Anticipo per una casa negli USA: quanto serve a un europeo

Q: Posso davvero comprare con il 5% di anticipo da straniero?

Se risiedi legalmente negli Stati Uniti e sarà la tua abitazione principale, sì: si applicano gli stessi minimi previsti per un cittadino americano. Il prestito massimo di Fannie Mae è il 95% del valore per un'abitazione principale a una sola unità, e il 97% con un prestito a tasso fisso in cui almeno un mutuatario acquista per la prima volta. Sono limiti massimi, non promesse. Il finanziatore valuta anche reddito, credito e riserve, e con meno del 20% di anticipo di solito pagherai la private mortgage insurance.

Q: Quanto mi serve se vivo in Europa e compro una casa vacanze?

Più delle cifre di questa pagina. Derivano dalle regole di Fannie Mae, che valgono per chi risiede legalmente negli USA. Chi vive all'estero usa un foreign national loan, in cui ogni finanziatore fissa il proprio minimo. Non abbiamo trovato una fonte neutrale per una cifra tipica, quindi non ne riportiamo una. Chiedi a due o tre finanziatori e confronta.

Q: I miei genitori possono regalarmi l'anticipo?

Per un'abitazione principale o una seconda casa, sì. Fannie Mae ammette donazioni da parenti e da persone con un legame di tipo familiare, con una lettera firmata che indichi l'importo e che non è attesa alcuna restituzione, e con la prova dei fondi del donatore. Le donazioni non sono ammesse per un immobile d'investimento. Se si finanzia più dell'80% su una seconda casa, o su un'abitazione principale da due a quattro unità, il 5% deve provenire da fondi propri.

Q: Il venditore può pagare le mie spese di chiusura?

In parte. Per un'abitazione principale o una seconda casa, venditori e altre parti interessate possono contribuire fino al 3% del prezzo se finanzi più del 90%, al 6% se finanzi tra il 75% e il 90%, e al 9% se finanzi il 75% o meno. Su un immobile d'investimento il limite è il 2%. Ciò che supera il limite viene trattato come una riduzione del prezzo.

Q: I miei soldi devono trovarsi negli Stati Uniti?

Prima del closing, sì. Le regole di Fannie Mae richiedono che i beni detenuti all'estero siano convertiti in dollari americani e depositati presso un istituto finanziario americano o regolamentato da uno stato, e lì verificati, prima che il prestito si perfezioni. Il trasferimento diventa quindi parte del calendario. Sposta il denaro per tempo, conserva ogni estratto conto dal conto di origine a quello americano e decidi quando convertire, invece di lasciarlo alla settimana del closing.

In breve

Dati verificati il 3 ottobre 2026

Abitazione principale, residenti negli USA: Dal 5% di anticipo per una casa a una sola unità secondo le regole di Fannie Mae, o il 3% con un prestito a tasso fisso se almeno un mutuatario acquista per la prima volta.
Seconda casa: Almeno il 10% di anticipo.
Immobile in affitto: Almeno il 15% di anticipo per una sola unità, il 25% per da due a quattro unità.
Acquirenti che vivono all'estero: Fuori da queste regole. I foreign national loans chiedono di più, secondo quanto stabilisce ogni finanziatore.
Closing costs: In genere dal 2% al 5% del prezzo, in aggiunta all'anticipo.
Sotto il 20% di anticipo: Di solito a un prestito convenzionale si aggiunge la private mortgage insurance.

L'anticipo dipende da come userai la casa

I finanziatori americani classificano ogni acquisto in una di tre categorie, e il down payment minimo discende dalla categoria. Le cifre qui sotto sono i limiti della Eligibility Matrix di Fannie Mae di agosto 2026, che la maggior parte dei finanziatori segue per i prestiti standard a chi vive negli Stati Uniti.

Uso	Cosa significa	Anticipo minimo
Abitazione principale	La casa in cui vivi	5% per una sola unità. 3% con un prestito a tasso fisso se almeno un mutuatario acquista per la prima volta. 5% per da due a quattro unità.
Seconda casa	Una sola unità che occupi per una parte dell'anno, tieni sotto il tuo controllo e non gestisci come affitto	10%
Immobile d'investimento	Di tua proprietà ma non occupato da te	15% per una sola unità, 25% per da due a quattro unità

Due avvertenze. La prima: questi sono i massimi che un finanziatore può concedere, e a decidere cosa ti viene offerto è la tua pratica. La seconda: la categoria non la scegli liberamente. Una seconda casa affidata a una società di gestione che controlla quando puoi usarla non conta come seconda casa. Presentare un affitto come seconda casa per ottenere un anticipo più basso è una dichiarazione falsa in una richiesta di prestito.

Se vivi in Europa e ci resterai, nessuno di questi minimi vale per te, perché i prestiti standard sono per i residenti negli USA. Vedi i foreign national loans.

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Sotto il 20%: la private mortgage insurance

Con meno del 20% di anticipo su un prestito convenzionale di norma pagherai la private mortgage insurance, come premio mensile, premio iniziale o entrambi. Tutela il finanziatore, non te. Non dura per sempre: puoi chiederne la cancellazione quando il prestito è previsto raggiungere l'80% del valore originario della casa, e il servicer deve interromperla automaticamente al 78% se i tuoi pagamenti sono in regola.

Per un europeo abituato a finanziare dall'80% al 100% senza un costo simile, è il motivo per cui molti acquirenti che potrebbero versare il 10% scelgono di arrivare al 20%.

Gli altri tre importi

Closing costs

Commissioni del finanziatore, perizia, title insurance, tasse di registrazione governative e imposte. Il Consumer Financial Protection Bureau le stima in genere tra il 2% e il 5% del prezzo di acquisto. Le imposte locali possono farle salire: vedi le guide alle località per luoghi come Philadelphia, New York e le isole del Massachusetts.

Spese prepagate ed escrow

Al closing paghi anche in anticipo alcuni costi correnti: di solito i primi sei-dodici mesi di assicurazione sulla casa, gli interessi per i giorni fino alla prima rata e un deposito iniziale sul conto escrow da cui il finanziatore pagherà la property tax e l'assicurazione.

Riserve

Le riserve non si pagano a nessuno. Sono risparmi che il finanziatore vuole vedere rimasti dopo il closing, misurati in mesi dell'intera rata abitativa. La guida di Fannie Mae non fissa un minimo per un'abitazione principale a una sola unità, e ne chiede di più per seconde case, immobili d'investimento e case da due a quattro unità. Un mutuatario senza punteggio di credito che segue la via manuale ha bisogno di dodici mesi, salvo che si possa documentare lo storico dei pagamenti abitativi.

Il tuo Loan Estimate, che il finanziatore deve inviarti entro tre giorni lavorativi dalla richiesta, somma tutto questo alla voce "Estimated Cash to Close".

Un esempio concreto

Prendiamo un'abitazione principale da 500.000 $ acquistata da una coppia che vive negli Stati Uniti con un visto di lavoro, con il 10% di anticipo.

Voce	Importo
Anticipo (10%)	50.000 $
Closing costs (dal 2% al 5%)	da 10.000 $ a 25.000 $
Liquidità al closing, prima delle spese prepagate	da 60.000 $ a 75.000 $
Prestito	450.000 $, con private mortgage insurance

Assicurazione prepagata, deposito escrow ed eventuali riserve si aggiungono e dipendono dall'immobile e dal finanziatore. Usa il calcolatore per provare le tue cifre e vedere il costo mensile.

Aiuti per l'anticipo

Le donazioni dei familiari sono ammesse su un'abitazione principale o una seconda casa, con una lettera di donazione e la prova dei fondi del donatore, e non su un immobile d'investimento.

I contributi del venditore alle tue spese di chiusura sono limitati al 3%, al 6% o al 9% del prezzo a seconda di quanto finanzi, e al 2% su un immobile d'investimento.

Il reddito da affitto può sostenere il prestito su un immobile in affitto, ma Fannie Mae conteggia solo il 75% dell'affitto a lungo termine e, da settembre 2026, solo il 50% del reddito da affitto breve, e solo per un immobile d'investimento a una sola unità legalmente ammesso agli affitti brevi. I mutuatari devono avere dodici mesi di esperienza nella gestione immobiliare prima che il reddito da affitto positivo conti ai fini della qualificazione.

Il patrimonio immobiliare della tua casa europea è una fonte frequente. Se vendere o indebitarsi sull'immobile lo spieghiamo in finanziare una casa americana con risparmi o patrimonio immobiliare europei.

Prima di fissare il budget

Decidi in quale categoria rientra la casa: abitazione principale, seconda casa o investimento.
Aggiungi dal 2% al 5% per i closing costs, più le imposte locali indicate nella guida alla località.
Chiedi al finanziatore le spese prepagate e i requisiti di riserva in dollari.
Confronta il costo della private mortgage insurance con quello di versare il 20%.
Prepara le lettere di donazione e gli estratti conto dei donatori se ti aiuta la famiglia.
Sposta i fondi su un conto americano per tempo e conserva la traccia.
Lascia un margine per le oscillazioni del cambio tra offerta e closing.

Le domande di chi si trasferisce dall'Europa

Posso davvero comprare con il 5% di anticipo da straniero?

Quanto mi serve se vivo in Europa e compro una casa vacanze?

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Fonti (13)

Le cifre e le regole di questa pagina sono state verificate il 3 ottobre 2026 sulla base di queste fonti. Tassi, prezzi e norme locali cambiano: controlla tutto ciò su cui fai affidamento prima di impegnarti.

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Questa pagina offre informazioni di carattere generale e non costituisce consulenza personale finanziaria, legale, fiscale o in materia di immigrazione. Nulla di quanto qui riportato è un'offerta, e non viene promesso alcun tasso, importo del prestito, approvazione o esito di un visto. La disponibilità di un mutuo dipende dallo status di immigrazione, dal reddito, dal punteggio di credito, dalla perizia e dai criteri del finanziatore, e le regole su prestiti, imposte e norme locali cambiano. Rivolgiti a un finanziatore statunitense abilitato, a un avvocato dell'immigrazione e a un consulente fiscale con esperienza transfrontaliera. Un immobile che garantisce un prestito può essere a rischio se le rate non vengono pagate.