Foreign National Loans erklärt: US-Hypotheken aus Europa

Q: Kann ich eine US-Hypothek bekommen, ohne in den Vereinigten Staaten zu leben?

Ja. Kein US-Gesetz hindert Personen mit Wohnsitz im Ausland daran, ein Darlehen gegen US-Immobilien aufzunehmen. Die Darlehen, die Fannie Mae und Freddie Mac ankaufen, sind auf Personen beschränkt, die sich rechtmäßig in den Vereinigten Staaten aufhalten. Kreditgeber, die Käufer im Ausland bedienen, nutzen deshalb eigene Programme, meist Foreign National Loans genannt. Nicht jeder Kreditgeber bietet sie an, und wer es tut, legt seine eigenen Bedingungen fest.

Q: Wie viel Anzahlung (down payment) brauche ich?

Mehr als ein US-Einwohner. Wir nennen keinen Prozentsatz, weil wir dafür keine neutrale Quelle gefunden haben und die von Kreditgebern veröffentlichten Zahlen Werbung für ihre eigenen Produkte sind. Betrachten Sie jede Zahl, die Sie online sehen, als Angebot eines einzelnen Kreditgebers. Zum Vergleich: Selbst US-Einwohner müssen nach den Regeln von Fannie Mae für ein Zweitwohnsitz-Objekt mindestens 10 % und für eine Kapitalanlage-Immobilie mit einer Wohneinheit 15 % anzahlen, und Programme für Foreign Nationals verlangen mehr als das.

Q: Brauche ich ein US-Bankkonto, eine Social Security Number oder eine ITIN?

Kein Gesetz schreibt sie einem ausländischen Käufer vor, doch Kreditgeber verlangen in der Regel ein US-Konto für die Zahlungen und für das Geld beim Closing. Eine Social Security Number können Sie nur erhalten, wenn Sie in den USA arbeiten dürfen. Möglicherweise benötigen Sie eine Individual Taxpayer Identification Number (ITIN), zum Beispiel um Mieteinnahmen anzugeben oder beim Verkauf, und die IRS erkennt eine Hypothek auf eine US-Immobilie als Grund für die Vergabe an.

Q: Kann die Miete die Hypothek bezahlen?

Einige Kreditgeber bieten Darlehen auf Mietobjekte an, die vor allem anhand der Miete bewertet werden, die das Objekt einbringt. Weil die bundesrechtlichen Verbraucherkreditregeln ein Darlehen auf eine Mietimmobilie, die Sie nicht selbst bewohnen, als Geschäftskredit behandeln, fallen solche Darlehen nicht unter die Ability-to-Repay-Regel, die Pflicht des Kreditgebers zur Prüfung Ihrer Rückzahlungsfähigkeit, und Kreditgeber haben mehr Spielraum bei der Prüfung. Dieser Spielraum ist auch der Grund, die Bedingungen sorgfältig zu lesen: Merkmale, die eine Qualified Mortgage nicht haben darf, etwa eine tilgungsfreie Phase, sind hier möglich, ebenso eine Vorfälligkeitsentschädigung.

Q: Wird ein Ferienhaus wie eine Kapitalanlage behandelt?

Das hängt davon ab, wie Sie es nutzen. Wenn Sie nach Regulation Z erwarten, die Immobilie im kommenden Jahr an mehr als 14 Tagen selbst zu nutzen, gilt sie nicht als nicht selbst bewohnte Mietimmobilie, und das Darlehen ist ein Verbraucherkredit mit dem damit verbundenen Schutz. Eine Immobilie, die Sie das ganze Jahr vermieten und nie selbst nutzen, erhält ein Darlehen für geschäftliche Zwecke. Sagen Sie dem Kreditgeber ehrlich, welcher Fall vorliegt, denn Darlehensart, Preis und Ihr gesetzlicher Schutz hängen davon ab.

Auf einen Blick

Zahlen zuletzt geprüft: 3. Oktober 2026

Wer eines braucht: Käufer, die keine US-Staatsbürger sind und nicht in den Vereinigten Staaten leben.
Warum kein Standarddarlehen: Die Regeln von Fannie Mae gelten für Nicht-Staatsbürger, die sich rechtmäßig in den USA aufhalten. Ein Käufer mit Wohnsitz in Europa fällt nicht darunter.
Was es ist: Ein Darlehen, das der Kreditgeber selbst behält oder privat weiterverkauft und nach eigenen Kriterien prüft. Oft als Non-QM bezeichnet.
Rechnen Sie mit: Einer höheren Anzahlung und einem höheren Zinssatz, als einem US-Einwohner angeboten würde. Die Konditionen unterscheiden sich von Kreditgeber zu Kreditgeber.
Wie verbreitet: 44 % der ausländischen Käufer von US-Immobilien leben im Ausland, und 48 % aller ausländischen Käufer zahlen bar (National Association of Realtors, 2026).
Steuernummer: Der Besitz einer US-Immobilie mit Hypothek gehört zu den Gründen, aus denen die IRS eine ITIN vergibt.

Warum die Standarddarlehen verschlossen sind

Die meisten amerikanischen Hypotheken werden so aufgesetzt, dass sie an Fannie Mae oder Freddie Mac verkauft werden können, und Kreditgeber folgen dem Regelwerk dieser Institutionen. Die Regel von Fannie Mae zu Nicht-Staatsbürgern gilt für Personen, die dauerhaft oder vorübergehend rechtmäßig in den Vereinigten Staaten ansässig sind. Wer in Amsterdam, München oder Manchester lebt und mit einer ESTA zu Besuch kommt, ist keines von beiden. Wie solide Ihre Finanzen auch sein mögen, ein Darlehen an Sie lässt sich zu diesen Bedingungen nicht weiterverkaufen.

Kreditgeber, die Sie als Kunden gewinnen wollen, behalten das Darlehen deshalb selbst oder verkaufen es an private Investoren und schreiben ihre eigenen Regeln. Der Markt nennt diese Foreign National Loans, also Darlehen für Käufer mit Wohnsitz außerhalb der USA. Sie gehören zu einer größeren Gruppe, den Non-QM-Darlehen, also Darlehen, die außerhalb der bundesrechtlichen Definition einer Qualified Mortgage liegen.

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Was das Gesetz festlegt und was es offenlässt

Für ein Haus, das Sie selbst nutzen werden, gelten weiterhin die bundesrechtlichen Verbraucherregeln. Nach der Ability-to-Repay-Regel muss ein Kreditgeber nach vernünftigem Ermessen und in gutem Glauben feststellen, dass Sie das Darlehen zurückzahlen können. Er prüft dafür Ihr Einkommen oder Vermögen, Ihre Beschäftigung, Ihre sonstigen Schulden und Ihre Kredithistorie und muss überprüfen, worauf er sich stützt. Solange er das tut, darf ein Kreditgeber ein Darlehen vergeben, das keine Qualified Mortgage ist.

Nicht gesetzlich festgelegt sind der Preis und die Anzahlung (down payment). Jeder Kreditgeber entscheidet selbst, wie viel er im Verhältnis zum Wert beleiht, welchen Zinssatz er für das zusätzliche Risiko verlangt, welche Länder er akzeptiert und welche Unterlagen er sehen möchte. Deshalb können zwei Angebote für denselben Käufer weit auseinanderliegen, und deshalb nennen wir hier keine üblichen Prozentsätze.

Darlehen auf reine Mietobjekte werden anders behandelt. Regulation Z rechnet Kredite zum Kauf einer Mietimmobilie, die der Eigentümer nicht selbst bewohnt, dem Geschäftskredit zu, außerhalb der Verbraucherregeln. Wenn Sie erwarten, das Haus im kommenden Jahr an mehr als 14 Tagen selbst zu nutzen, gilt es nicht als nicht selbst bewohnt.

Was Kreditgeber von Käufern aus Europa üblicherweise verlangen

Die Anforderungen sind von Kreditgeber zu Kreditgeber verschieden, doch die Themen entsprechen dem, was die Vorschriften und der breitere Markt erwarten:

Identität und Aufenthaltsstatus. Reisepass sowie das Visum oder die ESTA, mit der Sie einreisen. US-Institute müssen Sanktionsregeln einhalten, rechnen Sie daher mit Prüfungen Ihres Namens und Ihres Wohnsitzlandes.
Einkommen und Vermögen. Steuererklärungen, Gehaltsabrechnungen oder Jahresabschlüsse und Kontoauszüge aus Ihrem Heimatland, auf Englisch oder übersetzt.
Bonität. Sie haben keinen US-Score. Manche Kreditgeber sehen sich eine Auskunft aus Ihrem Heimatland oder Referenzen Ihrer Bank an. Bringen Sie mit, was Ihre nationale Auskunftei bereitstellt.
Geld in den Vereinigten Staaten. Die Anzahlung und die Closing Costs (Nebenkosten beim Abschluss) liegen vor dem Closing auf einem US-Konto, mit einer klaren Spur zur Herkunft des Geldes.
Reserven. Mehrere Monatsraten, die nach dem Closing übrig bleiben.
Versicherung. Eine Wohngebäudeversicherung sowie Hochwasser- oder Sturmschutz, wo die Lage ihn erfordert.

Fragen, die Sie jedem Kreditgeber stellen sollten

Wie hoch ist das maximale Darlehen als Anteil am Kaufpreis für mein Wohnsitzland und diese Art von Immobilie?
Ist der Zinssatz fest, und für wie lange? Wenn er angepasst wird, wie und wann?
Gibt es eine Vorfälligkeitsentschädigung, und für wie viele Jahre gilt sie?
Ist ein Teil des Darlehens tilgungsfrei, und was geschieht mit der Rate, wenn diese Phase endet?
Rechnen Sie Mieteinnahmen an, und auf Grundlage welcher Nachweise?
Darf ich die Immobilie nach den Darlehensbedingungen kurzzeitig vermieten, und erlaubt das die örtliche Flächennutzungsregelung?
Welche Gebühren erheben Sie, und wie hoch sind die gesamten Closing Costs?

Die Steuer folgt der Immobilie

Für einen Eigentümer mit Wohnsitz im Ausland gelten drei US-Steuerregeln, unabhängig vom Darlehen.

Mieteinnahmen. Mieten aus US-Immobilien im Eigentum einer nicht ansässigen Person werden mit 30 % des Bruttobetrags besteuert, oder mit einem niedrigeren Abkommenssatz, es sei denn, Sie wählen die Behandlung als gewerbliches Einkommen. Mit dieser Wahl werden Sie auf den Nettobetrag nach Abzug der Kosten besteuert und müssen jedes Jahr eine US-Steuererklärung abgeben.

Verkauf. Wenn eine ausländische Person US-Immobilien verkauft, muss der Käufer nach FIRPTA in der Regel 15 % des Preises einbehalten und an die IRS abführen. Die tatsächliche Steuer rechnen Sie über eine Steuererklärung ab.

Estate Tax. Für Personen, die weder US-Staatsbürger noch in den USA ansässig sind, ist eine Estate-Tax-Erklärung (die US-Erbschaftsteuer) erforderlich, sobald das US-Vermögen 60.000 $ übersteigt. Ob Ihr Land ein Erbschaftsteuerabkommen hat, verändert das Bild: Siehe den Ländervergleich.

Für jede dieser Regeln brauchen Sie irgendwann eine ITIN. Die IRS nennt eine Hypothek auf eine US-Immobilie und den Verkauf von US-Immobilien durch eine ausländische Person unter den Gründen für einen Antrag.

Bevor Sie Angebote einholen

Legen Sie fest, wie Sie das Haus nutzen werden: nur selbst, gemischt oder ausschließlich vermietet.
Prüfen Sie die örtlichen Regeln zur Kurzzeitvermietung in unseren Standortratgebern, bevor Sie mit Mieteinnahmen rechnen.
Stellen Sie zwei Jahre Steuererklärungen, aktuelle Gehaltsabrechnungen oder Jahresabschlüsse und Kontoauszüge zusammen, übersetzt.
Fordern Sie in Ihrem Heimatland Ihre eigene Bonitätsauskunft an.
Eröffnen Sie ein US-Bankkonto und planen Sie die Währungsüberweisung.
Vergleichen Sie mindestens zwei Kreditgeber nach Zinsart, Vorfälligkeitsentschädigung und Gebühren, nicht nur nach dem Zinssatz.
Lassen Sie sich zu Steuern auf Mieteinnahmen, FIRPTA und Estate Tax beraten, bevor Sie entscheiden, wie Sie das Eigentum halten.

Fragen von Menschen, die aus Europa umziehen

Kann ich eine US-Hypothek bekommen, ohne in den Vereinigten Staaten zu leben?

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Quellen (12)

Zahlen und Regeln auf dieser Seite wurden am 3. Oktober 2026 anhand dieser Quellen geprüft. Zinssätze, Preise und lokale Regeln ändern sich. Prüfen Sie daher alles, worauf Sie sich verlassen, bevor Sie sich verpflichten.

Erstellt, geprüft und freigegeben von Bas Terpstra, AFM- und PGN-zertifiziert
Basterpstra B.V., Drachten, Niederlande (AFM 12050993)

Wer diesen Ratgeber erstellt hat. Bas Terpstra erstellt, prüft und gibt jeden Ratgeber frei, mit KI-Werkzeugen und öffentlichen Quellen als Ausgangspunkt. Regeln und Zahlen ändern sich, daher sind dies allgemeine Informationen. Bitte prüfen Sie die Details für Ihre eigene Situation.

Diese Seite enthält allgemeine Informationen und ist keine persönliche Finanz-, Rechts-, Steuer- oder Einwanderungsberatung. Nichts hier ist ein Angebot, und es werden weder ein Zinssatz, ein Darlehensbetrag, eine Zusage noch ein Visumsergebnis zugesichert. Ob eine Hypothek möglich ist, hängt von Aufenthaltsstatus, Einkommen, Bonität, Wertgutachten und den Kriterien des Kreditgebers ab. Regeln für Darlehen, Steuern und lokale Vorschriften ändern sich. Wenden Sie sich an einen zugelassenen US-Kreditgeber, einen Einwanderungsanwalt und einen Steuerberater mit grenzüberschreitender Erfahrung. Eine Immobilie, die ein Darlehen besichert, kann gefährdet sein, wenn die Raten nicht gezahlt werden.