Comprare casa a Cape Cod e le isole: la guida completa

Finanziare una seconda casa dall'Europa

Se ti trasferisci in Massachusetts e questa sarà una seconda casa accanto a un'abitazione principale vicino a Boston, sei nel territorio dei normali mutui, con le condizioni della seconda casa. Se vivi in Europa e intendi restarci, i programmi tradizionali di norma ti sono preclusi e la strada è un foreign national loan: anticipo più alto, tasso più elevato e un finanziatore che vuole vedere reddito e patrimonio documentati all'estero.

Conta anche l'importo del mutuo. Il conforming limit, il limite dei mutui standard, per il 2026 è di 832.750 $ nella contea di Barnstable e di 1.249.125 $ su entrambe le isole. Ai prezzi delle isole la maggior parte degli acquisti richiede un mutuo jumbo. La nostra guida su come finanziare una casa negli USA con risparmi o patrimonio europei spiega come trasferire e documentare l'anticipo.

I costi che non sono nel prezzo

Land bank fee

Entrambe le isole finanziano la tutela del territorio con una commissione del 2% sulla maggior parte dei trasferimenti di proprietà. A Nantucket l'acquirente ne risponde per legge. Mettila in budget come parte del prezzo.

Deed excise

La contea di Barnstable applica 6,48 $ ogni 1.000 $ del prezzo, più dei 4,56 $ che valgono nella maggior parte dello Stato. La deed excise è l'imposta sul trasferimento dell'atto.

Fosse settiche

Dove una casa dipende da una fossa settica, le norme statali note come Title 5 richiedono un'ispezione nei due anni precedenti la vendita. Di norma la organizza il venditore e a te va consegnato il rapporto. Un impianto che non supera l'ispezione è una riparazione costosa, quindi leggilo prima di firmare.

Property tax

Le aliquote sembrano miti: 6,80 $ ogni 1.000 $ a Barnstable, 5,73 $ a Falmouth, 3,67 $ a Chatham, 3,12 $ a Nantucket e 2,48 $ a Edgartown per l'anno fiscale 2026. Moltiplicale per il valore stimato e le bollette risultano normali. La property tax è l'imposta locale sugli immobili.

L'assicurazione decide se i conti tornano

Un finanziatore non procede al closing (la chiusura dell'acquisto) senza assicurazione sulla casa, e su questa costa non è una formalità. Circa il 40% delle case di Cape Cod e delle isole risultava assicurato tramite il Massachusetts FAIR Plan nelle ultime cifre dello Stato, contro un terzo un anno prima, perché gli assicuratori privati si stanno ritirando. Le polizze standard escludono le alluvioni, le polizze costiere hanno spesso una franchigia per le tempeste con nome (named storm) dall'1% al 5% del valore assicurato, e le case nelle zone ad alto rischio di alluvione richiedono un'assicurazione contro le alluvioni a parte quando il finanziatore è garantito a livello federale.

Chiedi la zona alluvionale dell'immobile e i preventivi assicurativi finché la condizione sospensiva legata all'ispezione è ancora aperta. Il premio fa parte di ciò che il finanziatore mette a confronto con il tuo reddito.

Affittarla, e le tasse sull'affitto

Molti proprietari affittano per una parte dell'estate. I soggiorni brevi sono tassati al 5,7% dallo Stato più le opzioni locali, e in tutti i comuni di Cape Cod un ulteriore 2,75% va al fondo per la tutela delle acque. Devi registrarti presso lo Stato come operatore ovunque tu viva.

Per un proprietario non residente negli USA, il diritto tributario statunitense aggiunge un livello. Il reddito da locazione di un immobile americano è tassato al 30% dell'importo lordo, a meno che tu non scelga di essere tassato sul reddito netto, il che ti permette di dedurre le spese e richiede ogni anno una dichiarazione dei redditi statunitense. Conviene quasi sempre capire quell'opzione prima della prima prenotazione.

L'estate tax per chi possiede una casa vacanze

Alla morte possono applicarsi due imposte. La legge federale richiede una dichiarazione di estate tax (imposta di successione statunitense) per un non residente e non cittadino i cui beni negli USA superano 60.000 $. Il Massachusetts ne richiede una quando il patrimonio lordo supera 2.000.000 $, e per un non residente che possedeva un immobile nel Massachusetts quel test considera il patrimonio mondiale. Il fatto che il tuo Paese abbia o meno una convenzione sulle successioni con gli Stati Uniti cambia il quadro federale, come mostra il nostro confronto tra Paesi. Prima decidi con uno specialista come intestare la proprietà.

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