Kaufen in Cape Cod und die Inseln: der vollständige Ratgeber

Einen Zweitwohnsitz von Europa aus finanzieren

Wenn Sie nach Massachusetts ziehen und dies ein Zweitwohnsitz neben einem Hauptwohnsitz bei Boston wird, bewegen Sie sich im gewöhnlichen Kreditgeschäft, mit den Konditionen für Zweitwohnsitze. Wenn Sie in Europa leben und dort bleiben wollen, sind die gängigen Programme in der Regel verschlossen, und der Weg führt über ein Foreign National Loan (Darlehen für Käufer außerhalb der USA): eine höhere Anzahlung, ein höherer Zins und ein Kreditgeber, der dokumentiertes Einkommen und Vermögen im Ausland sehen will.

Auch die Darlehenshöhe spielt eine Rolle. Die Conforming Loan Limit (Grenze für Standarddarlehen) beträgt 2026 im Barnstable County 832.750 $ und auf beiden Inseln 1.249.125 $. Bei Inselpreisen braucht der Großteil der Käufe ein Jumbo-Darlehen. Unser Ratgeber Ein US-Haus mit europäischen Ersparnissen oder Eigenkapital finanzieren erklärt, wie Sie die Anzahlung überweisen und belegen.

Die Kosten, die nicht im Preis stehen

Land-Bank-Gebühr

Beide Inseln finanzieren den Landschaftsschutz über eine Gebühr von 2 % auf die meisten Immobilienübertragungen. Auf Nantucket haftet der Käufer dafür von Gesetzes wegen. Planen Sie sie als Teil des Preises ein.

Deed Excise

Das Barnstable County erhebt 6,48 $ pro 1.000 $ des Preises, mehr als die 4,56 $, die in den meisten Teilen des Bundesstaats gelten.

Klärgruben

Wo ein Haus auf eine Klärgrube angewiesen ist, verlangen die staatlichen Regeln, bekannt als Title 5, eine Inspektion innerhalb von zwei Jahren vor einem Verkauf. Der Verkäufer veranlasst sie normalerweise, und Sie müssen den Bericht erhalten. Eine durchgefallene Anlage ist eine teure Reparatur, lesen Sie den Bericht also, bevor Sie unterschreiben.

Property Tax

Die Sätze wirken mild: 6,80 $ pro 1.000 $ in Barnstable, 5,73 $ in Falmouth, 3,67 $ in Chatham, 3,12 $ auf Nantucket und 2,48 $ in Edgartown für das Steuerjahr 2026. Multipliziert mit dem geschätzten Wert fallen die Bescheide gewöhnlich aus.

Die Versicherung entscheidet, ob die Rechnung aufgeht

Ein Kreditgeber schließt nicht ohne Wohngebäudeversicherung ab, und an dieser Küste ist sie keine Formalität. Rund 40 % der Häuser auf Cape Cod und den Inseln waren nach den jüngsten staatlichen Zahlen über den Massachusetts FAIR Plan versichert, gegenüber einem Drittel ein Jahr zuvor, weil sich private Versicherer zurückziehen. Standardpolicen schließen Hochwasser aus, Küstenpolicen haben oft einen Selbstbehalt für benannte Stürme von 1 % bis 5 % des versicherten Werts, und Immobilien in Gebieten mit hohem Hochwasserrisiko brauchen eine gesonderte Hochwasserversicherung, wenn der Kreditgeber bundesgestützt ist.

Fragen Sie nach der Hochwasserzone der Immobilie und holen Sie Versicherungsangebote ein, solange Ihre Rücktrittsbedingung für die Inspektion (Inspection Contingency) noch offen ist. Die Prämie gehört zu dem, was der Kreditgeber gegen Ihr Einkommen rechnet.

Vermieten, und die Steuer auf die Miete

Viele Eigentümer vermieten einen Teil des Sommers. Kurze Aufenthalte werden vom Bundesstaat mit 5,7 % besteuert, dazu kommen lokale Optionen, und in allen Gemeinden auf Cape Cod gehen weitere 2,75 % an den Water Protection Fund. Sie müssen sich beim Bundesstaat als Betreiber registrieren, wo auch immer Sie leben.

Für einen Eigentümer, der kein US-Ansässiger ist, kommt durch das US-Steuerrecht eine weitere Ebene hinzu. Mieteinnahmen aus US-Immobilien werden mit 30 % des Bruttobetrags besteuert, es sei denn, Sie wählen die Besteuerung nach dem Nettoeinkommen, die den Abzug von Ausgaben erlaubt und jedes Jahr eine US-Steuererklärung verlangt. Diese Wahl sollten Sie fast immer verstehen, bevor die erste Buchung eingeht.

Erbschaftsteuer für Ferienhausbesitzer

Beim Tod können zwei Steuern anfallen. Das Bundesrecht verlangt eine Erbschaftsteuererklärung (Estate Tax Return) von einem nicht ansässigen Nichtstaatsbürger, dessen US-Vermögen 60.000 $ übersteigt. Massachusetts verlangt eine, wenn der Bruttonachlass 2.000.000 $ übersteigt, und für einen nicht Ansässigen, der Immobilien in Massachusetts besaß, zählt bei diesem Test der weltweite Nachlass. Ob Ihr Land ein Erbschaftsteuerabkommen mit den USA hat, verändert das Bild auf Bundesebene, wie unser Ländervergleich zeigt. Entscheiden Sie zuerst mit einem Spezialisten, wie Sie die Immobilie halten.

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