Kopen in Cape Cod en de eilanden: de volledige gids

Een tweede woning financieren vanuit Europa

Als je naar Massachusetts verhuist en dit een tweede woning wordt naast een hoofdverblijf bij Boston, val je onder de gewone leningen, met de voorwaarden voor een tweede woning. Als je in Europa woont en daar wilt blijven, zijn de gangbare programma's in het algemeen niet voor jou beschikbaar. De route is dan een foreign national loan, een lening voor kopers die buiten de VS wonen: een hogere aanbetaling (down payment), een hogere rente en een geldverstrekker die gedocumenteerd inkomen en vermogen in het buitenland wil zien.

Ook de hoogte van de lening telt. De conforming loan limit, de grens voor standaardleningen, is voor 2026 $ 832.750 in Barnstable County en $ 1.249.125 op beide eilanden. Bij de prijzen op de eilanden is voor de meeste aankopen een jumbo loan nodig. Onze gids over een Amerikaanse woning financieren met Europees spaargeld of overwaarde legt uit hoe je de aanbetaling overmaakt en documenteert.

De kosten die niet in de prijs zitten

Land bank fee

Beide eilanden financieren natuurbehoud met een heffing van 2% op de meeste overdrachten van onroerend goed. Op Nantucket is de koper er volgens de wet voor aansprakelijk. Neem de heffing in je begroting op als onderdeel van de prijs.

Deed excise

Barnstable County rekent als overdrachtsbelasting $ 6,48 per $ 1.000 van de koopprijs, meer dan de $ 4,56 die in het grootste deel van de staat geldt.

Septic tanks

Als een woning afhankelijk is van een septic tank, schrijven de regels van de staat, bekend als Title 5, een keuring voor in de twee jaar voor een verkoop. Normaal regelt de verkoper die, en je moet het rapport krijgen. Een afgekeurd systeem is een dure reparatie, dus lees het rapport voordat je tekent.

Property tax

De tarieven van de property tax, de lokale onroerendgoedbelasting, ogen mild: $ 6,80 per $ 1.000 in Barnstable, $ 5,73 in Falmouth, $ 3,67 in Chatham, $ 3,12 op Nantucket en $ 2,48 in Edgartown voor belastingjaar 2026. Vermenigvuldig ze met de getaxeerde waarde en de aanslagen zijn heel gewoon.

De verzekering bepaalt of de som klopt

Een geldverstrekker rondt de closing, de overdracht, niet af zonder woonhuisverzekering, en aan deze kust is dat geen formaliteit. Volgens de laatste cijfers van de staat was ongeveer 40% van de woningen op Cape Cod en de eilanden verzekerd via het Massachusetts FAIR Plan, tegen een derde een jaar eerder, omdat particuliere verzekeraars zich terugtrekken. Standaardpolissen sluiten overstroming uit, polissen aan de kust hebben vaak een apart eigen risico voor stormen met een naam (named-storm deductible) van 1% tot 5% van de verzekerde waarde, en woningen in gebieden met een hoog overstromingsrisico hebben een aparte overstromingsverzekering nodig als de geldverstrekker federale steun heeft.

Vraag naar de overstromingszone van de woning en vraag offertes voor de verzekering op terwijl de ontbindende voorwaarde voor de bouwkundige keuring nog loopt. De premie telt mee in wat de geldverstrekker tegen je inkomen afzet.

Verhuren, en belasting over de huur

Veel eigenaren verhuren een deel van de zomer. Korte verblijven worden door de staat belast tegen 5,7%, plus lokale heffingen, en in alle gemeenten op Cape Cod gaat nog eens 2,75% naar het fonds voor waterbescherming. Je moet je bij de staat registreren als verhuurder, waar je ook woont.

Voor een eigenaar die geen inwoner van de VS is, komt er door de Amerikaanse belastingwet nog een laag bij. Huurinkomsten uit Amerikaans onroerend goed worden belast tegen 30% van het brutobedrag, tenzij je ervoor kiest om over het netto-inkomen te worden belast. Dan mag je kosten aftrekken en moet je elk jaar een Amerikaanse belastingaangifte doen. Het loont bijna altijd om die keuze te begrijpen vóór de eerste boeking.

Estate tax voor de eigenaar van een vakantiewoning

Bij overlijden kunnen twee belastingen gelden. De federale wet eist een aangifte voor de estate tax, de Amerikaanse erfbelasting, van een niet-inwoner zonder Amerikaans staatsburgerschap van wie het Amerikaanse vermogen meer dan $ 60.000 bedraagt. Massachusetts eist een aangifte als de bruto nalatenschap hoger is dan $ 2.000.000, en voor een niet-inwoner die onroerend goed in Massachusetts bezat telt bij die toets de wereldwijde nalatenschap mee. Of je land een verdrag over erfbelasting met de Verenigde Staten heeft, verandert het federale plaatje, zoals onze landenvergelijking laat zien. Beslis eerst met een specialist hoe je de woning in eigendom houdt.

Lees verder

• Cape Cod, Martha's Vineyard en Nantucket
• Start een persoonlijke hypotheekscan voor de VS