Il lato statunitense dell'acquisto è uguale per tutti. Cambia ciò che il tuo paese ha concordato con gli Stati Uniti e ciò che fa il fisco del tuo paese quando te ne vai o compri all'estero.
Tre paesi dell'UE non hanno alcuna via per il visto per investitori E-2, e i cittadini britannici vi hanno accesso solo se vivono nel Regno Unito. Tre paesi sono fuori dal Visa Waiver Program. Solo il Regno Unito e nove paesi dell'UE hanno una convenzione sulle successioni con gli Stati Uniti. Niente di tutto questo decide se puoi comprare, ma ogni punto cambia il modo in cui conviene pianificare. Lavoriamo con acquirenti del Regno Unito e di ogni stato membro dell'UE, e ti seguiamo in italiano.
Ogni guida spiega quali vie di visto statunitense sono aperte alla tua nazionalità, cosa può e cosa non può vedere un finanziatore statunitense delle tue finanze nel tuo paese e quali regole fiscali del tuo paese ti seguono.
Il più grande gruppo europeo di acquirenti di case negli USA. Visti E-2 solo per i residenti nel Regno Unito, rischio sterlina, una convenzione su successioni e donazioni e le regole dell'HMRC sulla tua casa britannica e sul patrimonio mondiale.
Leggi la guida per il Regno Unito
E-1 ed E-2 dal 1957, una convenzione sulle successioni con gli USA e le regole olandesi su interessi del mutuo, box 3 e accertamento conservativo in caso di emigrazione.
Leggi la guida per i Paesi Bassi
La più grande comunità di nati nell'UE negli USA, E-1 ed E-2 dal 1956, una convenzione sulle successioni e sulle donazioni e le regole tedesche per vendere casa e per partire con delle partecipazioni.
Leggi la guida per la Germania
E-1 ed E-2 dal 1960, una convenzione sulle successioni e sulle donazioni, l'exit tax francese e il termine per vendere senza imposte la tua ex abitazione principale.
Leggi la guida per la Francia
E-1 dal 1950 ed E-2 dal 1992, una convenzione sulle successioni con gli USA, le tasse irlandesi sugli affitti negli USA e la PPR relief quando vendi a casa.
Leggi la guida per l'Irlanda
E-1 ed E-2 dal 1949, una convenzione sulle successioni con gli USA, l'IVIE sugli immobili all'estero e che cosa succede alla detrazione degli interessi del mutuo quando ti trasferisci.
Leggi la guida per l'Italia
E-1 ed E-2 dal 1903, nessuna convenzione sulle successioni, il Modelo 720 per una casa negli USA e le regole sulla vendita della tua abitazione principale in Spagna.
Leggi la guida per la Spagna
E-1 ed E-2 dal 1963, nessuna convenzione sulle successioni, un estratto gratuito della centrale dei crediti e l'obbligo belga di dichiarare una casa all'estero.
Leggi la guida per il Belgio
Viaggio senza visto dal 2019, E-1 ed E-2 dal 1994, rischio di cambio tra zloty e dollaro e la regola polacca dei cinque anni sulla vendita di immobili.
Leggi la guida per la Polonia
E-1 ed E-2 dal 1992, rischio di cambio corona-dollaro e la plusvalenza differita sulla vendita della casa, che diventa dovuta quando lasci lo SEE.
Leggi la guida per la Svezia
Visti E-1 ed E-2 aperti ai cittadini portoghesi solo dal 15 marzo 2024, nessuna convenzione sulle successioni e l'Anexo J per una casa negli Stati Uniti.
Leggi la guida per il PortogalloVerificato il 3 ottobre 2026 sulle liste del Dipartimento di Stato USA, del Dipartimento della Sicurezza Interna, dell'IRS e della Social Security Administration, collegate sotto la tabella.
| Paese | Viaggi senza visto (ESTA) | Visto E-2 per investitori | Convenzione contro le doppie imposizioni | Convenzione sulle successioni | Convenzione di sicurezza sociale | Valuta |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Regno Unito | Sì | Sì, per i residenti nel Regno Unito | Sì | Sì, successioni e donazioni | Sì | Sterlina |
| Austria | Sì | Sì | Sì | Sì, successioni e donazioni | Sì | Euro |
| Belgio | Sì | Sì | Sì | No | Sì | Euro |
| Bulgaria | No, serve il visto | Sì (senza E-1) | Sì | No | No | Euro dal 2026 |
| Cechia | Sì | Sì (senza E-1) | Sì | No | Sì | Corona ceca |
| Cipro | No, serve il visto | No | Sì | No | No | Euro |
| Croazia | Sì | Sì | Firmata, non ancora in vigore | No | No | Euro |
| Danimarca | Sì | Sì | Sì | Sì, successioni e donazioni | Sì | Corona danese |
| Estonia | Sì | Sì | Sì | No | No | Euro |
| Finlandia | Sì | Sì | Sì | Sì, successioni | Sì | Euro |
| Francia | Sì | Sì | Sì | Sì, successioni e donazioni | Sì | Euro |
| Germania | Sì | Sì | Sì | Sì, successioni e donazioni | Sì | Euro |
| Grecia | Sì | No (solo E-1) | Sì | Sì, successioni | Sì | Euro |
| Irlanda | Sì | Sì | Sì | Sì, successioni | Sì | Euro |
| Italia | Sì | Sì | Sì | Sì, successioni | Sì | Euro |
| Lettonia | Sì | Sì | Sì | No | No | Euro |
| Lituania | Sì | Sì (senza E-1) | Sì | No | No | Euro |
| Lussemburgo | Sì | Sì | Sì | No | Sì | Euro |
| Malta | Sì | No | Sì | No | No | Euro |
| Paesi Bassi | Sì | Sì | Sì | Sì, successioni | Sì | Euro |
| Polonia | Sì, dal 2019 | Sì | Sì | No | Sì | Złoty polacco |
| Portogallo | Sì | Sì, da marzo 2024 | Sì | No | Sì | Euro |
| Romania | No, serve il visto | Sì (senza E-1) | Sì | No | Sì, da settembre 2026 | Leu rumeno |
| Slovacchia | Sì | Sì (senza E-1) | Sì | No | Sì | Euro |
| Slovenia | Sì | Sì | Sì | No | Sì | Euro |
| Spagna | Sì | Sì | Sì | No | Sì | Euro |
| Svezia | Sì | Sì | Sì | No | Sì | Corona svedese |
| Ungheria | Sì | No | No, denunciata (non più efficace dal 2024) | No | Sì | Fiorino ungherese |
Fonti: US Department of State, 9 FAM 402.9-10 (visti da trattato, revisione del 17 febbraio 2026); US Department of Homeland Security, Visa Waiver Program; IRS, convenzioni sulle imposte sul reddito, dalla A alla Z e convenzioni su successioni e donazioni; US Social Security Administration, accordi internazionali; Banca centrale europea, uso dell'euro. Le liste dei visti e delle convenzioni cambiano: verifica lo status del tuo paese prima di farci affidamento.
Viaggi senza visto. Il Visa Waiver Program ti permette di viaggiare negli Stati Uniti con un ESTA per vedere delle case. Non dà alcun diritto di vivere o lavorare lì. I cittadini di Bulgaria, Cipro e Romania hanno bisogno di un visto per visitatori anche per un viaggio di visita.
Visto E-2 per investitori. È riservato ai cittadini dei paesi con il relativo trattato. Cipro, Ungheria e Malta non figurano nell'elenco del Dipartimento di Stato, e la Grecia ha soltanto la categoria E-1 per commercianti. Il trattato con il Regno Unito riguarda solo i cittadini britannici che vivono e hanno il domicilio nel Regno Unito. Il visto E-2 serve per un'attività in funzione. Comprare una casa non dà mai diritto al visto, in nessun paese.
Convenzione contro le doppie imposizioni. Una convenzione stabilisce quale paese tassa cosa e come si elimina la doppia imposizione. La convenzione con l'Ungheria è stata denunciata dagli Stati Uniti e ha cessato di produrre effetti nel 2024. Quella con la Croazia è stata firmata nel 2022 e attende ancora la ratifica.
Convenzione sulle successioni. Gli Stati Uniti richiedono una dichiarazione dell'imposta di successione a chi non è né cittadino né residente quando i suoi beni negli USA, casa compresa, superano i 60.000 $. Il Regno Unito e nove paesi dell'UE hanno una convenzione che può cambiare l'esito. Per gli altri diciotto conta di più il modo in cui detieni l'immobile.
Convenzione di sicurezza sociale. Se nella carriera lavori in entrambi i paesi, un accordo evita di pagare i contributi due volte e permette di sommare i periodi.
Valuta. Se i tuoi risparmi non sono in euro, il rischio di cambio rispetto al dollaro è quello della tua valuta, non quello dell'euro.
Il tuo paese non ha ancora una guida? Per te il lato statunitense funziona allo stesso modo. Parti da come lo status del visto decide il tuo prestito, oppure chiedici direttamente tramite l'analisi del finanziamento.
Leggere è un buon inizio. Un'analisi personale lo trasforma in cifre con cui puoi cercare casa.
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