowym USA. Jeśli masz numer, którego nie używasz, sprawdź jego status, zanim na nim polegasz.

O co prosi kredytodawca

Jeśli pożyczasz, kredytodawca zbiera numer identyfikacyjny, by uzyskać raport kredytowy. Federalny przepis o wnioskach kredytowych wymienia do tego numer Social Security, a jego oficjalna interpretacja obejmuje twój przypadek: gdy konsument nie ma numeru Social Security, kredytodawca może użyć dowolnego unikalnego identyfikatora, którego używa do uzyskania raportu kredytowego, a pobranie numeru identyfikacji podatkowej od cudzoziemca się liczy. Dlatego numerem może być ITIN albo inny identyfikator i dlatego odpowiedź zależy od kredytodawcy.

Selling Guide Fannie Mae nie zamienia tego w wymóg w żadną stronę. Mówi, że kredytodawca musi ustalić status kredytobiorcy niebędącego obywatelem USA na podstawie dokumentacji, którą uzna za odpowiednią, i że kredytodawca gwarantuje, że kredytobiorca przebywa legalnie. Nie wspomina o ITIN. Nie wymieniamy żadnego kredytodawcy, który go akceptuje, bo żadne neutralne źródło tego nie robi. To, czego kredytodawca będzie od ciebie chciał, w tym twojej historii kredytowej, jest pytaniem do zadania każdemu kredytodawcy przed złożeniem wniosku.

Konto w USA: co mówi prawo i o co pytać

Amerykański bank musi prowadzić pisemny program identyfikacji klientów. Dla osoby spoza USA musi uzyskać co najmniej jedno z następujących: numer identyfikacji podatkowej, numer paszportu i kraj jego wydania, numer karty identyfikacyjnej cudzoziemca albo numer i kraj wydania innego dokumentu wydanego przez państwo, który wskazuje obywatelstwo lub miejsce zamieszkania i zawiera zdjęcie. Od strony przepisów paszport może więc wystarczyć.

Poza tym to decyzja samego banku. Nie znaleźliśmy neutralnego źródła, które mówi, które banki otwierają konta nierezydentom, czy mogą to zrobić zdalnie ani o co proszą, więc nic o tym nie mówimy. Zapytaj bank, zanim pojedziesz. Pieniądze na closing wpłaca się do title company lub agenta closing obsługującego transakcję, więc zapytaj go, co akceptuje. Kredytodawca może mimo to chcieć konta do spłat kredytu, co omawia poradnik o wkładzie własnym i gotówce na closing.

Przelew pieniędzy bez wpadki na oszustwo

Zasady Fannie Mae mówią, że pieniądze na wkład własny, koszty closing lub rezerwy, które pochodzą z zagranicy, muszą zostać wymienione na dolary amerykańskie, przechowywane w amerykańskiej instytucji finansowej lub podlegającej nadzorowi stanowemu i tam zweryfikowane przed zamknięciem kredytu. Przelew jest więc częścią harmonogramu, a zarazem miejscem, w którym zdarzają się oszustwa.

Consumer Financial Protection Bureau opisuje to oszustwo tak: przestępcy włamują się na pocztę elektroniczną prawdziwego pośrednika, obserwują transakcję, a potem wysyłają przekonującą wiadomość, która wygląda, jakby pochodziła od twojego pośrednika albo agenta rozliczeniowego, z nowymi instrukcjami przelewu. Jego rada, z wpisu z czerwca 2019, jest prosta:

• Wskaż dwie zaufane osoby na początku, na przykład swojego pośrednika i agenta rozliczeniowego, i zapisz ich numery telefonów z wyprzedzeniem.
• Potwierdzaj instrukcje przelewu telefonicznie, używając zapisanych numerów, nigdy numeru ani linku z e-maila.
• Nie ufaj późnym zmianom w procesie closing ani w danych rachunku przysłanych e-mailem.
• Nie wysyłaj informacji finansowych e-mailem. E-mail nie jest bezpiecznym kanałem.
• Ustal hasło znane tylko tobie i twoim zaufanym kontaktom.

Jeśli coś pójdzie źle, natychmiast skontaktuj się z bankiem lub usługą przelewów i poproś o wycofanie przelewu, a skargę zgłoś do Internet Crime Complaint Center FBI na ic3.gov. Wpis CFPB podaje wzrost liczby zgłoszeń takich oszustw o 1 100 procent między 2015 a 2017 rokiem i szacunkową stratę około 1 mld $ w 2017 roku. Te dane są stare i używamy ich tylko po to, by pokazać, że to znany i długotrwały problem.

Kolejność kroków

Poniższa sekwencja stawia na początku rzeczy powolne. To ogólna kolejność, a nie porada dla twojego przypadku.

1. Zdecyduj, czy pożyczasz. Przy kredycie hipotecznym wymogi identyfikacyjne ustala kredytodawca. Bez kredytu pytaj title company i doradcę podatkowego.
2. Zapytaj kredytodawców na piśmie, jakiego numeru identyfikacyjnego potrzebują od zagranicznego kredytobiorcy i jakiego programu kredytowego by użyli.
3. Zapytaj amerykańskiego doradcę podatkowego, czy i kiedy ITIN ma dla ciebie sens, a potem złóż formularz W-7 wcześnie, bo rozpatrzenie trwa tygodnie.
4. Zapytaj bank, czy otwiera konta nierezydentom i czego wymaga, jeśli chcesz mieć konto.
5. Ustal kontakty na closing i ich numery telefonów, zanim ruszą jakiekolwiek pieniądze.
6. Prześlij środki wcześnie, w dolarach, na rachunek zweryfikowany telefonicznie, i zachowaj wyciągi ze swojego europejskiego konta.

Pytania osób przeprowadzających się z Europy

Kontynuuj poszukiwania

• Kredyt hipoteczny w USA bez amerykańskiego scoringu kredytowego
• Ile wkładu własnego i gotówki potrzebujesz na dom w USA
• Foreign national loans: kredyty hipoteczne w USA dla kupujących mieszkających w Europie
• Jak sfinansować dom w USA europejskimi oszczędnościami lub kapitałem w nieruchomości
• Zakup domu w USA z Wielkiej Brytanii lub UE
• Rozpocznij osobistą analizę hipoteczną dla USA