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Financer une résidence secondaire depuis l'Europe
Si vous vous installez dans le Massachusetts et que ce sera une résidence secondaire en plus d'une résidence principale près de Boston, vous êtes dans le cadre ordinaire du crédit, aux conditions des résidences secondaires. Si vous vivez en Europe et comptez y rester, les programmes classiques vous sont en général fermés et la voie est un foreign national loan : un apport plus élevé, un taux plus haut et un prêteur qui veut voir des revenus et un patrimoine justifiés à l'étranger.
La taille du prêt compte aussi. Le plafond « conforming » 2026 est de 832 750 $ dans le comté de Barnstable et de 1 249 125 $ sur les deux îles. Aux prix des îles, la plupart des achats nécessitent un prêt jumbo. Notre guide sur financer un logement américain avec une épargne ou un patrimoine européens explique comment transférer et justifier l'apport.
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L'étude de financement montre quels prêts correspondent à votre statut, de combien de liquidités vous avez besoin et ce qu'il faut organiser en premier.
Les coûts qui ne figurent pas dans le prix
Frais de land bank
Les deux îles financent la préservation des terres par une taxe de 2 % sur la plupart des transferts de propriété. À Nantucket, l'acquéreur en est redevable par la loi. Budgétez-la comme faisant partie du prix.
Droit de mutation (deed excise)
Le comté de Barnstable prélève 6,48 $ pour 1 000 $ du prix, soit plus que les 4,56 $ qui s'appliquent dans la plupart de l'État.
Fosses septiques
Lorsqu'un logement dépend d'une fosse septique, les règles de l'État dites Title 5 exigent une inspection dans les deux ans précédant une vente. Le vendeur s'en charge normalement, et vous devez recevoir le rapport. Un système défaillant est une réparation coûteuse : lisez le rapport avant de signer.
Property tax
Les taux paraissent doux : 6,80 $ pour 1 000 $ à Barnstable, 5,73 $ à Falmouth, 3,67 $ à Chatham, 3,12 $ à Nantucket et 2,48 $ à Edgartown pour l'exercice fiscal 2026. Multipliez par la valeur estimée et les montants sont ordinaires.
L'assurance décide si les chiffres tiennent
Un prêteur ne signe pas sans assurance habitation, et sur cette côte ce n'est pas une formalité. Environ 40 % des logements de Cape Cod et des îles étaient assurés par le FAIR Plan du Massachusetts dans les derniers chiffres de l'État, contre un tiers un an plus tôt, parce que les assureurs privés se retirent. Les contrats standard excluent les inondations, les contrats côtiers comportent souvent une franchise pour tempête nommée de 1 % à 5 % de la valeur assurée, et les logements situés en zone inondable à haut risque nécessitent une assurance inondation distincte lorsque le prêteur est soutenu par l'État fédéral.
Demandez la zone inondable du bien et des devis d'assurance tant que votre condition suspensive d'inspection (inspection contingency) est encore ouverte. La prime fait partie de ce que le prêteur rapporte à vos revenus.
Louer, et l'impôt sur le loyer
Beaucoup de propriétaires louent une partie de l'été. Les séjours courts sont taxés à 5,7 % par l'État, plus les options locales, et dans toutes les communes de Cape Cod, 2,75 % supplémentaires vont au fonds de protection de l'eau. Vous devez vous enregistrer auprès de l'État comme exploitant, où que vous viviez.
Pour un propriétaire qui ne réside pas aux États-Unis, le droit fiscal américain ajoute une couche. Les revenus locatifs d'un bien américain sont imposés à 30 % du montant brut, sauf si vous optez pour une imposition sur le revenu net, ce qui permet de déduire les frais et impose une déclaration fiscale américaine chaque année. Mieux vaut presque toujours comprendre cette option avant la première réservation.
L'estate tax pour le propriétaire d'une maison de vacances
Deux impôts peuvent s'appliquer au décès. Le droit fédéral exige une déclaration d'estate tax pour un non-résident non citoyen dont les actifs américains dépassent 60 000 $. Le Massachusetts en exige une lorsque l'actif brut de la succession dépasse 2 000 000 $, et pour un non-résident propriétaire d'un bien immobilier dans le Massachusetts, ce seuil tient compte de la succession mondiale. Que votre pays ait ou non une convention sur les successions avec les États-Unis change le tableau fédéral, comme le montre notre comparatif par pays. Décidez d'abord avec un spécialiste de la manière de détenir le bien.
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Sources (16)
Les chiffres et les règles de cette page ont été vérifiés le 3 octobre 2026 auprès de ces sources. Les taux, les prix et les règles locales évoluent : vérifiez tout ce sur quoi vous vous appuyez avant de vous engager.
- Cape Cod and Islands Association of Realtors, rapport de marché (publié le 14 septembre 2026)
- Vineyard Gazette, marché immobilier de l'île (25 août 2026)
- Massachusetts Division of Local Services, taux d'imposition par catégorie (exercice fiscal 2026)
- Barnstable County Registry of Deeds, barème des frais
- Nantucket Land Bank, texte de loi consolidé
- Martha's Vineyard Land Bank, présentation
- Martha's Vineyard Land Bank, FAQ sur les transactions
- MassDEP, acheter ou vendre un bien équipé d'une fosse septique
- Mass.gov, taxe sur l'occupation des chambres (room occupancy excise)
- Nantucket Current, vote de l'assemblée communale sur les locations de courte durée (novembre 2025)
- CommonWealth Beacon, inscriptions au FAIR Plan
- Massachusetts Division of Insurance, avis de préparation aux ouragans
- FEMA, assurance inondation
- Mass.gov, guide de l'estate tax
- FHFA, plafonds de prêt conforming pour 2026
- IRS, étrangers non résidents et biens immobiliers situés aux États-Unis
Qui a réalisé ce guide. Bas Terpstra conçoit, relit et approuve chaque guide, avec des outils d'IA et des sources publiques comme point de départ. Les règles et les chiffres évoluent : ces informations sont générales, vérifiez les détails pour votre situation.
Cette page présente des informations générales et ne constitue pas un conseil financier, juridique, fiscal ou en matière d'immigration adapté à votre situation. Rien ici n'est une offre, et aucun taux, montant de prêt, accord de financement ni issue de demande de visa n'est promis. L'obtention d'un prêt immobilier dépend du statut d'immigration, des revenus, de l'historique de crédit, de l'expertise de valeur et des critères du prêteur, et les règles en matière de prêt, de fiscalité et au niveau local évoluent. Consultez un prêteur américain agréé, un avocat en droit de l'immigration et un conseiller fiscal spécialisé en situations transfrontalières. Tout bien donné en garantie d'un prêt peut être menacé si les échéances ne sont pas payées.